צפיפות היא ענין יחסי

החברה העירונית עזרה ובצרון אתרה ביד אליהו מתחם על אדמה של המינהל והעירייה, מתחם מורדי הגטאות. זהו אזור מגורים מוזנח, זקן, כתם אורבני. עזרה ובצרון יזמה על המתחם את מה שהוא כל כך מזמין - פרויקט פינוי-בינוי.

שטח מתחם מורדי הגטאות הוא 11-12 דונם, 143 דירות. מטרת התוכנית היתה העלאת רמת המגורים ומשיכת אוכלוסיה חזקה. פרופורציית הבינוי מול הפינוי היתה נמוכה מבחינת כדאיות יזמית, 2.8 דירות חדשות מול דירה ישנה. הצפיפות שהתבקשה היתה 33 יח"ד לדונם. התושבים תמכו בתוכנית.

באותו זמן עצמו, ברחוב נחלת יצחק, התחילה להתגלגל תוכנית על קרקע פרטית בייעוד תעשייה ועליה מוסכים, בשטח של כ-3.5 דונם, הקרויה תוכנית עין זיתים. מי שטיפל בתוכנית עבור בעלי הקרקע היו הפרויקטור ליאור דושניצקי, שהוא בעל שורשים עמוקים בעיריית ת"א ובעצמו היה בעבר מנכ"ל עזרה ובצרון, והאדריכל הפרטי דני קייזר.

לזכותם של דושניצקי וקייזר צריך לומר, שכבר ב-1998 הם חשבו גדול. הם ביקשו לשנות את ייעוד הקרקע מתעשייה למגורים, ולהקים מגדל מגורים של 25 קומות ובו 110 דירות, דהיינו, צפיפות של 32 יח"ד לדונם.

שתי התוכניות, מורדי הגטאות מיד אליהו ועין זיתים מרחוב נחלת יצחק, נכנסו קודם כל למסלול של הוועדה המקומית. בינתיים, בתחילת שנת 2000 התמנה דני קייזר למהנדס העיר תל-אביב. מטבע הדברים ומכוח הסדר מניעת ניגוד העניינים שעליו חתם, היה דני קייזר מנוע כמובן מלעסוק בתוכנית עין זיתים, ואת מקומו תפשה אשתו, האדריכלית מירי קייזר.

תוכנית מורדי הגטאות, שראוי היה לעודד אותה ואולי אף להעצים את הזכויות ואת הצפיפות בה, על מנת שתצליח מבחינה כלכלית - נתקעה מול התנגדות מהנדס העיר. הנימוקים של מהנדס העיר היו, בין השאר, שלמרות שהמתחם "מזמין" פתרון של פינוי-בינוי, צריך לחפש פתרון מוצלח יותר מבחינה חברתית, וכל זאת במטרה אחת: להקטין את הצפיפויות המוצגות בפרויקט. תוכנית מורדי הגטאות של עזרה ובצרון נתקעה וירדה מהפרק.

מצד שני, תוכנית עין זיתים התקדמה יפה, והגיעה לוועדה המחוזית. אדריכל דני קייזר יצא כמובן מהחדר כאשר אשתו מירי והפרויקטור דושניצקי הציגו את התוכנית. בוועדה המחוזית נטען כאילו היו כבר בעבר הפקעות במגרש הזה בשיעור של 24%, אבל היזמים והעירייה לא היו מסוגלים לספק תיעוד שכך אמנם היה.

אדריכלית מחוז ת"א של המינהל באותו זמן, רודיקה רבינוביץ, ונציגת משרד המשפטים נעמי שטרן ז"ל, תקפו בחריפות את התוכנית בגלל ההימנעות ממלוא ההפקעות לצרכי ציבור והיעדר התיעוד על הטענה להפקעה היסטורית של 24%. בישיבה הבאה, בלי נוכחות רבינוביץ ושטרן, התוכנית אושרה ואף קיבלה תוספת - 27 קומות ו-115 דירות - דהיינו, צפיפות של 33 יח"ד לדונם. התרחש עוד פלא לא קטן: לתוכנית לא הוגשה אפילו התנגדות אחת. כעת, כך אומרים בשוק הנדל"ן, המגרש מוצע למכירה.

אדריכל דני קייזר אומר שאיננו בקיא בפרטים של שתי התוכניות: "זה ענין של עיריית תל אביב. אני סיימתי את תפקידי ואין לי מה להגיד".