מנכ"ל מליסרון נכנס בגדול לתחום המגורים וטוען: זה הולך להיות המקום הכי כיפי לגור בו בתל אביב

"אזור הקו הראשון לים בתל אביב כבר היום גבוה בהרבה מרף ה־100 אלף שקל למ"ר, ומגיע אפילו ל־140 אלף שקל. אבל אין שם הרבה סחורה, ההיצע נמוך למדי. ברובע שדה דב תהיה הרבה מאוד סחורה, ואם יש משהו שיכול לגרום להאטה בעליית המחירים, או לעצירה שלה, זה העניין: אנחנו מדברים על אזור שבו יבנו אלפי יחידות דיור, והגדלת ההיצע בצורה כזו משמעותית יכולה לסייע בעצירה, או לכל הפחות לשמר את רמת המחירים של היום.

● החזרי המשכנתא עולים: איך יתמודדו משקי הבית ומה יקרה לבנקים
● התחנה המרכזית ובית הקולנוע ההיסטורי בתל אביב שיהפכו למלונות: הפילים הלבנים הגדולים של ישראל

"כך או כך, אנחנו יודעים להגיד שאפשר להרוויח כסף ברובע גם אם לא מוכרים באותו רף של 100 אלף שקל למ"ר: לפי התוכניות העסקיות שלנו, גם ב־75 אלף שקל או ב־77 אלף שקל למ"ר, יש לנו פרויקט נהדר".

את הדברים אומר אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון, בשיחה עם גלובס לרגל זכייתה של החברה־הבת אביב מליסרון בחודש שעבר בקרקע לבניית 320 יחידות דיור בחלקו הצפוני של הרובע היוקרתי שבצפון תל אביב, תמורת כ־605 מיליון שקל. את הדברים אמר על רקע הדיבורים מצד גורמים שונים בענף, ולפיהם רף המחירים ברובע יכול להגיע בעתיד ל־100 אלף שקל ואפילו ל־150 אלף שקל למ"ר.

ובכל זאת, גם שריד יודע שרף המחירים הגבוה ביותר בפרויקט העתידי של החברה בהחלט לא צפוי להיעצר מתחת ל־80 אלף שקל למ"ר. "ברגע שיש מגדל במגרש, זה מעלה את הפוטנציאל לתמורות גבוהות יותר", הוא אומר, "שכן ככל שעולים לגובה, הדירה יקרה יותר. בפרויקט שלנו, 70% מהדירות במגרש יהיו דירות במגדל, ולכן הפדיון שנצפה לקבל בו יהיה גבוה יותר מאשר אם, למשל, היו לנו במגרש שני בניינים בני 20 קומות כל אחד".

"המקום שדרכו אפשר להיכנס לתחום המגורים"

אביב מליסרון היא ה"ערוץ" שבעזרתו בחרה חברת מליסרון להציג דריסת רגל משמעותית בתחום הנדל"ן למגורים.

מליסרון, שבמשך שנים עסקה רק במסחר ובמשרדים, החליטה במהלך הקורונה לשנות מעט כיוון ולרענן את תמהיל הנכסים והתחומים שבו היא משקיעה. לפני כשנתיים וחצי רכשה 50% מחברת אביב ייזום של קבוצת אביב, ולפני כחצי שנה השלימה את רכישת החברה במלואה, בסכום ששיקף לה שווי של יותר ממיליארד שקל. לאחר הרכישה שונה שמה של החברה לאביב מליסרון, ומונה לה מנכ"ל חדש - צחי דידי.

"בחרנו להיכנס לתחום המגורים דרך קניית חברה ולא בהקמה עצמית, גם כדי לקצר את לוחות הזמנים וגם כדי ליהנות ממומחיות ספציפית של חברה איכותית מאוד - כמו שלנו יש מומחיות בנדל"ן המניב", מסביר שריד. "עד להחלטה על גיבוש תוכנית אסטרטגית חדשה, בזמן הקורונה, 80% מה־NOI (הכנסה תפעולית נטו - י"נ) שלנו הגיעו מהקניונים ומהמסחר, ו־20% מהתחום של המשרדים.

"פעילות משמעותית בתחום המגורים, נניח 20% מה־NOI, משמעותה 4־5 מיליארד שקל בנפחים של מליסרון, וזה לא דבר מבוטל. משיחה לשיחה ומפגישה לפגישה עם אנשי אביב הבנו שזה המקום שדרכו אפשר להיכנס בצורה משמעותית כזו לתחום המגורים".

