הבעיה עם ועדת הבר, לגיבוש הצעה לזכויותיהם האישיות של חברי הקיבוצים והמושבים בחלקת המגורים על אדמות שקיבלו ממינהל מקרקעי ישראל, היא, שככל הנראה הדו"ח שלה ידבר רק על דונמים, מטרים רבועים ואחוזי היוון, ולא יעסוק בחזון ובכלים לגיבוש פניהם ועתידם של 700 הקיבוצים והמושבים במדינה. יתכן שאין זה הוגן לבקר את הוועדה, כי המנדט שלה די מצומצם, אבל האנשים היושבים בה מכירים היטב את הבעיות בקיבוצים ובמושבים, ועל כן, אם הם יוציאו רק דו"ח של חשבון במקום דו"ח של חזון - מדובר בעוד כישלון.
הפרקליטות הבטיחה לבג"ץ להציג דו"ח עד סוף ספטמבר. הקיבוצים והמושבים לוחצים להזדרז, בתקווה שההמלצות יהיו ברוח האוהדת של אהוד אולמרט, ושהן אולי אפילו ייושמו על-ידו כל עוד הוא גם שר אוצר וגם השר הממונה על מינהל מקרקעי ישראל. גם הפריימריס המתקרבים בשתי המפלגות הגדולות וריח הבחירות הם בסיס לתקווה של בעלי הנחלות בקיבוצים ובמושבים, בהיותם בעלי משקל גדול ללא שיעור במרכזי המפלגות מאשר גודלם האמיתי באוכלוסיה.
מבדיקת "גלובס" עולה, שבסוף ספטמבר אולי רק יתחילו בניסוח ההמלצות, כך שדו"ח ממשי לא יהיה עד אחרי החגים. חברי הוועדה הם ראש אגף תקציבים במשרד האוצר, קובי הבר; ראש ממ"י, יעקב אפרתי; ראש המינהל בעבר ונציג משרד החקלאות, שלמה בן-אליהו; מנכ"ל משרד המשפטים, אהרון אברמוביץ; ומנהל אגף בכיר לתכנון משולב במינהל התכנון במשרד הפנים, עופר גרידינגר.
ועדת הבר, הרביעית למניין הוועדות לענייני קרקע חקלאית תוך עשור אחד (אחרי ועדות רונן, פוגל ומילגרום), מונתה לאחר שהיועץ המשפטי לממשלה, מני מזוז, פסל בתחילת השנה את החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל, והודיע שלא יגן עליה בבג"ץ מול עתירות של ארגוני הסביבה, החברתיים וראשי הערים.
הוועדות השונות הלכו בצעדים קטנים בעקבות העמדה שהובעה פעמים רבות במוסף זה: יש להבחין בין זכויות המגורים של החקלאים בשטח הקהילתי-מוניציפלי שלהם (מה שקרוי שטח המחנה), זכויות שאותן יש לעגן כראוי בחוזה הוגן ולא בגישה קטנונית, לבין הזכויות שלהם באדמות שנמסרו לידיהם לצורך עיבוד חקלאי, אדמות המצויות מחוץ לשטח המחנה.
אין צורך אפילו לנמק את האמירה, שיישוב בן 100 משפחות המהווה אגודה שיתופית נידון להתנוונות, כי זה כבר הוכח מזמן בהתיישבות. וגם אם היתה במושב/קיבוץ הרחבה, ונקלטו עוד 100 משפחות שעניינן הוא רק מגורים וחיים מוניציפליים, ואין להן שום זיקה לחקלאות או לעסקי האגודה - ספק אם זה עדין מספיק כדי לגלגל קהילה.
כדי שיישוב קהילתי כזה יוכל להתקיים ולשגשג לטווח ארוך, צריך לאפשר פוטנציאל לפחות ל-500 ואולי 800, ובעתיד הרחוק אולי אפילו 1,000 משפחות, לבנות בו בית, צמוד קרקע או בבנייה נמוכה, בתנאי מפורש: שישופרו ויורחבו התשתיות והיטלי ההשבחה ינוצלו כראוי. אין גם טעם להלחם בנימוקי פרבור עם החלום הישראלי של בית עם גג רעפים וגינה באווירה כפרית, כי החלום הזה בין כה ינצח, ואם כך עדיף כבר לנצל את שטח המחנה ביישובים הקיימים ולא להקים ישובים חדשים.
