לפחות תיאור מדויק של הקרקע

הסיבה היא בין היתר כי עיסקה במקרקעין דאז לא היתה כה מורכבת ומסובכת כמו היום. היבטי מס ותכנון הקיימים היום והחלים על עיסקה של מקרקעין לא היו באותם ימים, ודי היה בלקבל את אישורי פקיד הטאבו על העיסקה תוך תשלום כלשהו, כדי להשלים את העיסקה.

רבים הם הנכסים במדינה שמי שמחזיק בהם מחזיק מכוח פתק כזה או אחר, שלטענתו הינו חוזה רכישה והוא או מורישיו חתמו עליו, ועל כן טוען לבעלות בשטח.

דא עקא, מאז חקיקת חוק המקרקעין, הדרישה הצורנית והמהותית לענייני עסקאות במקרקעין השתנתה. על הנייר המתיימר להיות חוזה מקרקעין לכלול פרטים, כמו זהות הצדדים, מהות העיסקה, תאור המקרקעין והתמורה, כדי שאותו נייר ייכנס למועדון האקסלוסיבי של עסקאות מקרקעין.

לאחרונה בית המשפט העליון נדרש לסוגיה של רכישה משנות ה-30, אשר הטוען לבעלות מחזיק בחוזה שלא כולל את כל הפרטים. העניין היה בע.א. 771/00 נעמי קיסרי נ' רשות לפיתוח, אשר נידון בפני הרכב שופטים ד. ביניש, א. ריבלין, י. עדיאל.

בעניין קיסרי, השטח נשוא הדיון אשר עליו ממוקם ביתה של המערערת, הופקע על-פי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943.

במסגרת הליכי הסדר מקרקעין, המערערת הגישה בשנת 1986 תזכיר תביעה בפני פקיד ההסדר וטענה לבעלות. המערערת טענה, כי בשנת 1936 רכשה את הקרקע תמורת 40 לירות פלשתינאיות מתושב יפו. רשות הפיתוח הגישה גם היא תזכיר תביעה מכוח זה, שרכשה את הנכס מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים בשנת 1953 וגם מכוח ההפקעה. מאחר שהוגשו תביעות סותרות, פקיד ההסדר העביר את המחלוקת לבית המשפט המחוזי המוסמך לדון בכך.

בית המשפט המחוזי, ע"י השופטת צפורה ברון, קבע, כי החוזה שהמערערת הציגה אינו חוזה, באשר "חסר את לב לביו של הסכם מכר מקרקעין, הלא הם גבולותיו המדויקים של הנכס ושטח", כלשון השופטת ברון. מה גם, שהשם של המוכר אינו מדויק ולא תואם את ספרי המיסים.

כמו כן נדחתה טענת המערערת על חזקת שנים, באשר לפי קביעת השופטת ברון, טענת חזקת שנים לא חלה על נכס נפקד. מכאן הערעור שהגישה המערערת.

המערערת טענה, כי מאחר והחוזה הינו משנות ה-30, על מקרה זה לא חלות הוראות חוק מקרקעין, אלא הדין שחל לפני כן, ולכן בעניין הוכחת קיום הסכם מכר מקרקעין די בראשית ראיה לפי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותמאנית. ואם, בנוסף על כך, גם יש קבלות על מיסי רכוש שהמערערת שילמה, אזי יש לקבוע, כי אכן המערערת רכשה את המקרקעין.

המשיבה טענה, כי מאחר והנכס נפקד, לכן לפי סעיף 20 (ב)(2) לחוק נכסי נפקדים, על המערערת מוטל "נטל מעל לכל ספק המתקבל על הדעת להוכיח את זכותה".

השופט עדיאל אמנם קיבל את טענות המערערת, אשר לפיה לעניין דרישת הכתב יש להחיל את הדין הקודם, וזאת בקובעו: "אני מוכן לקבל גם את הטענה שלצורך הוכחת התביעה די, מבחינת דרישת הכתב, במסמך שיענה על דרישותיו של סעיף 80 לפקודת הפרוצדורה העותמאנית, ואין בהכרח כי המסמך בכתב יכיל הוכחה מלאה על עשיית ההסכם אלא יהי די בו, באותו מסמך, כי יבטיח כשמצרפים אליו עדות אחרת את הוכחת ההסכם בדרך מהימנה. מקובלת עלי גם הטענה שהמסמכים שהציגה המערערת כראיה, החוזה והקבלות על תשלום מיסי רכוש, מקימים את דרישת הכתב המופחת דלעיל".

יחד עם זאת, השופט עדיאל קבע, כי אין לראות בחוזה שכולל רק הגדרה כוללנית של "חלקת אדמה בשכונת מנשיה", כפי שכתוב באותו נייר המתיימר להיות הסכם רכישה, כהוכחה שאכן המדובר בחלקת אדמה נשוא הדיון. השופט עדיאל, תוך הסתמכות על ע.א. 223/81 רשות לפיתוח נ' עיד פ"ד לט(1) 605, קובע: "מאז ומתמיד ציון גבולות המקרקעין הינו חשוב ודומיננטי, שעמו תקום ועמו תיפול תביעה המבוססת על שטר טורקי שגבולותיו אינם מזוהים על-פי מפה". ולכן, לדידו של השופט עדיאל, אין אפילו ראשית ראיה בידי המערערת לעניין רכישת הזכויות בחלקה.

השופט עדיאל קובע, שאין בקבלות מס רכוש הוכחה על בעלות, באשר לאור סעיף 69 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א-1961, "תשלום המס החל על קרקע כאמור ששולם על-ידי אדם, לא יפגע בזכויות המדינה ולא ישמש ראיה לזכויות אותו אדם כלפי המדינה בקרקע האמורה" (ראו גם ע.א. 558/73 המועצה המקומית גוש חלב נ' מדינת ישראל פ"ד כט(2) 501).

ולעניין חזקת שנים, השופט עדיאל קובע, כי בנוסף לחזקה נוגדת על המערערת להוכיח גם שטר קניין או ראיה ממשית לבעלותו, וכזה לא היתה בידי המערערת.

כמו כן, השופט עדיאל קבע, כי בתצהירים שהוגשו מטעם המערערת היו סתירות שונות ומשונות, כגון שנת רכישה וזיהוי המוכר וכו', אשר מעמידים בצל של ספק את מהימנות הבעלות של המערערת. השופט עדיאל גם קבע, כי עצם העובדה שהאפוטרופוס לנכסי נפקדים הוציא תעודה על היות הנכס נפקד שנמכר למדינה, יש בו הוכחה שהנכס אכן נרכש ע"י המדינה.

מפסק דין זה אנו למדים, כי גם בדין שחל לפני חוק המקרקעין, יש דרישות מהימנות מינימליות, כגון תאור מדויק של שטח שאין לוותר עליהן.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין ממשרד בלטר, גוט, אלוני.