דירה מוזנחת: לשפץ, ורק אחר כך למכור

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") מעניק פטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים מזכה". על מנת שנכס ייחשב כ"דירת מגורים מזכה", עליו להיות "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק, וכן לעמוד בתנאי של "דירה מזכה" הקבוע בסעיף 49(א) לחוק. תנאי זה הוא למעשה סייג השולל את הפטור מדירות שנעשה בהן שימוש למטרות שאינן מגורים, במשך תקופה שנקבעה בחוק. כלומר, גם "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק, שלא נעשה בה שימוש כלשהו, תיחשב כ"דירת מגורים מזכה" וניתן יהיה למכרה בפטור ממס.

כאמור, התנאי הראשוני לקבלת פטור ל"דירת מגורים מזכה" הוא, שהנכס הנמכר מהווה "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק. סעיף זה קובע, כי "דירת מגורים" היא "דירה.. המשמשת למגורים או מיועדת למגורים על פי טיבה". מבחן ה"שימוש למגורים" הוא מבחן סובייקטיבי, ומתמקד בשימוש שנעשה בפועל בנכס, ואילו מבחן ה"ייעוד למגורים" על פי טיב הנכס, מתמקד במאפיינים האובייקטיביים של הנכס כדירת מגורים, היינו בקיום המאפיינים הפיסיים הדרושים לדירת מגורים, מבחינת המבנה והימצאות מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, (חשמל, מים, שירותים, מטבח וכיו"ב).

מלשון החוק עולה, כי המבחנים הם חלופיים. יחד עם זאת, קיימים יחסי גומלין ביניהם, כך ששימוש למגורים בדירה עשוי להכריע את הכף, במקרים בהם לא ברור האם הדירה "מיועדת למגורים על פי טיבה".

בפסיקה נדונה מספר פעמים השאלה, האם דירה, שעובר למכירתה היתה במצב מוזנח, מהווה "דירת מגורים". מן הפסיקה עולה, כי עצם העובדה שהדירה מוזנחת אינה שוללת את מעמדה כ"דירת מגורים", כל עוד ההתפוררות וההתבלות של המבנה לא הביאו לכך, שחסרים במבנה האלמנטים הפיסיים, הדרושים לשימוש כדירת מגורים (ע"א 178/87 בטאט). יחד עם זאת, אם מצבה של הדירה גרוע עד כדי כך, עד שהיא נעדרת את המבנה והמתקנים הדרושים לדירת מגורים, נשלל ממנה אופיה כ"דירת מגורים". בעניין שוורץ (ע"א 5517/90) דחה בית המשפט העליון את ה"מבחן הכלכלי", הבודק האם יש טעם כלכלי לשפץ את המבנה המוזנח, או שמא עדיף להורסו ולבנות אחר תחתיו וקבע, כי השאלה הקובעת בכל מקרה היא, האם במועד המכירה קיימים בדירה המבנה והמתקנים החיוניים לשימוש למגורים. בפסה"ד נקבע, כי דירה שבמועד מכירתה לא היו בה כלים סניטריים וריצוף, וקירותיה הפנימיים וחלק מן הקיר האחורי נהרסו, איננה "דירת מגורים".

בעניין חמו (ע"ש 5537/97) נקבע, כי דירה ששימשה בעבר למגורים, אולם הוזנחה במשך השנים, ופורצים פרצו אליה וגרמו נזק למתקניה, ולאחר מכן ניתק אותה בעליה ממים וחשמל וחדל לשלם ארנונה, מהווה "דירת מגורים", שכן "אין במידת ההזנחה כמתואר בעדויות ועלות תיקון פגמיה שהיא קטנה יחסית, כדי לגרום לשינוי טיבה של הדירה כדירת מגורים".

לעומת זאת, לאחרונה ניתן פסק דינה של ועדת הערר בעניין רוט (ו"ע 1153/03). בפסק הדין נקבע, כי דירה שהיתה מחוברת לביוב וחשמל, אולם מתקניה הסניטריים היו מפורקים, הגג הרוס, ושררה בה הזנחה מרובה, ואשר לאור הצהרות בעליה סווגה בעירייה כ"אדמה לבנייה" ולא חויבה בארנונה, איננה דירה ה"מיועדת למגורים לפי טיבה". זאת, על אף שעל פי חוות דעת שמאי, די היה בהשקעה של 7,000 דולר על מנת להכשירה למגורים. נראה, כי קביעה זו של הוועדה הושפעה מן העובדה, שרוכש הדירה לא רכש את הדירה למגורים, אלא רכש את החלקה (יחד עם חלקות סמוכות) לצורך הקמת בנייה רוויה, וממסקנתה היתה, כי לאור האמור, טענת המוכר לפיה הדירה היא "דירת מגורים" נטענת "אך לצורך המנעות ממס". הוועדה קבעה, כי לאור מסקנה זו, אין משמעות לטענה כי ניתן, בהשקעה זניחה, להפוך את הנכס לדירת מגורים.

למעשה, לא קל להצביע על הבדל משמעותי בין מצבה הפיסי של הדירה בעניין רוט למצבה בעניין חמו. כמו כן בשני המקרים, ניתן היה להפוך את הדירה לדירת מגורים, בהשקעה קטנה יחסית. עם זאת, בעניין חמו קבעה הוועדה, כי אין בצורך בהשקעה קטנה זו, כדי לשלול מן הנכס את מעמדו כדירת מגורים במועד המכירה, ואילו בעניין רוט קבעה הוועדה, כי האפשרות להפוך את הנכס, בהשקעה זניחה, לדירת מגורים, איננה רלוונטית, שכן במועד המכירה הנכס איננו דירת מגורים.

נראה, כי ההבדלים בשני המקרים אינם נעוצים בהכרח בקריטריון אובייקטיבי, שניתן להצביע עליו באופן ברור, אלא מהתרשמות הוועדה מכלל נסיבות המקרה. יצוין, כי ועדת הערר בעניין רוט נתנה משקל לשאלה מעניינת, והיא כוונת הקונה ברכישת הנכס. לכאורה, כוונתו של הקונה אינה משפיעה על השאלה האם הדירה מיועדת למגורים על פי טיבה, הנבחנת באופן אובייקטיבי, אולם העובדה שהנכס לא נמכר לקונה כ"דירת מגורים", אלא כקרקע לצורכי בנייה, בשילוב עם מצבו של הנכס והגדרת הנכס כ"אדמה לבנייה" לצורך תשלום ארנונה, הכריעו את הכף לחובתו של העורר בעניין רוט.

עצתנו היא, כי במקרים בהם נכס מוזנח שמעמדו כ"דירת מגורים" אינו ברור, ניתן לשיפוץ בהשקעה שאיננה גבוה, כך שלא תהיה מחלוקת שהוא "מיועד למגורים לפי טיבו", ראוי לשקול לערוך שיפוץ כזה עוד בטרם מכירת הנכס לקונה, וזאת על מנת למנוע מחלוקות עם רשות המסים על מעמד הנכס כ"דירת מגורים". החיסכון במס, כתוצאה ממכירת הנכס בפטור ל"דירת מגורים מזכה", עשוי להיות גבוה בהרבה מעלות השיפוץ. כמובן, במקרים בהם מחליט הבעלים לשפץ את הנכס בטרם מכירתו, יש לערוך שיפוץ אמיתי של הנכס, ולא "שיפוץ" למראית עין בלבד.