תרגילי "עוקץ" במקרקעין: מדריך הגנה

ניתן למנוע הסתבכות בתרגילי "עוקץ" בעסקאות מקרקעין אם נקפיד על מספר אמצעי זהירות, ובין היתר לבדוק אם יש ביטוח אחריות מקצועית לעורך הדין המטפל בעיסקה, ולבדוק בזהירות כל ייפוי כוח בו צד לעיסקה מיוצג ע"י אחר. רבים וטובים, ובהם אפילו עורכי דין, נפלו קורבן לתרגילי הונאה שונים בתחום עסקאות מקרקעין, אך אפשר להימנע מכך.

שורה של הוראות חוק מביאה למצב משפטי אשר עלול לגרום לכך, שאזרחים תמימים יאבדו את רכושם העיקרי (דירה למשל) בשל מעשי מרמה: "עוקץ" של נוכלים מתוחכמים או של מייצגים בעסקאות מקרקעין.

הדמיון הפורה והיצירתיות של אותם נוכלים, יחד עם גיבוי טכנולוגי, מביאים לכך שגם אנשי מקצוע נופלים בפח. להלן מספר "לקחים" שנלמדו, בהתבסס על מקרים אשר קרו בעבר, לאו דווקא בתחום המקרקעין.

החוק קובע, כי הבעלות על דירה או כל נכס מקרקעין היא לפי הרישום בלשכת רשם המקרקעין (יש גם רישום במינהל מקרקעי ישראל). כלומר, כדי לוודא אם מאן דהוא הוא "בעלים", יש לפנות אל הטאבו ולהוציא נסח. כלומר: לא די בזה שחותמים חוזה ומשלמים כסף. כל עוד הרישום לא עבר על שם הקונה, אזי אין בעלות. עד כמה שהדבר ישמע מפתיע, נכסי מקרקעין - ויהיו יקרים ככל שיהיו - עוברים בעלות באופן שלא לגמרי תלוי במוכר והקונה. בנכס מקרקעין, הבעלות עוברת בדרך כלל לאחר שהתמורה כבר שולמה. נפתח תיק בטאבו, ומפקידים בו מסמכים שונים, בהם אישורים לצורך העברת הבעלות שעל פי רוב לא חתומים ע"י הצדדים לעיסקה, אלא נחתמים ע"י עורכי הדין אשר ייצגו את הצדדים לעיסקה.

בנקודת זמן זו, על-פי רוב התרחשו פורענויות: שימוש בייפוי כח מזויף, שיקים בנקאיים אשר הסתבר שהם מזויפים, עורכי דין אשר מעלו בכספים או שעשו שימוש פלילי בייפוי הכח - הביאו לכך שאזרחים מצאו עצמם ללא הנכס, ללא הכסף ובמצב מאוד קשה. חשוב להסביר: במקרים כאלה, הפניה לבית משפט צריכה להיות מהירה, מיומנת ובד"כ עולה כסף אשר איננו בהישג יד.

השימוש בייפוי כח בלתי חוזר נועד למקרים בו אדם איננו בנמצא, או כאשר רוצים להבטיח את השלמת העיסקה ללא קשיים, ולכן אדם אחר, בד"כ עורך דין, מתמנה לחתום בשמו. באופן מעשי, הצדדים ממנים את עורכי הדין אשר ייצגו אותם בעיסקה לחתום במקומם על המסמכים הנדרשים בטאבו. מכאן החשיבות שכל צד יהיה מיוצג ע"י עורך דין מטעמו, כדי שלא ייווצר מצב בו עורך דין אחד מחזיק ייפוי כח מטעם שני הצדדים לעיסקה. כשיש שני עורכי דין המטפלים בעיסקה, מן הסתם קטנים הסיכונים הכרוכים בה.

כאשר מגיע אדם ומציג ייפוי כח בלתי חוזר, המסמיך אותו לבצע עיסקה בשם בעל הנכס, טוב יהיה לנסות ליצור קשר עם בעל הנכס או עורך הדין אשר אימת את החתימה. אם לא ניתן ליצור איתם קשר, גם אם ייפוי הכח נראה תמים, יש להיזהר בנקודה זו. גם עורכי דין נפלו בפח במקרים כאלה ונתבעו בשל רשלנות מקצועית.

כאשר משלמים בשיק בנקאי, רצוי להמתין לפירעונו. כיום, באמצעים ביתיים, ניתן לזייף שיק, כמו גם תעודות שונות וכן גם ייפוי כח.

לצערנו קרו מקרים בהם עורכי דין שלחו יד בכספי לקוח אגב עסקאות מקרקעין. כיום ניתן לפקח על חשבון הבנק דרך האינטרנט. יש לעמוד על כך שכסף אשר מוחזק אצל עורך דין לצורך עיסקה, יופקד בחשבון בנק מיוחד שיפתח ע"י עורך הדין ולבקש את הקוד והסיסמה, כדי שניתן יהיה לעקוב אחריו דרך רשת האינטרנט. כנהנה, הלקוח זכאי לכך. זה אולי לא ימנע כל פורענות, אבל ניתן יהיה לעקוב ולגלות במהרה בעיתיות שנוצרה. במקרים כאלה יש חשיבות רבה לגילוי המוקדם.

קשה מאוד לראות את הכסף חזרה לאחר מעשה הנוכלות, ולכן חשוב להקדים תרופה למכה. חשוב להיות מיוצג ע"י עורך דין. יש לבדוק שאותו עורך דין הוא באמת עורך דין (היו ויש לא מעט מתחזים, וכן כאלה אשר רישיונם נשלל וממשיכים "לעבוד" בתחום כשלחתימתם כעורכי דין אין משמעות). ניתן להתקשר ללשכת עורכי הדין או לגלוש באתר הלשכה ולבדוק זאת מיידית.

יש לברר - וזו דרישה לגיטימית - שעורך הדין מבוטח בביטוח אחריות מקצועית, ולעמוד על כך שיציג את פוליסת הביטוח. החשיבות לכך היא רבת משמעות, שכן במקרה שאדם נפל קורבן לנוכלות בשל רשלנות מקצועית של עורך דין, הרי שהביטוח ישפה אותו.

בעיסקה כה חשובה, רצוי לשכור שירותיו של עורך דין הגובה תשלום נאות ולא בהכרח הזול ביותר. חסכנות במקרה כזה עלולה להיות בעוכריו של החסכן. אף אחד לא יבחר ברופא מנתח זול אילו היה צריך את שירותיו, וכשם שמשלמים בהתאם, הרי שניתן לדרוש ממנו שיציג פוליסת ביטוח.

רצוי לזכור: הפעולה הרישומית היא טכנית ופשוטה - וזו גם מגרעתה, כיוון שבמקום שהדברים הם פשוטים, שם הקרקע לפעולתם של הנוכלים.

הכותב עוסק בעבירות צווארון לבן.