פחות אוטומטיים, יותר מס אמת: הפסיקות ששינו את היטל ההשבחה בתשפ"ו

הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן, עורך ניוזלטר "קצר ולעניין"

בית המשפט העליון שינה את כללי המשחק בתמ"א 38, המחוזי קבע שלא כל פוטנציאל תכנוני הוא כבר התעשרות, והיתרי דיפון ועסקאות קומבינציה חידדו את גבולות הפטור; ובעליון הוחזרה לדיון דרישת היטל של כ־592.5 מיליון שקל מחברת החשמל.

● העליון דחה את הבקשה: בעלי הקרקע בכיכר המדינה יחויבו ב־45 מיליון שקל
● החלטה אחת תשפיע על אלפי מיזמי פינוי־בינוי: פטור מהיטל השבחה על שטחי מסחר
● ישבו 3 שנים ולא הכריעו: המהפכה בהיטל ההשבחה נדחית, והקבלנים מאוכזבים

אם צריך לזקק למשפט אחד את החידושים בהיטלי השבחה בשנת תשפ"ו, הוא יהיה: פחות אוטומטים, יותר ניסיון למסות את ההתעשרות כפי שהיא באמת. בתי המשפט, לצד ועדות הערר, חזרו לשאלות היסוד: מה השביח את הנכס, מתי הזכות הפכה ממשית, מה השוק כבר תמחר, ומה הנטל הכלכלי שנלווה לזכויות.

לעתים התוצאה הייתה הפחתת חיוב; באחרים נפתחה מחדש הדרך לגבייה. הקו המשותף אינו "בעד יזמים" או "נגד רשויות", אלא הסתייגות מכללי־אצבע שאינם מתיישבים עם המציאות הכלכלית.

תשפ"ו לא יצרה נוסחה חדשה אחת להיטל השבחה. היא עשתה משהו משמעותי יותר: החלישה כמה נוסחאות אוטומטיות. לקראת תשפ"ז, המחלוקות צפויות להתמקד פחות בעצם קיומה של תוכנית משביחה - ויותר בסיבתיות, בבשלות, במועד, בסיכון ובעלות כלכלית אמיתית.

בעולם שבו שומת היטל אחת עשויה לשנות את כדאיותו של פרויקט שלם, אלה אינן שאלות תאורטיות, והן מגיעות לשורת הרווח.

לויתן וקלמנוביץ: פסק הדין ששינה את המצב

בפסיקת הדגל של השנה דחה בית המשפט העליון את הגישה שלפיה יש למחוק אוטומטית משווי "המצב הקודם" (שווי הנכס ערב התוכנית המשביחה) את מלוא השפעת תמ"א 38.

כאשר אירוע המימוש הוא מכר, והתוכנית המשביחה שנבחנת אינה התמ"א עצמה, ניתן להביא בחשבון את העובדה שהשוק כבר תימחר את פוטנציאל התמ"א.

המשמעות רחבה במיוחד באזורים שבהם האפשרות להתחדשות השפיעה במשך שנים על מחירי הדירות. היטל השבחה אמור למסות את תרומת האקט התכנוני הנבחן, לא למחוק בדיעבד ציפיות שהשוק כבר תימחר.

קריית אריה: מתי בכלל נולדת התעשרות

בפרשת קריית אריה בפתח תקווה התחדדה שאלה מוקדמת יותר: האם עצם קיומו של פוטנציאל בתוכנית כבר יוצר אירוע מס.

תוכנית פת/2200 יצרה סל זכויות משמעותי, אך הזכויות לכל מגרש היו תלויות בתכנון מפורט עתידי ובשיקול־דעת רחב, והסל היה תחרותי ומתכלה.

המחוזי קבע כי אין עדיין זכות קונקרטית ברמת הוודאות הנדרשת ליצירת אירוע מס. תוכנית יכולה להשפיע על ציפיות ועל שווי, ועדיין לא ליצור באותו רגע התעשרות חייבת.