זה בהחלט משתלב עם המגמה הכללית. במושבים זה כבר קרה מזמן, ובקיבוצים זה מגביר מהירות כל יום וקוראים לזה "הקיבוץ החדש", עם שיוך דירות ושכר דיפרנציאלי - אבל ברור שמדובר בהפיכתם של 700 יישובים חקלאיים ליישובים קהילתיים. עד כמה יגדלו? זו כבר בחירה של היישובים עצמם, שצריכה להיות כפופה רק למגבלות שיציבו ועדות התכנון, וזאת אחרי שהמינהל יסולק מתחומי שטח המחנה של הקיבוצים והמושבים.
מי שכבר סופר בזעם את ההטבות שייפלו בדרך לכיסי החקלאים, צריך לקחת גם בחשבון, שמבחינת האינטרס המשקי מדובר כאן בפוטנציאל של רבע מיליון משפחות להצטרף ליישובים קהילתיים כאלה. כדי לאפשר זאת צריכה ועדת הבר להמליץ על כמה כיווני פעולה:
מגבלות התכנון - להמליץ לשר הפנים להנחות את המועצה הארצית לתכנון ובנייה להסיר את מגבלות הגידול על ההתיישבות הכפרית (רק בדרום מדברים על אפשרות ל-500 יח"ד סה"כ), מגבלות הנטועות עדיין בעולם המושגים הישן של תמ"א 31 ותמ"א 35, ולאפשר אופק גידול של יישובים ובהם נניח 700 או אפילו 1,000 יחידות דיור.
המעמד המוניציפלי - בחלק גדול של היישובים יש זהות או חפיפה בין הנהלת האגודה השיתופית לבין הוועד המוניציפלי, ושני הוועדים הללו מתפקדים בזיקה לכללים של רשם האגודות השיתופיות. יישובים קהילתיים ובהם 700-800 משפחות מחייבים מחשבה על אופן הניהול והסמכויות המוניציפליות של יישוב כזה ביחסיו מול המועצה האזורית. בכל מקרה, למרות בג"צים ותיקוני חקיקה בעניין זה, המצב כיום עדיין מעוות, והוא גורם לפגיעה, למשל בזכויות יסוד של מי שהצטרפו להרחבה במושב או בקיבוץ, אבל לא יכולים לבחור או להיבחר לניהול המוניציפלי, המצוי רק בידי חברי האגודה השיתופית, שהיא תאגיד פרטי.
ועדת הבר צריכה להמליץ על הסדרת המצב המוניציפלי, לסלק מהתחום הזה את רשם האגודות השיתופיות, באופן שתהיה הפרדה מוחלטת בין כלל התושבים שכולם בעלי אינטרס מוניציפלי, לבין התושבים שיש להם אינטרס גם בנכסי האגודה השיתופית.
העבריינות - כמעט אין קיבוץ או מושב שלא קיימות בו עבירות בנייה, צפצוף על כללי המינהל, הפרת חוזי חכירה ועבירות על חוק ההתיישבות: החל משימושים מסחריים חורגים ואסורים על קרקע חקלאית כמו בשפיים ובגעש, ועד לעסקאות השכרה המהוות עבירה על חוק ההתיישבות, כפי שהיה בהשכרת הבית ליוסי שריד במרגליות או בהשכרת בית משפחת שרון בכפר מל"ל. רק לאחרונה המינהל מתחיל להתמודד עם העבריינות הזו, אבל אין לו יכולת אמיתית לבוא חשבון עם עשרות אלפי ההפרות של החוק והחוזים.
תהליך יישום הזכויות החדשות שיינתנו לחברי המושבים והקיבוצים צריך להיות במעין מסגרת של חנינה כללית, והוכחה מצד החוכר, שביום קבלת הזכויות אין על אדמתו שום שימוש חורג, או הפרת התנאים או עבירת בנייה שלא טופלו במסגרת החוק. אם החוכר לא יוכיח שהתנקה מהעבריינות, אין מה לדבר איתו בכלל על זכויות.
שני נתוני פתיחה מקובלים כיום על כל העוסקים בקרקע חקלאית: זכויות המגורים של כל נחלה בקיבוץ ובמושב הן בגובה 375 מ"ר, ואפשר לחלק אותן ל-3 יח"ד; את זכויות הבנייה הללו בחלקת המגורים אפשר יהיה להוון לפי 3.75% משווי הקרקע, כמו במבצע ההיוון בסקטור העירוני לפני 10 שנים, ומי שלא ירצה להוון יידרש לשלם דמי חכירה שנתיים ריאליים.