הזכייה של אביב מליסרון בקרקע בשדה דב הייתה במסגרת מכרז שבו שיווקה רשות מקרקעי ישראל 1,731 יחידות דיור בצפון הרובע, מתוך 6,666 יחידות דיור בסך הכול ששיווקה ברובע בחודשיים האחרונים - כמות נכבדת ללא ספק, ששריד מציין כי יכולה לבוא כיום "רק דרך ההתחדשות העירונית, בבניית שכונות שלמות כמו שאנחנו מקדמים היום במתחם ההסתדרות בגבעתיים. רוב עתודות הקרקע בישראל, ודאי במרכז, יגיעו מהתחום הזה, ולכן לשיווק מסיבי כל כך של קרקעות מדינה במקום אחד יש השפעה. סוף־סוף קיבלנו מקום בישראל שיש בו היצע משמעותי".

זו נקודת ציון מבחינת מליסרון, בכל הקשור לכניסה לתחום המגורים?
"כן. זה פריים לוקיישן. יש לנו עוד פרויקטי פריים לוקיישן - הקרקע בקריית שחקים בהרצליה, בטבנקין בתל אביב, בשירת הים בנתניה - אבל שדה דב זה פריים של הפריים.

"התכנון יביא את מרכז תל אביב לשם - מאוד חדשני, עם פארקים לכל אורך הרובע, המון מוסדות ציבור, שימושים ציבוריים, גני משחקים, אטרקציות, פינות נוי, הרכבת הקלה שתחצה אותו - מאוד מאורגן, מתוכנן ומסודר.

"לדעתי בעוד כמה שנים זה יהיה המקום הכי כיף לגור בו. אם ניקח לדוגמה את המגרש שלנו, יותר מ־50 מיליון שקל מתוך הסכום שנשלם הולכים להיטלי פיתוח, וזה רק במגרש אחד. אפשר לחשוב כמה כסף יושקע שם בפיתוח".

 רובע שדה דב / הדמיה: משרד האדריכלים תכנון נוף

"ההשפעה על מחירי הדירות לא תהיה דרמטית"

"שיחת היום" בעקבות תוצאות מכרזי שדה דב, בייחוד לאחר השיווק המוצלח של ארבעת המכרזים ברובע בפברואר, נגעה למחירי הקרקעות - שבחלק נכבד מהמגרשים היו נמוכים משמעותית מהמחירים באותו מכרז מפורסם מאוגוסט 2021, מכרז עבור 1,574 יחידות דיור בדרום הרובע, שנחשב עד היום ליקר ביותר, כנראה, מבחינת שווי ממוצע של קרקע לכל יח"ד.

לדברי שריד, "מחירי הקרקעות בצפון הרובע, גם ביחס למרכז הרובע ובוודאי ביחס לתוכנית אשכול שבה התקבלו ההצעות הגבוהות ב־2021, אטרקטיביים מאוד ביחס למקום. ההצעה שלנו משקפת כ־1.8 מיליון שקל לכל יחידת דיור, מחיר פנטסטי בהשוואה למכרזים הקודמים".

יש גם הבדל גדול במחיר לעומת ההצעות במגרשים הסמוכים לים.
"למגרשים הקרובים לים, 'שורה ראשונה' מה שנקרא, יש האיכות משלהם והמחירים משלהם. מוצדק בעיני שבשורה ראשונה המחירים יהיו גבוהים במיליון שקל לכל יחידת דיור. גם אם מהשורה השנייה רואים את הים, החל מקומה מסוימת, זה עדיין בניין שנמצא בשורה השנייה. זה אירוע אחר, והוא קטן יותר: בשורה הראשונה, בכל מגרש יהיו 70־80 יח"ד במבנים נמוכים יחסית, ואצלנו מדובר על 320 יח"ד.

"זה פרויקט גדול מאוד על מגרש יקר מאוד. גם ב־1.8 מיליון שקל ליח"ד, כשמכפילים ב־320 דירות מגיעים לעסקה שרק הקרקע בה היא 600 מיליון שקל. זה אירוע משמעותי, שהעלות שלו היא מיליארד וחצי שקל, עם רווח צפוי של 320 מיליון שקל - פרויקט גדול שראוי לחברה גדולה כמו אביב מליסרון".

שריד מתייחס גם לדיבורים מהעת האחרונה על הירידה הצפויה במחירי הדירות ברובע בשל מחירי הקרקעות הנמוכים יחסית שהתקבלו במכרזים: "מחיר הקרקע הנמוך מחפה על פערי הזמן עד לתחילת המכירות, בתקופה שבה הריבית ברמה גבוהה. את הקרקע נקבל בעוד שנתיים, את ההיתר בעוד 27 חודשים והמכירות יחלו בעוד 12 עד 20 חודשים - בתקופה הזו התשלום על הריבית הגבוהה 'נספג' בקרקע.

