הטאבו ועורך הדין טעו? שניהם ישלמו

פסיקה ענפה עסקה במשך שנים בסוגיות כגון עסקאות נוגדות או תקנת שוק במקרקעין. בעסקאות נוגדות התחרות הינה בין שניים שנפלו בפח ורכשו את המקרקעין מאותו אדם, וכעת נלחמים על הנכס.

בתקנות השוק התחרות הינה בין מי שקנה נכס גנוב, לבין הבעלים האמיתי. סעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין הם סעיפים המסדירים את מערכת היחסים בעניין זה, ובמדור זה כותב שורות אלו כתב על פסקי דין רבים בנושא. אך לאחרונה סוגית זיוף מסמכים נידונה בהיבט אחר של תביעה כספית נגד מי שפעל שלא כדין, ולא נקט באמצעי זהירות הנחוצים כדי למנוע את התקלה.

בית משפט השלום בתל-אביב נדרש לאחרונה לסוגיה זו בעניין ת.א 11949/01, בנק ירושלים בע"מ נגד זבגלוב ולדימיר ואח', שנידונה בפני השופטת דפנה אבניאלי.

בעניין בנק ירושלים, הנתבעים 1, 2 קיבלו משכנתא למימון רכישת דירה ולטובת הבנק היתה רשומה משכנתא על הדירה. לימים הנתבעים 1, 2 לא שילמו את החזרי המשכנתא, ובבדיקה שעשה הבנק התברר כי המשכנתא נמחקה (מבלי שהחוב שולם) והדירה הועברה על שם צד שלישי, שרכש את הדירה בתמורה ובתום לב.

הנתבעים 1, 2 נמלטו מהארץ, והבנק דרש את הכסף של המשכנתא מלשכת רישום מקרקעין, שמחקה את המשכנתא בפועל על סמך מסמך מזויף שהתיימר להיות מסמך של הבנק, וכן מעורכת הדין שבפועל הביאה את המסמך ללשכת רישום מקרקעין וביקשה למחוק את המשכנתא.

המדינה בשם לשכת רישום מקרקעין טענה כי אין חובה על לשכת רשום מקרקעין כלפי הבנק בעניין זה, וכי אם יש אחריות יש להטילה על עורכת הדין שהביאה את המסמך המזויף.

עורכת הדין טענה, כי ביום מסוים באו אליה הלווים עם המסמך המזויף וביקשו ממנה למחוק את המשכנתא, ולאחר מכן כל הניסיונות שלה למצוא ולאתר את הלווים (הנתבעים 1, 2) לא צלחו.

הבנק טען כי לשכת רישום מקרקעין יכלה למנוע את מחיקת המשכנתא לו עשתה בדיקה מעמיקה יותר, באשר המסמך היה שונה מהמסמכים הרגילים.

הבנק מנה אחד עשר ליקויים בעבודת עובדי הלשכה, אך השופטת אבניאלי הכירה בשני ליקויים גדולים, ודי היה בהם כדי להטיל על המדינה חלק מהאחריות. לפי קביעת השופטת אבניאלי, על המסמך היתה חסרה חותמת הבנק וכן במסמך היתה טעות בציון חלקים של כל אחד מהנתבעים ובמקום לרשום מחצית, היה רשום בשלמות.

השופטת אבניאלי בחנה את סוגית חובת זהירות מושגית וקונקרטית של המדינה ו/או של עורך הדין הנתבע כלפי הבנק. לאחר ניתוח ענייני של הסוגיה, השופטת אבניאלי קובעת שיש למדינה חובה מושגית וקונקרטית וכן על-פי הדין אין המדינה זוכה לחסינות מפני תביעות נזיקיות ודינה כדין כל נתבע (ראו: ע.א 243/83, עיריית ירושלים ופסקי הדין המובאים שם).

השופטת אבניאלי קובעת, כי "בוחן עסקאות מנוסה, מסוג הבוחנים המועסקים בלשכות רישום מקרקעין, אינו אמור לקבל לטיפול בקשה שנפלו בה ליקויים מסוג זה. בוחן עסקאות מנוסה אמור לדחות בקשה לביטול משכנתא הכוללת שני ליקויים כה בולטים, ולדרוש כי הליקויים יתוקנו על-ידי מבקש הביטול".

השופטת אבניאלי מסכימה כי אין זה תפקידו של הרשם "לנבור בנבכי העיסקה" כלשונה, אך "תפקידו של הרשם מחייב אותו בהחלט לבדוק את תקינותה של בקשה המוגשת אליו. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) מסמיכות ואף מחייבות את הרשם לבדוק אם אין פגם על פני הבקשה. משנמצא פגם, אין הרשם רשאי להמשיך בפעולות הרישום. במקרה שבפני נפלו לפחות שני פגמים משמעותיים בטופס הבקשה, ולכן היה על בוחן העסקאות או על הרשם לחדול מכל מלאכה, ולדרוש כי הפגמים יתוקנו".

כמו כן השופטת אבניאלי קובעת, כי גם אם עובדי הלשכה פעלו לפי הנוהל הקבוע הנקוט בידיהם, די בכך שפעלו בניגוד לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) כדי לקבוע כי הלשכה לא פעלה במקרה זה כדין.

ובעניין רשלנות עורכת הדין, השופטת אבניאלי קובעת כי אותה עורכת דין שטיפלה בתיק מוכרת באותה לשכה, וידעה כי בלשכה סומכים על התנהגותה ועל כן לא ברור למה לא הודיעה מיד ללשכה על התנהגות חשודה של הלווים ועל כך שקורה משהו מוזר, שאותו בן אדם שהביא את המסמכים למחיקת המשכנתא הוא עצמו "נמחק" ואין זכר ממנו.

השופטת אבניאלי מחלקת את האחריות לפי 75% ללשכת רישום מקרקעין ו-25% לעורכת הדין. האמת ניתנת להיאמר, כי מי שמצוי בתחום יודע כי עובדי לשכות רישום מקרקעין הינם מן העובדים המנוסים והדייקנים ביותר שיש בשירות הציבורי, והמודעים לחשיבות השירות שנותנים לציבור מבחינה קניינית. כידוע, כל פעולה ועיסקה עוברת בחינה של שני פקידים מנוסים העושים ביקורת אחד על השני כדי לוודא שלא נפל פגם בפעולה שנעשית, כי מחיר הטעות במקרים אלו הינו גבוה מאוד.

חבל שבמקרה הנדון הנורות לא נדלקו, ועוד יותר חבל שמי שאולי יכול למנוע כשסתום אחרון את המחדל, קרי עורכת הדין, לא פעלה מיידית לידע את עובדי הלשכה על העניין.

בעניין זה מוטב להוסיף, כי האינטרס של עורכי הדין ולשכות רישום מקרקעין הינו זהה לחלוטין, והוא כי זכות קניינית כלשהי לא תעבור ולא תימחק שלא כדין, וכל בדל של חשש צריך להדליק נורה אדומה.

הכותב מתחמה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.