צריך להדגיש, שכבר בשיעור היוון כזה יש משום הטבה גדולה לחקלאים, משתי סיבות: ראשית, מחירי אמצע שנות ה-90 היו גבוהים בהרבה; שנית, בסקטור העירוני שילמו דמי חכירה ראשוניים (דח"ר), ואילו הנחלות החקלאיות נמסרו ללא תשלום דח"ר, ובדמי חכירה שנתיים סמליים של 600 שקל לנחלה.
העיקרון שצריך להנחות בהסדר החדש הוא להגיע למצב, שבו לגבי הקרקע המוניציפלית בתוך שטח המחנה יהיה חוזה חכירה אישי מהוון לדורות, ואילו לגבי הקרקע בייעוד חקלאי, שמחוץ לשטח המחנה, תהיה אפשרת של חוזים מתחדשים עם האגודה עצמה או ישירות עם החקלאים, על-פי העדפתם.
משטר הנחלות האנכרוניסטי מת כבר מזמן. אי אפשר יותר לקשור את זכויות המגורים וזיקת הקניין של החקלאי לאזור המגורים, עם חברותו באגודה השיתופית ומערכת החובות והזכויות שלו כחבר באגודה. ועדת הבר צריכה לומר זאת באומץ המתבקש, גם אם המערכת הפוליטית לא תאהב לשמוע, כי משמעות הצעד היא ניתוק מנגנוני השליטה הפוליטיים על היישוב/אגודה.
הנקודה הרגישה ביותר בכל התהליך הזה היא, שחברי הקיבוצים והמושבים רוצים כמובן אפשרות למסחר את הקרקע, ולכך צפויה התנגדות ציבורית.
ניתן להתמודד עם ההתנגדות האינסטינקטיבית הזו בנימוק, שהקיבוצים והמושבים יפעלו כמעין משווקי קרקע, ומגיע להם משהו בגין השיווק. השאלה היא מהו גובה המשהו הזה?
קיבוצים
צריך לאפשר לקיבוצים להוון ב-3.75% את זכויות הבנייה בחוזה חכירה לדורות, הכולל את כל שטח המחנה. למשל, לפי 375 מ"ר מגורים לנחלה בקיבוץ שבו תקן של 100 נחלות, הקיבוץ יהוון שטח מגורים של 37,500 מ"ר צמוד קרקע. מכאן והלאה זה כבר עניינו של הקיבוץ איך הוא משתמש בקרקע הזו בתהליך שיוך הנכסים וההפרטה (ראוי לגבות מס רכישה, כמו שנעשה בהפרטת הדיור הציבורי).
ומה יהיה כאשר הקיבוץ גמר לשייך את כל ה-37,500 מ"ר לחבריו, הסתיימו הסכסוכים הפנימיים והקיבוץ ירצה לשווק בשוק החופשי, או לבנים שעזבו, עוד מגרשים של 300 מ"ר, ואפילו יצליח להעביר בוועדות התכנון תב"ע המאפשרת זאת?
כאן, ורק כאן, פוגשים שוב את המינהל. מדובר בהליך של פיצול, וכמו בפיצול של קרקע בכפר שמריהו, גם כאן צריך לדרוש מהקיבוץ דמי פיצול בגובה 51%, כמו בכפר שמריהו, והיטל ההשבחה על הקיבוץ.
אחרי דמי פיצול למינהל, פלוס היטל השבחה לוועדה המקומית, פלוס הוצאות טיפול, נשארים בידיו של מוכר הקרקע בערך 10% ברוטו לפני מס. האם מבחינה ציבורית זוהי "עמלת שיווק" לקיבוץ שיש בה היגיון והיא מידתית?
מושבים
הסדר הזכויות לבעלי נחלות במושבים, שאותו פסל היועץ מזוז, כולל חוזה חכירה על 2.5 דונם בתוך שטח המחנה, בשטח המגורים שהוא חלק מחלקה א', עם זכויות מגורים של 375 מ"ר בהיוון לפי 3.75%; אפשרות לבנות עוד שתי יחידות ולפצל אותן בהיוון לפי 31%; ובנוסף לכך אפשרות לנדל"ן מניב בהיקף של 500 מ"ר.
