אי רישום בזמן מצד המוכר יביא לביטול העיסקה

פעולה משולבת זו כוללת למעשה שתי פעולות החיוניות לקונה כדי להיווכח, כי אכן הינו בעל הזכויות לכל דבר ועניין. האחת הינה קבלת חזקה במקרקעין הנמכרים - בזה הקונה למעשה מממש את ההיבט הפיזי של הבעלות במקרקעין, קרי החזקה והיכולת להשתמש במקרקעין. פעולה שנייה, שברוב המקרים באה לאחר קבלת חזקה, הינה פעולת הרישום הקנייני במקרקעין, עת הקונה נרשם כבעל זכות בלעדית במקום המוכר, ובכך הפן הקנייני של העיסקה מסתיים.

נכון הוא, שההיבט הראשון של החזקה הינו ההיבט המיידי והדחוף בכל עיסקת מקרקעין עבור הקונה. רוכש מקרקעין מסתמך על יום מסירת המקרקעין לידיו, ובעקבות זאת מבקש לתכנן את חייו ולמכור את הנכס שברשותו, לפנותו ולהגיע לנכס שרכש זה עתה. כל איחור במסירת החזקה עלול לגרום לקונה לקשיים ולשיבוש תוכניותיו, אשר יביא לידי תוצאות כלכליות קשות.

לא כך הפן הרישומי. לעיתים הרוכש מקבל את החזקה חודשים ואף שנים לפני שזכותו נרשמת, אך אין זה מפריע לו כל עוד זה לא מגביל את שימושו בקרקע וכל עוד אינו מתכוון למכור זכיותיו, כי אז הוא נדרש על-ידי הקונה שלו להוכיח את היות החזקתו במקרקעין כדין, וזאת על-ידי רישום זכויותיו.

לאחרונה בית המשפט העליון הכריע בסוגיה של איחור מטעם המוכר ברישום זכויות של הקונה, חרף העובדה שהקונה קיבל חזקה במקרקעין במועד ומועד הרישום התעכב באשמת המוכר, אך יחד עם זאת לא נגרם נזק כספי כלשהו לקונה בגין העיכוב ברישום.

העניין היה בפסק הדין בעניין ע.א 10474/03 עודד הכהן וחנה הכהן נגד מלונות הים התיכון בע"מ ואח', שנידון בפני הרכב של הנשיא א. ברק, מ. נאור, וע. ארבל. בעניין דנן המערערים רכשו יחידת נופש במלון הדירות בנתניה שבבעלות המשיבה. על-פי ההסכם היה על המשיבה, תוך 3 שנים מיום מסירת היחידה לידי המערערים, לרשום זכויותיהם של המערערים בפנקסי המקרקעין. המערערים חתמו על הסכם ניהול עם גני הים התיכון (ניהול) 1991 בע"מ (להלן: חברת הניהול). בפועל הזכויות לא נרשמו בזמן, והצדדים ניהלו הליך בוררות, שבמסגרתו הגיעו להסכמות.

אך זכויותיהם של המערערים לא נרשמו גם לאחר מספר חודשים, וחרף הארכות שניתנו למשיבות הן לא הצליחו להביא לרישום זכות של המערערים, בין היתר בשל החוב של חברת הניהול לעיריית נתניה.

המערערים, בראותם מצב זה, שלחו הודעת ביטול והגישו תביעה לפסק דין הצהרתי, בבקשה להצהיר על ביטול החוזה בשל אי רישום בזמן. בית המשפט המחוזי, מפי השופטת ציפורה ברון, קבע, כי בשל המשבר בענף התיירות יש להתחשב במצב הקשה של המשיבות, אשר לא הצליחו להסדיר חובן לעיריית נתניה, ואין להיעתר לביטול ההסכם.

אך בית המשפט המחוזי קבע, כי על המשיבות לסיים את הרישום עד סוף שנת 2003. על קביעה זו של בית משפט המחוזי הוגש ערעור דנן, ובינתיים המשיבות הספיקו לרשום את הזכויות על שם המערער, אך לאחר המועד האמור על-ידי בית המשפט המחוזי.

בית המשפט העליון, בנתחו את הסוגיה, קיבל את הערעור וקבע, כי אכן המשיבה 1 הפרה הפרה יסודית את העיסקה בשני המובנים, הן במובן שההפרה דנן הינה הפרה יסודית "מסתברת", והן בשל העובדה, כי המערערים נתנו ארכות למשיבה 1 לתקן את ההפרה, כך שגם אם ההפרה היתה לא יסודית מלכתחילה, אזי היא הפכה להיות יסודית לפי סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התש"ל-1970.

השופטת ארבל קובעת: "פרק הזמן שחלף מאז ניתן פסק הבורר ועד לביטול החוזה על-ידי המערערים חורג מגדר הזמן הסביר להשלמת התחייבותן של המשיבות. מסקנה זו נתמכת גם בעובדה שבסופו של דבר נרשמה היחידה על שמם של המערערים תוך פחות מחודשיים מיום שהופקדו המסמכים לרישום. סיכומה של נקודה זו, החוזה הופר על-ידי המשיבות בכך שזכות החכירה לדורות ביחידה לא נרשמה על שמם של המערערים תוך זמן סביר".

ולעניין השאלה האם מדובר בהפרה יסודית אם לאו, השופטת ארבל בדעה, כי "לצורך הבחינה האם בהפרה יסודית מדובר לא ניתן להתעלם מנסיבות העניין, וגם הן בגדר ידיעתו של האדם הסביר. לעניין זה יש להביא בחשבון מחד גיסא, כי היחידה לא נרשמה על שמם של המערערים כשלוש שנים לאחר חלוף המועד המקורי לביצוע הרישום, ומאידך גיסא, כי לטענת המשיבות שלא נסתרה, אי הרישום עובר להליך בפני הבורר נבע מהימנעות המערערים להעביר מסמכים הדרושים לצורך הרישום בשל חילוקי דעות בין הצדדים".

השופטת ארבל גם קובעת, כי אכן אין בעיכוב קל ברישום זכויות של קונה בנכס כדי לעקר יסודותיו העסקיים של החוזה, אך "בנסיבות המקרה שבפנינו אני נוטה לדעה כי לא ניתן לראות בעיכוב נוסף ברישום היחידה, לאחר מתן פסק הבורר, איחור קל בלבד. אדם סביר, כך אני סבורה, לא היה נקשר בחוזה לו חזה כי הצד השני לא יקיים התחייבותו, כאשר ידוע לשני הצדדים כי מדובר בהתחייבות מחודשת שלכתחילה היתה אמורה להתבצע לפני זמן רב, ובשים לב לצורך ברישום הזכויות לצורך השלמת העיסקה, כפי שכבר הובהר".

פסק דין זה ממחיש, כי די בעובדה של אי קיום הוראה יסודית בהסכם כדי להביא לביטול העיסקה, גם אם לא נגרם בפועל נזק לנפגע.

האמת ניתנת להיאמר, כי פסק דין זה מעמיד רף גבוה מאוד יחסית לפסיקה הקיימת בעניין זה. הפסיקה בדרך כלל הקלה ראש באי רשום הזכויות בזמן, ואם עניין הרישום התבצע בסופו של דבר, אז מלבד פיצויים השופטים לא נטו לבטל את העיסקה לגמרי, ואלו כאן בית המשפט העליון קובע כללי משחק נוקשים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.