הקלות הבנייה חוזרות לתל אביב. בענף כבר מזהירים מהמחיר

עיריית תל אביב־יפו מחזירה את הקלות הבנייה - בפרויקטים ספציפיים, ובהתאם להוראות ספציפיות - קצת פחות משנתיים לאחר שמינהל התכנון יישם את ההחלטה על ביטולן.

התוכנית החדשה, שנקראת "תוכנית למיסוד הקלות", כוללת רשימה של עשרות תוכניות ופרויקטים, שבהם, למרות הביטול הגורף של מוסד התכנון העליון, ניתן יהיה לקבל הקלות במעמד הגשת בקשה להיתר בנייה.

● המצוקה בשוק הדיור: יזמים מקבלים היתרי בנייה - ולא מממשים אותם
● סכסוך ענק במגדל היוקרה בתל אביב: תביעות הדדיות של מעל מיליארד שקל
● לא רוצים להוריד מחיר: היזמים שמשכירים דירות במקום למכור

ההקלות בוטלו סופית בינואר 2025

הקלות הבנייה בוטלו באופן סופי בחודש ינואר 2025, בעקבות מהלך שיצא לדרך בינואר 2023 והתרחב בהדרגה. ההקלות אפשרו סטייה מהוראות תוכנית קיימת, בהליך שנעשה בשלב הרישוי (קרי בשלב קבלת היתר בנייה), ולטענת גורמי התכנון הבכירים הביאו עם השנים לאנדרלמוסיה ולעיכובים משמעותיים בקבלת היתרים - בניסיון של היזמים למקסם ככל הניתן את זכויות הבנייה באמצעות הגשת בקשות להקלה.

בפועל, ההקלות הללו, שנועדו למקרים נקודתיים במקור, הפכו שכיחות מאוד. בשיא התופעה דווח בפרויקטים שכללו יותר מ-20 יחידות דיור התבקשו הקלות ביותר מ-80% מההיתרים למגורים - מה שפגע משמעותית בהליך הוצאת ההיתר, והוביל בין השאר להתמשכות תהליכים.

כעת, קצת פחות משנתיים לאחר שההקלות בוטלו לחלוטין (למעט מקרים ספציפיים המאפשרים שינויים שוליים יחסית בהוראות התוכנית), מבקשת הוועדה המקומית בתל אביב־יפו להחזיר בתחומיה את ההקלות - במידה מסוימת, יש להדגיש, ולא באופן רחב היקף.

"ההוראות אינן משנות את אופי הסביבה"

בדברי ההסבר לתוכנית החדשה נכתב בפירוט על ביטול מוסד ההקלות ועל השפעתו. בהמשך לכך נכתב: "הואיל וישנם אזורים בעיר אשר מתחדשים מכוח תוכניות ישנות, אשר עדיין רלוונטיות ומאפשרות בנייה התואמת את מגמות התכנון העדכניות, מוצעת תוכנית להטמעת הקלות בינוי בתוכניות אלו". בעירייה מציינים כי "ההוראות הכלולות בתוכנית זו אינן משנות את אופי הסביבה ומטרתן היא שיפור התכנון בלבד".

עוד מדגישים מנסחי התוכנית כי היא תחול על בקשות להיתר לבנייה חדשה "מכוח התוכניות המנויות בתוכנית זו" - כלומר ההקלות שמבקשת העירייה להחזיר רלוונטיות לרשימה סגורה של תוכניות. "תוכנית זו לא תחול על בקשה להיתר מכוח תוכנית מפורטת מאוחרת לתוכניות המפורטות בתוכנית זו".

באילו תוכניות מדובר? ישנה רשימה ארוכה של תוכניות כאלו, שבהן מאות דירות ואולי אף יותר מכך.

הרשימה כוללת תוכניות ביפו ההיסטורית, ובהן מתחם כיכר השעון, צהלון יפו, עג'מי, המושבה האמריקאית ומתחם נגה; שיכונים, הסתדרות, צבא קבע וסלע בשכונת קריית שלום; תוכניות קוטג'ים וצמודי קרקע בצפון העיר; תוכנית כרם התימנים במרכז העיר; תוכניות תפרי צדק בנווה צדק; תוכניות הרחבה בשכונות בצרון, רמת ישראל, תל חיים ויד אליהו; תוכניות שיקום שכונת התקווה ושיקום שכונת עזרא ותוכניות נוספות.

