הקשר הרופף בין דמי שכירות ושווי הנכס

אם בשוק הרגיל של דיור בישראל לא מתקיים בדרך כלל קשר כלכלי בין דמי השכירות המקובלים לבין שוויים של הנכסים, הרי בשוק מגורי היוקרה, כגון הנכס המדובר, הקשר שבין דמי שכירות לבין שווי הנכס רופף ביותר. ניתן אף לומר, כי להבדיל ממדינות מערביות בהן קיים שוק ער של דיור להשכרה המורכב משחקני תשואה, בארץ דמי השכירות למגורים "מתיישרים" עם יכולתם הפיננסית של השוכרים ואינם משתכללים לתשואות שוק. כך נצפית תופעה של רכישת דירות זולות להשקעה ופיצול של דירות גדולות לצורך אופטימיזציה של השכירות.

דמי השכירות המקובלים בנכסים יוקרתיים אינם נמדדים במונחי תשואה. כך למשל, בית במצב סביר בסביון נמכר ב-1.125 מיליון דולר, בעוד שחוזה השכירות על הבית היה באותה עת 1,650 דולר בלבד - דהיינו פחות מ-2% תשואה! לעומת זאת, באלפי מנשה, מקום בו הקרקע זולה בהרבה, נמכר בית מגורים ב-128 אלף דולר בעוד שהושכר באותה עת ב-450 דולר - 4% תשואה. בהרצליה פיתוח, לדוגמא, וילות ממוצעות מושכרות במחירים של 2,000 דולר, אולם וילות ברמות גימור גבוהות ויוקרתיות מושכרות גם ב-8,000 דולר.

עסקת אולמרט-אברמס משקפת תשואה של 1%, שיעור תשואה נמוך ביותר ביחס להשקעה, המעיד על העדר הקשר שבין שווי הנכס לדמי השכירות הראויים עבורו. גם ברמת ההיגיון הכלכלי - ברור כי השקעת מיליוני דולרים בבית מגורים אינה מתבצעת לצורך קבלת תשואה כזו או אחרת מהשכרת נכס מסוג זה.

המסקנה המתבקשת ברורה: עסקאות שכירות בנכסי יוקרה אינן מבוצעות על בסיס עסקי כי אם לאורן של נסיבות מסוימות בנכס מסוים.

מדוע, אם כן, אנשים עדיין משקיעים ברכישת דירות ובתים? בנכסים מניבים, כדוגמת מסחר ומשרדים, חישוב התשואה נובע מחישוב התשואה האלטרנטיבית שניתן להפיק (למשל ריבית המתקבלת מהפקדה בחסכון), בתוספת הסיכון או הסיכוי הכרוך ברכישת הנכס, הכולל בחובו את הצפי לעליית מחירים או ירידתם, וכן את הוצאות התחזוקה החלות בנכס. בתחום הנכסים המניבים, ככל שהסיכון גבוה יותר, התשואה שידרוש בעל נכס על השקעתו תהיה גבוהה יותר.

במגורים, לעומת זאת, שיעור התשואה נמוך מחישוב התשואה האלטרנטיבית (לרוב התשואה מחיסכון בבנק גבוהה יותר). הסיבה לכך נעוצה בצפי שיש לבעלי בתים לעליית שווי נכסיהם, בביטחון הכלכלי שבית המגורים מספק, וכן בביטחון הפסיכולוגי בעובדה שברשות בעליו של בית מגורים דיור לטווח ארוך, אשר בו ניתן לבצע שינויים כאוות נפשו.

לאור כל אלה, בקביעת דמי שכירות ראויים למגורים בכלל ובמגורי יוקרה בפרט, כמעט ואין משמעות לשווי הנכס בשוק החופשי. לעומת זאת, יש חשיבות רבה יותר למצבו של בית המגורים, לפרטי הגמר שלו, לגיל המבנה, למצב התחזוקה בו, לתוספת אלמנטים, כגון בריכת שחיה, מגרשי טניס וכיוצא בזאת. בנוסף, כמו בכל שוק מקרקעין גם במקרה של נכסי יוקרה, המיקום ומצב השוק במיקום המסוים בעת ביצוע העיסקה ישפיעו במידה משמעותית על דמי השכירות שיתקבלו. כך למשל, ברחוב יוקרתי בו מוצע בזמן נתון בית בודד להשכרה, ניתן צפות כי דמי השכירות שיושגו יהיו גבוהים יותר מאלו שיתקבלו במקרה בו מספר בתים יוצעו בשוק באותה נקודת זמן.

במכירה, אלמנטים של פרטי גמר ותחזוקה פחות חשובים במגורי יוקרה, עקב העובדה שרוכש מקרקעין בסכומים גבוהים יעדיף בדרך כלל להרוס את בית המגורים או להתאימו במדויק לצרכיו, גם אם יש למבנה תרומה כלכלית לנכס.

כיצד אם כן קובע שמאי המקרקעין את דמי השכירות הראויים לבית מגורים? ברור כי בחינת עסקאות מכר אינה רלוונטית, ולכן על השמאי לבחון עסקאות של שכירויות באזור.

כאן המקום לציין, כי המידע אודות מחירי שכירויות הינו מוגבל ביותר וניזון בעיקר ממחירי ביקוש וממידע על עסקאות, הנמסר על ידי מתווכים. הסכמי שכירות אינם מדווחים ואינם מתועדים במרשם רשמי, כך שהמידע הנכלל בעיבוד רמות המחירים מוגבל, כמותית ואיכותית.

טכנית, משולבות בהערכת דמי שכירות מספר מתודולוגיות המשלימות אחת את חברתה. נתוני העסקאות מנותחים בהתאמת הדומה והשונה בין הנכס המוערך לבין נכסי ההשוואה. על התוצאה המתקבלת ניתן להפעיל מספר מבחני סבירות, המסייעים לבחינת מהימנות התוצאה המתקבלת: קביעת תקרה ורצפה לדמי השכירות באמצעות נכסים המוצעים להשכרה והם עדיפים או נחותים במובהק מהנכס המוערך, ובדיקת מידת התאמת התוצאה להתפתחות מחירי שכירות באזורים בעלי מאפיינים דומים.

להבדיל מהקושי האובייקטיבי בהערכת דמי שכירות למגורים, מידע לגבי מכירות נכסים עומד כיום לרשות הציבור הרחב באמצעות מאגר המידע של מס שבח. אולם גם מאגר מידע זה הוא בעייתי - הוא כולל רק מכירות מהשנים האחרונות, המידע הכלול בו חלקי ביותר וחסרים בו נתונים חשובים בקביעת מחיר העיסקה, כמו למשל שטח הקרקע או השטח הבנוי, האם העיסקה כוללת מע"מ או לא, האם המחיר בעסקת מכר בקרקע כולל פיתוח. יחד עם זאת מדובר בכלי חשוב לעבודה השמאית.

הכותבת היא יו"ר ועד מחוז ת"א והמרכז בלשכת שמאי המקרקעין.