היטלי פיתוח: הרשויות כבר מוצאות את הדרך לשלוח את היד לכיס

לדברי יוזמת הכנס, עו"ד מלכה אנגלסמן, לשעבר היועצת המשפטית של עיריית רמת-גן וכיום יועצת להתאחדות הקבלנים ומייצגת חברות בנייה, מאחר ונושא ההיטלים אינו מוסדר בחוק קבלנים נאלצים לשלם לא אחת סכומי כסף גדולים לרשויות, לעיתים ללא הצדקה. במרבית המקרים הקבלנים חוששים לפנות לבית המשפט, גם כשלדעתם מדובר בסכומים מופרזים, שמא קיומו של ההליך המשפטי יגרום לעיכובים באישור הפרויקט.

לדבריה, מי שניזוק מכך הם הקבלנים אך גם רוכשי הדירות, שסכומים אלה מגולגלים לא אחת על כתפיהם. בתקופת שפל בענף סופגים היזמים את הקנס. בתקופת גאות המחיר מגולגל על הרוכשים. הכסף נכנס לקופת העירייה, כאשר לא תמיד הוא משמש למטרות פיתוח.

לדברי אנגלסמן, פיתוח תשתיות מוסדר בחוקי עזר רבים, שמפרטים את היקף הדרישות הכספיות שיכולות הרשויות להטיל על חברות הבנייה ועל אנשים פרטיים המבקשים לבנות. כאשר המינהל או משרד השיכון בונים, הם מבצעים פיתוח באמצעות חברות מפתחות המעמיסות את מלוא עלות הפיתוח על היזמים. הרשויות המקומיות אינן מסתפקות בפיתוח זה, וטוענות לא אחת שאין מנוס מביצוע פיתוח נוסף ברחבי הרשות המקומית, שדרוג תשתית קיימת, או שיש לחברה לפרויקט החדש. לא אחת מתעוררת השאלה, האם מדובר בדרישה לגיטימית, ולמי צריך היזם לשלם עבור פיתוח זה: לגופים הממשלתיים או גם לעירוניים.

"תשובה לשאלה זו נתן ביהמ"ש בשנות ה-90, בתביעה שהגישה חברת בן-יקר-גת נגד המועצה המקומית ראש העין", אומרת אנגלסמן, "אז קבע ביהמ"ש, שאם הגופים הממשלתיים מפתחים תשתיות הגובלות בנכסים, צריך לשלם להם ולא לרשות".

אלא שהרשויות לא קיבלו את הדין ולא השלימו עם תוצאה זו, והן ממשיכות לגבות מהיזמים כספים רבים. גבייה זו נעשית לא אחת בהסכם מפורש ובאמצעות חוזה. כך קרה למשל בפרויקט בתל ברוך, שם התבקש היזם לשלם לעיריית תל-אביב שליש מהאגרות והיטלי הפיתוח העירוניים על חשבון תשתיות העל. הדברים הגיעו לידי אבסורד באחת הערים בדרום הארץ, שם משרד השיכון מבצע מזה שנים 95% מהפיתוח, כולל כבישים, תשתיות ביוב ועוד, העירייה אינה משקיעה דבר, אך דורשת לקבל 50% מסל אגרות הפיתוח.

עוד אומרת אנגלסמן, שההסכם בין המינהל או משרד השיכון, המחייב את הקבלן לשלם היטלים, מוצנע לעיתים באחד המסמכים כנייר פנימי. לעיתים הוא מופיע בתוך החוזה, שמפנה לסיכום דברים בין הרשות לגופים הממשלתיים.

"בסופו של דבר מדובר בדבר לא תקין", אומרת אנגלסמן, "נותנים לרשות אפשרות להרוויח באמצעות הסכמים שאין להם בסיס חוקי. גם בתי המשפט, כך מתברר, אינם נוטים להתערב יתר על המידה ביחסים בין מינהל מקרקעי ישראל לבין חברות הבנייה, במיוחד באם מדובר בחוזה ששני הצדדים חתומים עליו".

לא רק קבלנים שעובדים עם המינהל נאלצים לשלם סכומים אלה. לא אחת מתנה הרשות המקומית את אישור התב"ע או את מתן היתר הבנייה לבעלי קרקע פרטית בתשלום היטלים מופרזים.

"באחד המקרים", אומרת אנגלסמן, "נדרש יזם לשלם תחליף היטל השבחה שבוטל על-ידי בג"ץ בעתירה שהוגשה על-ידי קבלני חולון והתאחדות הקבלנים כנגד שר הפנים ב-1997. במקרה אחר דרשה הרשות מהיזם לשלם אגרות והיטלים בתעריפים שטרם אושרו על-ידי שר הפנים. היזם העדיף לשלם, מתוך הנחה שהמתנה ממושכת להיתר תעלה לו יותר כסף מאשר התשלום עצמו".

אנגלסמן מדגישה, שרוב היזמים מסכימים בסופו של דבר לחתום על ההסכמים ואף מוכנים לשלם, בשל הלחץ המופעל עליהם ובשל חששם שאם יפנו לבית המשפט אישור התוכנית יתעכב עד בלי קץ. לדבריה, גם פנייה לבית המשפט אינה מועילה בדרך כלל, שכן קשה ליזמים לבוא ולטעון שהחתימה נעשתה תחת אילוץ או הטעייה.

לדבריה, גם פנייה לבג"ץ לא תועיל, שכן הגישה הפרקטית טוענת שאין פונים לבג"ץ כל עוד לא התקבל היתר. עם קבלת ההיתר, מעדיפים היזמים להשלים את הפרויקט ורק אז לפנות לבית המשפט ולקבל בחזרה מעט כסף. כך פסיקה עקרונית אינה נקבעת, והתופעה ממשיכה להתגלגל".

מנהל אגף השיווק במינהל מקרקעי ישראל, רונן כהן, דוחה טענות אלה על הסף. לדבריו, כל המטלות ידועות מראש, וככל שיותר כסף מושקע בתשתיות, כך פוחת מחיר הקרקע. עוד אומר רונן, שאסור לשכוח שהכל נעשה בהסכמה, ולכן ליזמים אין על מה להתלונן.