נציין כי התוכנית נוגעת גם לתוכניות רחבות ולא רק לנקודתיות - בהן תוכניות רובע 3 ורובע 4, תוכנית הגגות של תל אביב־יפו (ג1), תוכניות המרתפים של תל אביב־יפו (ע ו־ע1) ועוד - אך בתוכניות אלו מדובר בהקלות נקודתיות מאוד ומינוריות.

מהגדלת תכסית ועד תוספת זכויות

אחרי כל אלו, נותרה שאלה מהותית אחת: מהו אופי ההקלות שמתכוונת העירייה לאשר, ועד כמה הן דרמטיות? נציין כי לכל "קבוצת" תוכניות (הקבוצות נחלקות, בעיקרן, לפי אזורים בעיר) יש הקלות מסוימות - חלק מהן משמעותיות למדי.

כך, בתוכניות באזור יפו ההיסטורית יאפשרו ההקלות הגדלה בין היתר של תכסית הקרקע (שיעור מתוך המגרש ש"מכסה" הבנייה בפועל) עד 85%, לעומת 70% המותרים; הגדלת תכסית בנייה חלקית על הגג עד 75% משטח הגג, לעומת 50% לצורך תכנון מיטבי; ובנייה בבליטה של עד 10% לצדדים ולאחור, והבלטת מרפסות עד 40% לחזית ולאחור.

בשכונת שפירא ובשכונת קריית שלום תתאפשר בין היתר הגדלה של עד 6% בתכסית, ללא הגדלה של שטחי הבנייה; בתוכניות לבתים צמודי קרקע בצפון העיר יתאפשרו בין היתר תוספת שטחי בנייה כוללים של עד 6% משטח המגרש.

נציין כי גם כיום מאפשר מינהל התכנון הקלות וסטיות מסוימות מהוראות תוכנית, במקרים ספציפיים, בין היתר סטייה של עד 5% בתכסית ובנייה בחריגה של עד 10% מעבר לקו בניין צידי או אחורי. חלק מהוראות התוכנית החדשה עומדות בתנאים אלו, ובחלקן ההקלות משמעותיות בהרבה.

 רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב-יפו / צילום: שלומי יוסף

מינהל התכנון: "מרחיב את אפשרויות המימוש"

במינהל התכנון עצמו מסויגים בביקורת על המהלך. שם אומרים כי "ביטול הליך ההקלות נועד לייצר ודאות בהליכי רישוי הבנייה ולמנוע עיכובים הנוצרים בדרך כלל כתוצאה מהגשת התנגדויות ועררים.

"עם זאת, לא פעם הבקשה להקלה נועדה לפתור חסם שעלה בתוכנית מאושרת או לייצר תכנון מיטבי המותאם לרוח הזמן ולצורכי השעה".

לדבריהם, "התוכנית המקודמת בוועדה המקומית תל אביב למעשה מרחיבה את אפשרויות המימוש של תוכניות מאושרות שונות ברחבי העיר, תוך אבחנה בין אזורים שונים, מאפיינים פיזיים ותכנוניים ועוד.

במקצת המקרים סברה הוועדה המקומית כי לאור רגישות הסביבה הבנויה יש מקום להפעלת שיקול דעתה טרם מימוש התוכנית. יובהר, כי גם מקרים אלה יהיה ניתן לקדם היתרים באמצעות מורשה להיתר, בכפוף להפעלת הליך ההבהרות הקבוע בתקנות היום".

נציין כי לאחרונה נרשמו מספר מחלוקות בין מינהל התכנון לבין עיריית תל אביב־יפו. כך למשל, הם דרשו מהעירייה לבצע תיקון מהותי בעדכון תוכנית המתאר של תל אביב, תוכנית תא/5500, משום שלטענת מינהל התכנון היא אינה עומדת בהוראות הציפוף ועוד של תמ"א 70, הקובעת את היקפי הפיתוח לאורך תוואי המטרו של גוש דן.

במקרה נוסף, גוף תכנוני אחר של המדינה, הוועדה המחוזית של תל אביב, שינה הוראות של העירייה שנקבעו בתוכניות הרובעים 5 ו־6, במטרה להעניק יותר זכויות ממה שהתכוונה העירייה לתת.