עניין ה-2.5 דונם הוא סיבוך מיותר. במטולה למשל, אין 2.5 דונם לכל בעלי הנחלות. ואז מה? יתנו להם השלמה? מאיפה? על חשבון מי? ואם חלקה א' כוללת 3 דונם, האם יעשו חוזה חדש על 2.5 דונם, עוד חוזה על עוד חצי דונם, ועוד חוזה על יתרת השטחים שמחוץ לשטח המחנה? זה טירוף. אחד מהכישלונות ההיסטוריים של המינהל הוא בדיוק בנקודה הזו, של אי רישום נאות של חוזי החכירה בסקטור החקלאי. גם בעוד מאה שנים של פרנסה למודדים ולעורכי דין ושמאים, המינהל לא יהיה מסוגל לבצע רישום הנובע מהחלטה כזו על 2.5 דונם, שלא לדבר על המריבות החדשות שיתפתחו במושבים.
הפתרון: בתחום המגורים, חוזה החכירה המהוון לדורות של המושבניק צריך להיות על כל הקרקע שלו שבתוך שטח המחנה הקהילתי-מוניציפלי, כלומר על כל חלקה א', בין אם זה 2 דונם ובין אם זה 4 דונם, בלי שום מנגנוני תוספות או קיזוזים.
אין שום סיבה לקבע בהחלטת מינהל, שלבעל נחלה במושב יש זכות להקים עוד 2 יחידות מעבר ל-375 מ"ר שיש לו כבר היום. לעומת זה, בדיוק כמו שצריך להיות בקיבוץ, וכמו בכפר שמריהו, אם המושבניק מצליח להעביר תב"ע בוועדות התכנון כדי לפצל מגרשים לצורך מכירתם, הוא ישלם למינהל דמי פיצול של 51%, ישלם היטל השבחה לוועדה המקומית, ויישאר עם 10% רווח לפני מס. האם זו "עמלת שיווק" ראויה שהציבור לא צריך להתקומם בגללה?
הבעיה החמורה ביותר במושבים היא ההצעה לתת לכל נחלה זכויות ל-500 מ"ר נדל"ן מניב. כל מושבניק יקים פה קרן ריט. זו הצעה שערורייתית, שיישומה יהרוס את מרקם החיים במושבים, תוך פגיעה חמורה באזורי תעסוקה עירוניים חשובים. חמור מכך: לישובים הקהילתיים תמיד יהיה יתרון על הערים בתחום המגורים בגלל כוח המשיכה שלהם מול אוכלוסיה חזקה, ואם כך בוודאי שאסור לאפשר להם גם לפגוע בערים פעם נוספת בתחום הנדל"ן המסחרי.
כאן יש בעיה, כי יו"ר הוועדה, קובי הבר, בנייר עמדה קודם שלו, דווקא תמך במתן ה-500 מ"ר מניב לחקלאי בנימוק הבא: "...צמצום התחרות הבלתי הוגנת בין שטחי התעסוקה ביישובים החקלאיים לבין אלו שבשטחי הערים - זאת ע"י גביית מחיר מלא בגין שטחי התעסוקה בישובים החקלאיים (במקור היה עדיף שלא לאשר כל שטחי תעסוקה בתוך הנחלות, אך לצערנו המצב כיום בלתי הפיך)".
זו הנמקה מוזרה וגישה לא ראויה. את ההצעה ל-500 מ"ר מניב צריך לסלק מהדיון הציבורי בזכויות החקלאים.
ולקינוח כל הסבך הזה, הנה עוד בעיה: אם ראש הממשלה אריאל שרון לא יצליח להעביר בכנסת את מינויו של אהוד אולמרט כשר אוצר קבוע, תיק האוצר חוזר לידיו של שרון ב-7 בנובמבר. על כל הסדר של זכויות החקלאים צריך בסופו של דבר לחתום גם שר האוצר. אבל שרון מנוע מלטפל בענייני קרקע חקלאית וזכויות החקלאים בגלל ניגוד עניינים, וזכורה הפרשה בה ננזף על ידי מבקר המדינה, כשניסה לקדם מאחורי הקלעים את מתן ה-500 מ"ר מניב לבעלי נחלות במושבים.
כתבות
ני"ע
