כשהקבלן קורס: העליון נותן עדיפות לרוכשי הדירות על פני הבנק

בית המשפט העליון קבע לראשונה כי כאשר בנק מלווה בוחר להיכנס לנעלי קבלן שקרס ולהשלים את פרויקט הבנייה, הוא אינו יכול להתנער מהחיובים כלפי רוכשי הדירות.

המשמעות היא שהרוכשים זכאים לקבל פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה מתוך כספי הפרויקט, כלומר מקופת הנשייה, לפני שהבנק יקבל את חלקו בכספים שנותרו.

כעת, לאחר שהתקבלה עמדת המערערים בעליון, יידרש בית המשפט המחוזי לקבוע את סכום הפיצוי.

● המחוזי סירב לעכב: הבניין שבו מתגורר יהודה פוליקר בדרך להריסה
● הבעל זכה בדירה לפני הנישואים, אך בית הדין קבע: היא שייכת לשניהם

במקרה שנדון, החברה הקבלנית התקשרה עם בעלי זכויות בבניין מגורים בבת ים בהסכם לביצוע עבודות לחיזוק המבנה. בתמורה לביצוע העבודות הוקנו לחברה הקבלנית זכויות בנייה, שאפשרו לה לבנות 14 יחידות דיור חדשות, בנוסף לדירות הקיימות.

הפרויקט מומן בשיטת "ליווי פיננסי", באמצעות הלוואות שנטלה החברה הקבלנית מהחברות המלוות, כנגד שיעבודים. לימים, החברה הקבלנית לא עמדה בפירעון ההלוואות. החברות המלוות פנו לבית המשפט בבקשה למימוש השיעבודים, ומונה כונס נכסים, לאחר שבית המשפט הורה כי יראו את החברה הקבלנית כאילו ניתן בעניינה צו לפתיחת הליכים.

החברות המלוות, באמצעות כונס הנכסים, בחרו להשלים את הפרויקט בעצמו על יסוד החוזה הקיים.

עוד קודם לכן, בטרם נקלעה החברה הקבלנית לקשיים, היא התקשרה עם רוכשי דירות שרכשו אחת מהדירות החדשות בבניין. בהסכם נקבע כי מועד מסירת הדירה לא יעלה על 24 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה, וכן נקבע פיצוי במקרה של איחור במסירה.

בפועל, הדירה לא נמסרה למערערים במועד שנקבע בהסכם, עד היום, אף שיתר הרוכשים קיבלו את דירותיהם. על רקע זאת פנו הרוכשים בדרישה לקבל את הפיצוי המוסכם.

חובות וזכויות

כונס הנכסים טען כי החובה למסור את הדירה במועד חלה על החברה הקבלנית בלבד, שהיא זו שהייתה צד להסכם עם הרוכשים. לטענתו, מינויו נעשה מכוח בקשת החברות המלוות, והוא עצמו לא התחייב כלפי רוכשי הדירות בכל התחייבות נוספת.

בתגובה, טענו הרוכשים כי משעה שכונס הכנכסים והחברות המלוות בחרו לקיים את הסכם המכר הן לא יכולות להסתמך רק על חלק מההסכמים ולהתעלם מאחרים, וכי הם נכנסו בנעלי החברה הקבלנית בבחינת "על הדבש ועל העוקץ".

עוד נטען כי על החברות המלוות, שליוו את הפרויקט מראשיתו, חלה חובת אחריות וזהירות מוגברת. לטענת הרוכשים, החברות המלוות, בהיותן "גופים מוסדיים מיומנים הפועלים בשיקול דעת", בחרו בחלופה המיטבית עבורן, ולכן עליהן להיכנס לנעלי החברה הקבלנית ולהשלים את בניית הפרויקט. לטענתם, בחירה זו מחייבת אותן גם בכל התחייבויותיה של החברה הקבלנית כלפי הרוכשים.

מנגד, החברות המלוות טענו כי התחייבותן כלפי הרוכשים מסתכמת במתן ערבויות, במצב שבו הרוכשים ייוותרו ללא דירה וללא הכספים שהשקיעו בה.

בית המשפט העליון קבע כי "כאשר הבנק פועל בכובעו המלווה וגורם המפקח על הפרויקט וכל עוד הקבלן הוא צד פעיל בו - אין הבנק כפוף להתחייבויות הקבלן מכח הסכמים מול רוכשי הדירות".

לצד זאת נקבע כי "במקרים שבהם בוחר הבנק המלווה להיכנס לנעלי הקבלן ולהשלים את הבנייה, זכויותיו כפופות ככלל לזכויות רוכשי הדירות לקבלת פיצוי בגין איחור במסגרת דירה, בבחינת סדר קדימויות של הכספים בקופת הנשייה. עם זאת, וכפי שטען הממונה, כפיפות זו - שאינה בבחינת חבות אישית אלא קביעה הנוגעת לסדר נשייה - חלה אך ורק ביחס לתקופת האיחור במסירת הדירה שממועד תחילת הליך אכיפת השיעבודים ואילך - ולא ביחס למועדים הקודמים לכך".

"בחירת הבנק הלווה להמשיך בפרויקט כדי לסיימו תוך קיום המערך החוזי אינה יכולה להיות סלקטיבית", קבע בית המשפט העליון. "הבנק הלווה אינו יכול לבחור בהשלמת הבנייה והימנעות מחילוט הערבויות ובקיום הסכמי המכר עם הרוכשים תוך גביית מלא התמורה החוזי מצד אחד, ובאותה עת לשנות לרעת הרוכשי באופן חד צדדי את מערך הזכויות והחובות".

עוד נקבע כי "מתן אפשרות לבנק מלווה או לכונס לבחור איתו הוראות חוזיות לקיים ואלו לא (למסור את הדירה אך להתנער מחיובי פיצוי בגין איחור ביחס אליה) עלול גם להביא לפגיעה ממשית ברוכשים".

בית המשפט הוסיף כי "המשיבים מבקשים להתנער מהוראות אחרות הקובעות את זכאות רוכשי הדירות לפיצוי בגין איחור במסירה. ואולם, רוכשי הדירות לא נתנו את הסכמתם לשינוי שכזה בהסכמי המכר. בכפוך לעמידת המערערים בתנאים הנדרשים מכח הסכם המכר, עומדת להם לכאורה זכות לפיצויים בגין איחור במסירה".

עוד עמדה השופטת על התמריץ החסר שקביעה כזו עלולה ליצור במתן ליווי פיננסי של בנקים לקבלנים. "קביעה על אודות כפיפותם של בנקים מלווים לפיצוי רוכשי דירה בשל איחורים במסירה שנגרמו בתקופת השלמת הפרויקט - עשויה להשליך על התמריץ של הבנקים להשלים פרוייקטים לבנייה חלק השבת ערבויות", ולכן הסבירה על האפשרות לנהל משא ומתן בין הצדדים לשם הגעה להסכמות.