שנת הממ"ד: מדיפון ועד קומבינציה

בפרשת סיגייט נדל"ן (28.11.2025) נמכרו 85 דירות לאחר שניתן היתר חפירה ודיפון, אך לפני היתר הבנייה המלא. המחוזי קבע כי לצורך הסוגיה שנדונה, היתר הדיפון כבר נחשב היתר בנייה, ולכן המכירות המאוחרות לא שללו את הפטור בגין רכיב הממ"דים.

ביוני 2026 קיבלה המגמה ביטוי נוסף בהחלטות ועדות הערר בעניין פרטיאלי וברעננה: דעת הרוב הכירה באפשרות להחיל את הפטור גם בעסקאות קומבינציה, כאשר העסקה קשורה באופן ממשי וקונקרטי למהלך הבנייה שבמסגרתו יוקמו הממ"דים. לא הכותרת "מכר" או "היתר" מכריעה לבדה; צריך לבחון את רצף הפעולות ואת הקשר לבנייה בפועל.

אאורה: לאותו זמן יש מחיר שונה

בפרשת אאורה בגבעתיים אימצה ועדת הערר את מסגרת החישוב שהתחדדה בפסק דין נועה לב, אך הזהירה מפני יישום מכני של אותו מקדם היוון על שני המצבים.

דירה קיימת במצב הקודם אינה נושאת אותו סיכון כמו זכויות לפרויקט עתידי במצב החדש, החשופות לתכנון, ביצוע, מימון ושוק. לכן יש להוון כל מצב בשיעור המתאים למאפייניו. התוצאה עשויה להיות מיתון ההשבחה לעומת יישום אחיד של אותו מקדם. העיקרון רחב יותר: זמן נושא סיכון, ויש לו מחיר.

אורות רבין: 592 מיליון שקל חוזרים לשולחן

במוקד פרשת אורות רבין עמדה דרישת היטל של כ־592.5 מיליון שקל שהוציאה הוועדה המקומית חדרה לחברת החשמל בעקבות התוכנית להוספת יחידות ייצור בגז טבעי בתחנה.

ועדת הערר ביטלה את השומה, בין היתר משום שחלק מרכזי מהתחשיב נשען על מומחיות בתחום משק החשמל שלא הוגשה כחוות־דעת מומחה חתומה, והמחוזי הותיר את התוצאה על כנה.

העליון הפך את התוצאה: הוא קבע כי אין חובה לצרף חוות־דעת כזו כבר לשומה, וכי אם היא נדרשת לבירור המחלוקת, יש לאפשר את הגשתה.

התיק הוחזר לוועדת הערר, בלי שהעליון הכריע אם קיימת השבחה או מה גובהה. 592.5 מיליון שקל לא נפסקו לטובת חדרה, אך גם לא ירדו מהשולחן בשל הפגם הדיוני.

התחנה המרכזית: כמה עולה מטלה ציבורית

במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב עמדה השומה המכרעת על כ־138.5 מיליון שקל. שיכון ובינוי ולוינשטיין תקפו שורה של רכיבים, ורוב טענותיהן נדחו. אולם בסוגיית המטלות הציבוריות נקבע עיקרון חשוב: העלות מפחיתה את שווי המקרקעין במצב החדש, לא את ההיטל עצמו, והיא צריכה לשקף את הנטל שהשוק היה צופה בפועל.

במהלך ההליך שינתה הוועדה המקומית את עמדתה והסכימה לחישוב לפי רמת גמר מלאה ולרכיב המע"מ הרלוונטי. התיק הוחזר לתיקון השומה בנקודה זו; גם המדינה מסמנת כיוון דומה אבל בזהירות.

דוח הביניים של הצוות הבין־משרדי מיולי 2026 המליץ לדחות את אירוע המס בתוכניות שבהן הזכויות מותנות או אינן קונקרטיות לשלב ההחלטה בבקשה להיתר, ולקבוע לוחות זמנים לשומות. מנגד, אחרי כשלוש שנות עבודה, הרפורמה המבנית הגדולה במנגנון ההיטל לא הוכרעה ונשארה להמשך בחינה.