יש תעריף לרישום זכויות

לעיתים הרוכש דירה מקבלן בא על סיפוקו בעת שקיבל את המפתח מהקבלן, והוא שוכח כי לרכישה פן רישומי של זכויותיו בלשכת רישום מקרקעין ו/או במינהל מקרקעי ישראל. לעיתים רוכש כזה, לאחר מספר שנים, כשהוא מתכוון למכור את דירתו, שם לב שבהסכם עם הקבלן התחייב כי בעת מכירת הדירה לצד ג' יאלץ לשלם שכ"ט לעו"ד של הקבלן, וזה כל עוד הזכויות שלו לא נרשמו בלשכת רישום מקרקעין.

כידוע, זכויות של רבבות בעלי דירות לא רשומות עדיין בלשכת רישום מקרקעין, ולכן נוצר מצב בו בעל הדירה נאלץ לשלם גם לעו"ד העכשווי שלו וגם לעו"ד של הקבלן, שגובה עמלה בגין טיפול בהעברת הרישומים אצלו. עמלות אלו נעו בשוק הדירות בין 0.25% ועד 1% משווי העיסקה שביצע אותו רוכש היסטורי, שכעת מוכר את זכויותיו.

ביום 1.12.99 פרסמו שרי האוצר והבינוי והשיכון צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רשום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999 (להלן: צו פיקוח). צו זה ניתן בהסתמך על חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, תשנ"ו-1996. תכלית הצו היתה להגביל את העמלה הנדרשת ממי שזקוק לרישומים אצל הקבלן, לסכומים פחותים בהרבה ממה שנדרש לשלם (מאות שקלים בודדות, במקום סכומים של אלפי שקלים).

שופטת בית המשפט המחוזי בת"א, צפורה ברון, ניתחה לאחרונה סוגיה זו לעומק והכריעה בעניין חוקיות הצו, וכן בתחולת הצו גם על חוזים שנחתמו לפני תחילת הצו וגם על תחולת הצו על מקרקעין שהינם בבעלות הקבלן ולא מקרקעין שבניהול מינהל מקרקעי ישראל.

העניין היה בה.פ. 1721/00 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ נ' משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון.

בעניין חכשורי, העותרת ביקשה ללמוד מלשון הצו, כי הוא לא חל על עסקאות שעשתה לפני תחילת הצו, וכך לא חל במקרקעין שהיו בבעלותה.

המדינה טענה מנגד, כי נסיבות התקנת הצווים, בשים לב לתכליות שהצו מנסה להשיג, מביאים למסקנה, כי יש להחיל את הצו על כל סוג של חוזים עם קבלנים, ללא אבחנה של תאריך או בעלות במקרקעין.

השופטת ציפורה ברון קבעה, כי חברה משכנת, מטבעה, פועלת הן כגוף פרטי והן כגוף ציבורי. בעניין זה השופטת ברון מסתמכת על פסק הדין של השופט חשין (ע.א. 2299/99) אשר קבע: "אם נתבונן מקרוב בפעילותה של דיור לעולה, וידענו כי בעשותה את שעשתה בענייננו, היו מעשיה, הלכה למעשה, בגדר ביצוע תפקידיה של רשות ציבורית או של מעין רשות ציבורית. בדיור לעולה נתקיימה מעין דואליות נורמטיבית, שבפעילותה היתה בה בעת גם רשות פרטית וגם רשות ציבור".

בעניין הרקע להוצאת צו פיקוח, השופטת ברון קובעת: "צווי הפיקוח נועדו לתקן מצב קיים ונמשך, לפיו חברות בנייה לא טיפלו במשך שנים ברישום זכויות הרוכשים בפנקסי המקרקעין, וזאת באמצעות הגבלת דמי הטיפול אותם יכולות חברות הבנייה לגבות. החלת צווי הפיקוח על הסכמים שנכרתו קודם לצו תסייע להגשים את תכליתם. פרשנות זו מתיישבת גם עם מטרתו ואופיו של חוק הפיקוח, אשר כזכור מקנה עדיפות להוראות החוק ולצווים שהותקנו לפיו על פני חקיקה ראשית מוקדמת (ואף מאוחרת) לו".

ובהמשך השופטת ברון קובעת: "..כך גם המחיר המרבי אותו קבעה הוועדה נקבע על רקע ובהתחשב במחירים שגבו חברות הבנייה באותה עת.. כאמור לעיל, צווי הפיקוח נועדו לתקן מצב קיים ונמשך, לפיו חברות בנייה לא טיפלו במשך שנים ברישום זכויות הרוכשים בפנקסי מקרקעין וזאת, בין היתר, באמצעות הגבלת שיעור דמי הטיפול אותם יכולות חברות הבנייה לגבות בגין העברת הזכויות לצד ג'".

השופטת ברון מקבלת את הגישה של המדינה, שטענה כי הצו מטבעו נועד לתפוס ברשתו כל סוג של עיסקה שנייה שתעשה בדירה, כל עוד הרישומים בגין הדירה נמצאים בידי הקבלן ו/או בלשכת רישום מקרקעין.

ולעניין אי תחולת הצו על מקרקעין שבבעלות הקבלן, השופטת ברון קובעת, כי רישום הערת אזהרה בפנקסי מקרקעין אינו פוטר את הקבלן ממחויבותו לנהל רישומים בגין הדירה.

זו קביעה שעם כל הכבוד נכונה ביותר מבחינה פרקטית, באשר רוכש דירה שנרכשה בעבר מקבלן ושבגינה יש רק הערת אזהרה, לא יסתפק בהערת אזהרה ויבקש מהקבלן "אישור זכויות". אישור זכויות זה נחוץ לרוכש הדירה בכדי לוודא עם הקבלן, שלמוכר אין חובות כלפי הקבלן וכי אין שעבודים נוספים על הדירה מלבד מה שרשום בפנקס המקרקעין. כמו כן, מאישור הזכויות רוכש הדירה יכול לדעת על מצב הפרויקט מבחינה רישומית ולקבל מידע מהימן ונכון לאימות המצב הרישומי.

כמו כן, השופטת ברון דחתה טענה של העותרת בדבר אי חוקיות של הצו. בהסתמך על פסק דין של השופטת אליעז, בה.פ. 995/00 עו"ד דורון וינברג נ' שר הבינוי והשיכון ושר האוצר, השופטת ברון קובעת: "פיקוח על מחירים הנגבים עבור שירותי הרישום של חברות הבנייה מיטיב עם ציבור רוכשי הדירות ונמצא פועל לטובת הציבור. עוד פסקה השופטת, כי הורדת מחיר השירות בהדרגה, עד שיהיה שווה לאגרת לשכת רישום המקרקעין הנגבית בגין העברת זכויות, מהווה מדיניות כלכלית-חברתית הגיונית וסבירה של הממשלה".

נראה, כי יש בפסק דין זה כדי להסיר את הערפל ו/או אי הוודאות שהיתה עד כה לגבי חלק מהמקרים, אשר בהם רוכשי הדירות נדרשו בלית ברירה לשלם לפי תעריפים ישנים, וזאת כדי לקדם את העיסקה שהיתה בפניהם.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.