צו השעה: דחיית מס בהעברות נכסים ל-REIT

הבסיס לאישור דחיית תשלום המס הוא סעיף 91א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), אשר מאפשר למנהל לדחות את תשלום המס במקרים ראויים.

כמובן שיש לברך על החלטה זו, המאפשרת לדחות את תשלום המס בהקמת ריט, אולם אין היא פותרת את מלוא הבעייתיות שבמצב הקיים, ולטעמנו קיים פתרון טוב ממנה.

הסדר המס של קרנות ה-REIT נקבע במסגרת תיקון מס' 147 לפקודת מס הכנסה. כדי למנוע מצב שבו חבויות מס יוצרות חסמים בפני הקמתן של קרנות כאמור, נקבע בסעיף 64א7 לפקודה, שהעברות נכסים לקרן בתמורה למניות יחייבו את הקרן במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד.

הקלת מס זו מטפלת רק בחבות מס הרכישה הנוצרת בעת העברת הזכות לקרן, ואין היא מקילה עם החבות במס שבח ובמס מכירה החלים על המוכר, יוצר הקרן. ולכן, מי שמעביר לקרן REIT זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין בתמורה למניות בלבד, וללא תמורה נוספת, ייתקל, ככל הנראה, בקושי ממשי במציאת מקור תזרימי לתשלום מס השבח ומס המכירה, החלים עליו בגין העברה זו.

על רקע זה יש להבין את הסכמת רשות המיסים, לדחות את מועד תשלום מס השבח ומס המכירה. אולם, כאמור, דחיית התשלום הינה פתרון בעייתי. יש לזכור כי הדחייה אינה דחייה של אירוע המס, אלא דחייה של תשלום המס. במילים אחרות, ההעברה אכן יוצרת חיוב מיידי במס, אלא שתשלומו נדחה לעתיד. כפועל יוצא, למס שתשלומו נדחה מצטרפים הפרשי הצמדה וריבית, שלעיתים הינם גבוהים מהמימון שאותו נועדה הקרן להחליף.

מעבר להכבדה שהדבר יוצר, עשויים להיווצר עיוותי מס במצבים בהם הנישום מתחייב במס על רווחים שמעולם לא מומשו על ידיו. למשל, אם בעת תשלום המס בעתיד יירד ערכן של המניות בקרן ה-REIT שהוא קיבל בתמורה לזכות שהעביר לקרן. התממשותו של תסריט זה פירושה תשלום מס על רווחים שמעולם לא התקבלו.

מצבים מעין אלה אינם דמיוניים, והם מוכרים לנו היטב מסיטואציות דומות, כגון כאשר נישום מתחייב במס בגין שינוי יעוד של נכס. אף כאן הוא רשאי לבקש את דחיית תשלום המס, אולם לא פעם קורה, כי כאשר ממומש הנכס הדבר נעשה בתמורה הנמוכה משמעותית מהתמורה הנלקחת בחשבון לצורך חישוב חבות המס בשינוי הייעוד.

לכן, לטעמנו, כדי שההסדר החדש לא יהפוך לאות מתה, או קרוב לכך, יש לאפשר למי שמעביר נכסים אל הקרן בתמורה למניות לא רק לדחות את תשלום המס עד למימוש המניות שקיבל בתמורה לנכס המועבר, אלא לדחות את אירוע המס עד למועד האמור.

יובהר, כי באישור דחיית מס כאמור לא יהיה משום תקדים מפליג בדיני המס, שכן גם בהעברות נכסים לפי פרק ה2 לפקודה (שנזכר לעיל) ניתנת למעביר למעשה דחייה של אירוע המס.

בתקופה האחרונה מקדם ח"כ אהוד רצאבי הצעת חוק ברוח זו. בהתאם להצעה, נישום המעביר נכס נדל"ן לקרן REIT בתמורה למניות, יהיה רשאי לדחות את אירוע המס למועד מימוש המניות, באופן שרק במועד שבו נוצר לו מקור נזיל לתשלום המס תיקבע חבות המס המדויקת שלו. בדומה להסדר שנהג בעבר בנוגע לרישום מניות למסחר בבורסה (סעיף 101 לפקודה), גם כאן מוצע, שהנישום יוכל בעת המימוש לחזור בו מבקשתו לראות בהעברה לקרן אירוע מס ולשלם את המיסים הרלבנטיים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

ההצעה מאפשרת העברת נכס לקרן שחלקה בתמורה למניות וחלקה בתמורה למזומן, אלא שבמקרה זה דחיית אירוע המס תתייחס אך ורק לחלק מהנכס המועבר כנגד מניות, ואילו התמורה שתתקבל במזומן או בשווה מזומן תתחייב לאלתר במס.

לדעתנו, הצעת החוק של ח"כ רצאבי רצויה ומועילה. כאמור, המחוקק, הבין כבר בעבר, שכדי לעודד שינויי מבנה רצויים שמועילים למשק, יש להקטין את חסמי המס המקשים על ביצועם מבחינה כספית ופסיכולוגית גם יחד. אנו סבורים, שכדי שהסדר קרנות ה-REIT ישיג את מטרותיו הרצויות, יש להימנע מהטלת מיסים כבדים על יזמים של קרנות המעוניינים להעביר אליהן נכסי נדל"ן מניב בתמורה למניות. בדומה להסדרים החלים על מיזוגים ופיצולים, רצוי לדחות את חיובי המס עד למימוש הנכס "המשוחלף", קרי - המניות המתקבלות בתמורה לנכס.

בשולי הדברים נוסיף, כי מעבר להצעת החוק של ח"כ רצאבי יש טעם רב בהוספת סעיף כללי לחוק מיסוי מקרקעין, אשר יאפשר במקרים מתאימים דחיית אירועי מס ולא רק דחיית תשלומי מס. זאת, משום שבמקרים רבים מתקיימת עיסקה במקרקעין כמשמעותה הפורמלית בחוק, אולם קיים קושי לשום את העיסקה בשל מצבה התכנוני של הקרקע או בשל העובדה שהתמורה אינה ידועה בשלב חתימת ההסכם.