"צריך לקחת בחשבון גם את עלויות הבנייה שעלו משמעותית, בייחוד לאחר המלחמה - כל זה יגולם בסופו של דבר במחירי הדירות. לכן לטעמי ההשפעה על מחירי הדירות לא תהיה דרמטית כמו שחושבים. אני גם לא רואה שום האטה או עצירה במחירים, נכון לעכשיו".

זול ומהיר יותר: בנייה בלי לשאוב מי תהום

לא במקרה החליטו באביב מליסרון לשים את הכסף דווקא על אחת הקרקעות בצד הצפוני של הרובע. לדברי שריד, לפרט אחד מסוים שם תהיה משמעות כלכלית גדולה.

"התוכנית הצפונית של הרובע תיבנה גבוה מפני הים, בטווח של 15 עד 19 מטר", הוא מספר. "יש שם מילוי אדמה מאוד משמעותי ביחס לתוכנית מרכז הרובע ולתוכנית אשכול. זה רובע גבוה, וזה אומר שני דברים: אחד - כבר מהקומה הראשונה המבנים נמצאים מעל פני הים בצורה משמעותית, ואפשר לתאר מה זה אומר על המגדל; שני - המרתפים, תת־הקרקע של הפרויקט, לא נתקלים במי תהום.

"העניין השני משמעותי מאוד, הן מבחינת התכנון והן מבחינת הבנייה עצמה. ראשית, כשלא בונים בתוך מי תהום, הבנייה זולה יותר: לא צריך לבנות תוך כדי שאיבה, ולא צריך לחכות עד לקומה התשיעית כדי שהשלד יהיה כבד מספיק ושלחץ המים לא ירים את כל המבנה.

"שנית, זמן הבנייה מתקצר. בנייה של ארבע קומות מרתפים בתוך מי תהום יכולה להימשך שנה יותר מאשר בנייה של ארבע קומות כאלו ללא מי תהום.

"בתקופה הנוכחית, עם ריבית גבוהה כל כך, יש לכך משמעות רבה מבחינה כלכלית - גם מבחינת העלות למטר מרובע בתת הקרקע וגם מבחינת משך זמן בניית הפרויקט כולו.

"אם מוסיפים לזה את העובדה שתוכנית צפון הרובע גם צפופה פחות, ברור למה בעינינו היא אטרקטיבית יותר. אם שדה דב זה המקום היוקרתי ביותר, החלק הצפוני הוא היוקרתי ביותר בתוכו".

המחירים של המגרשים במכרזים האחרונים בשדה דב מראים שהשוק למד לקח?
"כן. השוק למד לקח. כולנו ראינו שהריבית בתקופת המכרזים בחלק הדרומי של הרובע הייתה אפסית, ודי מהר היא המריאה.

"עלויות המימון, שפעם אולי לא תומחרו בצורה ריאלית במסגרת תוכניות העבודה, בהחלט תומחרו בכל המכרזים האחרונים, וזה הפער המשמעותי. עלות המימון השתנתה משמעותית, בפער שיכול להגיע עד 900 אלף שקל ליחידת דיור אחת".

"נותרו לנו שתי קומות לשיווק בלנדמרק"

רגע לפני סיום, לקחנו את שריד לתחום העיסוק הקלאסי של מליסרון - בלי מגורים ובלי רובע שדה דב: פרויקט לנדמרק היוקרתי, שמגדל A בו נמצא כבר לקראת סיום שיווק כלל שטחי המשרדים בו.

"כרגע נותרו לנו לשיווק רק שתי קומות", מספר שריד, "אחת מלאה, ואחת שבה שני חצאי קומות המוצעים לשיווק בנפרד. אנחנו בשלב מתקדם מאוד של המשא ומתן בהן, ואולי העסקאות ייסגרו כבר בימים הקרובים. הרבה חברות סייבר והייטק בחרו לעבור למגדל, וחלק מהן כבר אכלסו את השטחים ועובדות מהם. פייסבוק עובדת בימים אלו על הקומות שלה, ומתכוונת לעבור בחודשים הקרובים. זה מגדל במקום אסטרטגי ובאיכות טובה, ולכן יש לו ביקוש.

"כולנו יודעים מה קורה כרגע בתחום ההייטק, מצב שהחל עוד לפני המלחמה ורק החמיר אחריה. אבל מאז הפסקת האש שנחתמה מול לבנון בסוף 2024, אנחנו רואים תנועה מחודשת, השקעות מחודשות, עניין מחודש בשוק המשרדים. המוחות עדיין פה והם צריכים משרדים.

"אנחנו ממשיכים הלאה, אל מגדל B בפרויקט שנשלים לקראת סוף השנה הבאה - וגם שם כבר יש התנהלות ומשאים ומתנים מול שוכרים פוטנציאליים".