"לא מוטרד מהריבית ומהעובדים הפלסטינים. ההגירה השלילית פוגעת בענף הנדל"ן"

אלפי הצעירים, שהגיעו לפסטיבל דור ההשקעות בראשות הבית הפיננסי בשיתוף גלובס, מאמינים לגמרי במניות. אלא שבכל מה שקשור לנדל"ן - רובם, לפחות לפי הרמות הידיים באולם, צופים שנראה המשך ירידת מחירים גם בשנה הבאה. לכן, המשימה של דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, הייתה לא פשוטה.

● אלונה בר און: "בעולם של עודף מידע ודעות שמתחזות למידע, תבחרו את מקורות המידע שלכם"
● עופר ינאי, מנכ"ל נופר: "מנגנון התגמול שלי הוא כמו של אילון מאסק, נגיע לשווי של 16 מיליארד שקל עוד לפני 2028"

"הענף שלנו מתמודד עם הרבה מאוד אתגרים שנזרקו לפתחנו", אמר פרנס בשיחה עם סגן עורכת גלובס דרור מרמור. "אפשר לציין את הקרע החברתי, המצב הביטחוני שגרע בין לילה את כל כוח העבודה הפלסטינית והמשבר עם טורקיה שעצר את הייבוא".

חשבתי שתציין קודם כל את הריבית, שקפצה משמעותית.
"ב-2023 הריבית אכן טסה ועצרה את השוק, וכל השחקנים עשו חישוב מסלול מחדש. אבל ב-2024, כשהריבית עדיין הייתה בשיאה, כל השחקנים הפנימו את זה והייתה שנה טובה במכירות. זה הנורמלי החדש, והתרגלנו לזה. אני לא מוטרד מזה".

קרסו, חברה יזמית בתחום המגורים, מעט שונה בנוף שהתרגלנו לראות: אחד הדברים שמייחדים אותה הוא העובדה שעד היום היא מעולם לא רכשה קרקעות מרשות מקרקעי ישראל - הכול מבעלי קרקע פרטיים. את הירידה במחירים בשנתיים האחרונות, פרנס מייחס בעיקר לדמוגרפיה, ולהגירה מהארץ.

"עד 2023, כולל, האוכלוסייה כאן צמחה בקצב של קרוב ל-2% בשנה, וזה נתן הרבה כוח. אבל עכשיו זה השתנה, כשהפרמטר המרכזי שהשתנה זה נושא ההגירה - פער של 80 אלף אנשים שנוסעים מכאן כל שנה. אם עד היום היו בונים על מכירות של 70 אלף יחידות בשנה, עכשיו יש פחות משקי בית במדינה שצורכים דיור. זה מה שחווינו ב-24-25, ולהערכתי גם ב-26. אבל אנחנו מגדילים את קצב הייצור, כי אנחנו משוכנעים שזה לא הקבוע החדש. אנחנו נמשיך לצמוח והביקוש יבוא עם זה".

"נסתדר בלי הפלסטינים"

קרסו אף מזכיר את סוגיית העובדים הפלסטינים, ונראה שהוא מעט פחות מתרגש כרגע. "מ-8 באוקטובר הם לא הגיעו. למדינה אמנם לקח זמן, אבל היום בגדול אין מחסור משמעותי בעובדים זרים. זה נכון, צריך ללמד את העובדים שמגיעים מהודו וסרי לנקה, וחלקם מעולם לא עבדו באתר בנייה, אבל אנחנו נסתדר גם בלי פלסטינים. אני מעדיף עובדים זרים - כי הם עובדים שעות ארוכות יותר ולא גורמים לחבלות".

ובכל זאת, אחד הענפים שחטפו הכי הרבה הוא יזמות הנדל"ן. אתה אופטימי?
"כל מי שיושב כאן צריך קורת גג. כולם צריכים דירה, או שהם קונים או שהם שוכרים בשביל לגור בה. יש קהל שבוי שחייב לקנות כדירת מגורים. אם מנתחים דירה כמוצר השקעה לטווח ארוך - זה מתיישר. ברור שהשקעה בנדל"ן היא לא השקעה בטווח קצר, זה לא כמו לסחור בניירות ערך. מי שמשקיע לטווח ארוך, אני חושב שצריך להשקיע גם בזה וגם בזה, ולפזר סיכונים".

בסוף, אנשים קונים איפה שהם יכולים בארץ. איך אתה רואה את פיזור הסיכונים הגיאוגרפי?
"העובדה שאנחנו לא קונים קרקעות מהמינהל מאפשרת לנו לבחור איפה אנחנו פועלים. אנחנו לא מונעים ממכרזים. מה שמעניין אותנו בכל מקום זה לבחון אם יש שוק רלוונטי וביקושים, והאם אנחנו צופים שיהיו גם ביקושים במועד שנצא למכירה. אנחנו גם מניחים מה יהיה פוטנציאל ההצפה של האזור בקרקעות, אירוע שכמובן שלילי עבורנו. ככה הגענו לשכונת ג'סי כהן בחולון ולבת גלים בחיפה".

ומה עם תל אביב? הגיעה לתקרה שלה?
"אני לא מספיד את תל אביב. יש כעת אירוע כלל ארצי, שמשליך גם על תל אביב. אבל בסוף ת"א היא מרכז העסקים, התרבות, הספורט והבילוי של ישראל, והיא גם עוברת היום מהפכה עם כל תשתיות התחבורה, ואני לא רואה באופק עיר אחרת שיכולה להתחרות איתה".

"הפתרון הריאלי: שכירות מוסדית"

מעבר להשקעות, את הצעירים כמובן מטרידה המחשבה שהם לא יוכלו לקנות בישראל דירה במחיר סביר. פרנס מצידו מציע פתרון. "מחירי הדירות רחוקים מהישג היד - הפתרון הריאלי הטוב ביותר הוא שכירות מוסדית. זה הפתרון האמיתי לחבר'ה צעירים כדי שהם לא ישתעבדו למשכנתאות - להשכיר דירה מגוף מוסדי, במחירים הוגנים. זה הדבר הראשון שהממשלה הבאה צריכה לעשות כדי לפתור את המשבר. אגב, לשלם שכירות זה לא בהכרח רע".

במקביל, פרנס גם מבקר את הלמ"ס, שלטענתו לא עוקב בצורה טובה אחרי מחירי הדירות בישראל. "אין התייחסות לתנאי התשלום. אם קנית 20% בחתימה ו-80% בסוף - המחיר של הדירה יהיה גבוה יותר כי המוכר צריך לגלם את עלויות המימון שלו. אבל הלמ"ס לא מסתכל על התנאים ומבחינתו זה אותו מוצר. ב-2024 רוב הדירות נמכרו במבצעים אגרסיביים כאלה של 20-80, אז המחירים לכאורה טיפסו למעלה. ריאלית הם לא טיפסו בכלל. אם אותו לקוח היה הולך על מסלול לינארי הוא היה משלם פחות. באותה מידה, ב-2025 קרה מהלך הפוך וזה היה נראה שהמחירים ירדו".

כך או כך, פרנס מציין שבפרויקטים שלהם הם כבר נותנים הנחות של אחוזים בודדים. "זה משהו שלא עשינו עד 2026. לדעתי ב-2027 נראה דמוגרפיה מתאזנת ואחר כך זה יחזור למצב הנורמטיבי. אני מעריך שנראה היפוך מגמה, ולכן יש הזדמנויות".