ליווי פיננסי: אחריות הבנקים מתרחבת

המאפיין העיקרי של שיטת הליווי הפיננסי לבנייה, או שיטת "הפרויקט הסגור", הוא ריכוז כל הפעילות הכספית הקשורה לפרויקט בחשבון בנק שנפתח במיוחד לצורך הפרויקט ומצוי בפיקוח הדוק של הבנק. אין ערבוב בין כספי הפרויקט לבין כספים אחרים של הקבלן. האשראי שניתן לקבלן בחשבון ניתן רק לצורך הפרויקט הספציפי. כל ההכנסות מהפרויקט מופקדות לחשבון, ובמקביל כל ההוצאות הקשורות לפרויקט נמשכות מהחשבון. כל משיכה מהחשבון דורשת את אישור הבנק. הבנק משחרר כספים מהחשבון המיוחד לפי התקדמות הבנייה, ומפקח באופן צמוד על התקדמות הפרויקט. לצורך כך הבנק אף ממנה מפקח מיוחד לפרויקט.

הסיבה לפיקוח מיוחד זה של הבנק היא הגנה על אינטרס הבנק עצמו, אשר מממן את הפרויקט. אולם מתברר, כי רוכשי דירות, ואף קבלני משנה, שאמורים להכיר את הנושא ולהעריך את הסיכון שבהתקשרות עם הקבלן, מבינים לעיתים לא נכון את משמעות הליווי הפיננסי. הפיקוח המיוחד של הבנק יוצר אצלם ציפייה והסתמכות על כך שהבנק יפקח על ההתנהלות הכוללת של הפרויקט, ובכך יבטיח אותם מפני הסתבכות פיננסית של הקבלן.

עוד בשנת 1992 הוציא המפקח על הבנקים חוזר, בו הורה לבנקים לא להציב באתר הבנייה שילוט לפיו הבנק מלווה את הפרויקט, כי הדבר יצר אי הבנות אצל הרוכשים לגבי משמעות הפיקוח של הבנק. אולם מתברר, כי גם בהעדר השילוט נוצר לא אחת הרושם המוטעה.

הנימוק המרכזי להטלת אחריות על הבנק במקרים כאלו, הוא יצירת מצג. הבנק ישא באחריות אם יצר מצג כלפי הרוכשים או קבלני המשנה, כאילו הפיקוח שלו אמור להגן גם עליהם ולמנוע הסתבכות כספית של הקבלן. תנאי נוסף הוא, שהרוכשים או קבלני המשנה אכן הסתמכו על המצג ושינו מצבם לרעה. הקושי הוא כמובן בקביעה מתי נוצר מצג שכזה.

בעניין חייק נ' בנק הפועלים נפסק שנוצר מצג, משום שרוכש הדירה הסתמך על הסבריו של מנהל סניף הבנק לגבי שיטת הפרויקט הסגור, ורק בשל כך הסכים לשלם מראש עבור הנכס מבלי שהתנה את התשלומים בהתקדמות הבנייה. גם בפרשת יוסף עובדיה נ' בנק דיסקונט הוכר מצג, הפעם כלפי קבלן משנה. זאת משום שעוד במהלך הבנייה, כשהקבלן הראשי נקלע לקשיים ולא שילם לקבלן המשנה, הסכים הבנק לשלם בעצמו לקבלן המשנה.

כמו כן, בהסכם בין הקבלן הראשי לקבלן המשנה, התייחסו סעיפים רבים למעורבות הבנק בפרויקט. לעומת זאת בפרשת זמר נ' בנק ירושלים נפסק, שלא נוצר מצג. שם דובר בקבלן משנה שהתקשר עם הקבלן הראשי, מבלי שבכלל פנה קודם לבנק ובירר איתו את משמעות הליווי הפיננסי. קבלן המשנה הסתפק בכך שהמפקח על הפרויקט אישר לו להתחיל בעבודה. גם בעניין ארז נ' בנק לאומי למשכנתאות לא הוכר מצג, משום שרוכשי הדירות רכשו את דירותיהם עוד לפני הפרסומים על הליווי הפיננסי.

כיצד יוכל הבנק למנוע יצירת מצג? על הבנק לדאוג לכך, שהרוכשים וקבלני המשנה יבינו את משמעותו המדויקת של הליווי הפיננסי, ובעיקר שהם אינם יכולים להסתמך על הפיקוח של הבנק לצרכיהם האישיים. בפרשות חייק ורחמים הציע בית המשפט לבנקים למסור לרוכשי הדירות הודעות אישיות, בהן יסבירו במפורש את האמור וידגישו, כי הם אינם אחראיים להסתמכות הרוכש על הפיקוח הבנקאי. אולם השימוש בנוסח אחיד לכלל רוכשי הדירות מהווה חוזה אחיד, והשאלה היא האם הודעה כזו הפוטרת את הבנק מאחריות לא תחשב תנאי מקפח.

עילה נוספת להטלת אחריות על הבנקים היא רשלנות. בפרשת חייק נ' בנק הפועלים נפסק, שהבנק התרשל בכך שכלל לא פיקח על החשבון, עד כדי כך שהחשבון ה"סגור" נעשה פרוץ לכל עבר. רשלנות הבנק הוכרה גם ברחמים נ' נ.ע.א. חדרה בע"מ, שם הבנק דרש מהקבלן לחייב את הרוכשים להפקיד את התשלומים עבור הדירות בחשבון הפרויקט, אך בפועל לא בדק אם הקבלן אכן כלל הוראה כזו בחוזי הרכישה, ואם הרוכשים אכן הפקידו את הכספים כנדרש.

מלבד שני הנימוקים הנ"ל, עושים בתי המשפט שימוש גם בנימוקים כלליים יותר לשם הכרה באחריות הבנק. כך למשל, חובת תום הלב המוטלת על הבנק, חובת האמון, מעמדו המעין ציבורי של הבנק והיותו "סוכנות חברתית", ביטוי שנעשה נפוץ לאחרונה על מנת להטיל אחריות על בנקים בהקשרים שונים.

לסיכום, אף שמדובר בינתיים בפסיקה של בתי משפט השלום והמחוזיים, נראה כי המגמה המרחיבה את אחריות הבנק הולכת ומתבססת.

ד"ר פלאטו-שנער היא ראש המרכז לדיני בנקאות במכללה האקדמית נתניה