למי טוב עיקרון ההיוון בעסקאות נדל"ן

פריסת התשלומים על פני חודשים ואף שנים, יוצרת מצב שבו שווי העסקה כולל גם מרכיב מימוני (ריבית) הגלום בגין תשלומים מאוחרים. לעיתים, מרכיב המימון אינו מפוצל מסכום התמורה החוזית, אלא נבלע בה.

נשאלת השאלה, האם בנסיבות אלה, של תשלומים מאוחרים ללא ריבית, יש לשנות את סכום התמורה הנקוב בחוזה המכר, ולהוון את התשלומים המאוחרים ליום המכירה, לפי שיעור הריבית הנהוגה במשק. מהיבט המיסוי, השאלה היא האם בנסיבות אלו המרכיב המימוני מהווה חלק מתמורת העסקה והאם יש לשלם בגינו מיסי מקרקעין.

דמיינו עסקה לרכישת דירת מגורים תמורת סכום העתיד להשתלם כולו בעוד שנה. באופן תיאורטי, ברור כי הסכום הנ"ל, המשולם בחלוף זמן ללא ריבית וללא הצמדה, אינו משקף את שווי העסקה הכלכלי ליום המכירה. לשם כך יש לחשב מהו ערך הסכום לאותו יום. חישוב התמורה ליום המכירה מבלי לחלץ את הערך הנוכחי של התמורה, מעוות את המהות הכלכלית של העסקה, שהרי חלק מן התמורה הוא מדומה - במובן זה, שאותו חלק משקף את עסקת האשראי ואת היכולת של הרוכש לעשות שימוש בתמורה בתקופה שעד העברתו למוכר ("מחיר הכסף"). חילוץ הערך הנוכחי מתוך התשלומים העתידיים נקרא "היוון".

"עקרון ההיוון" זכה לאחרונה להכרה מפורשת בפסק דין המכון הגיאופיסי (ו"ע 1289/01). שם נקבע, כי בעת קביעת השווי בעסקאות בהן התמורה משולמת בתשלומים לאחר יום המכירה, יש להפחית מסכום התמורה הנקובה בהסכם את ערכי ההיוון של תשלומים מאוחרים אלו. במלים אחרות, לצורך קביעת שווי העסקה יש להפריד ממרכיב התמורה את מרכיב האשראי בעסקה ולהוון תקבולים עתידיים באמצעות חישוב הערך הנוכחי (לפי ריבית השוק) של הסכומים שיתקבלו בעתיד (לדוגמא: 100 אלף שקל שישולמו בעוד שנה, שווים כיום כ-94 אלף שקל, אם ריבית השוק היא 6%).

המשמעות המעשית של פסק הדין היא מרחיקת לכת. גישת "שתי העסקאות" שאומצה שם, עשויה להביא להקלת נטל המס על רוכשי נדל"ן, שכן אלו לא ישלמו מס רכישה על מרכיב התמורה המיוחס לריבית. הוא הדין לגבי מס מכירה, אם קיים, מצד המוכר.

לעומת זאת, הלכת המכון הגיאופיסי עלולה לשמש חרב פיפיות בכל הנוגע לחיוב השבח שנוצר במכירה. בניגוד לצד הרוכש, היוצא נשכר מיישום שיטת ההיוון, צד המוכר עלול, בנסיבות מסוימות, לצאת נפסד.

כך, למשל, יצא נפסד מוכר הזכאי לשיעור מס היסטורי, שכן חלק התמורה המיוחס לריבית ימוסה במסגרת פקודת מס הכנסה בשיעור של 20% (לפחות), בעוד ששיעור המס ההיסטורי עשוי להיות נמוך יותר.

עוד עלול להיפגע מי שמוכר נכס מקרקעין בהפסד, ולכן לא צפויה כל חבות במס שבח. וכן מי שמוכר דירת מגורים וזכאי לפטור מלא במכירה. מוכר זה, הצופה כי יופטר כליל ממס במכירה, עלול לגלות להפתעתו כי הוא חייב במס הכנסה על מרכיב התמורה המיוחס לריבית.

במקרה שבו נמכרת דירת מגורים (המזכה בפטור) בסכום של 1.05 מיליון דולר, כאשר התשלום עתיד להתבצע לאחר שנה בערכו הדולרי וללא ריבית (לצורך העניין נניח כי ריבית דולרית הינה 5% לשנה). במקרה זה עשויים 50 אלף דולר מהסכום שלא להיחשב לחלק מתמורת העסקה. הרוכש לא יחויב בגינם במס רכישה והמוכר לא יחויב במס מכירה. מנגד, אותו סכום (50 אלף דולר) יחשב הכנסה פירותית, אשר חייבת במס בשיעור 20% במסגרת פקודת מס הכנסה (אלא אם כן המוכר תבע הוצאות מימון על הנכס הנמכר, עליו משולמת הריבית, ואז ייגבה מס בשיעור 49%).

יש לציין, כי חשיפת המס קיימת בעיקר לגבי מרכיב הריבית, שכן הפרשי ההצמדה, הגם שנחשבים כהכנסה לפי סעיף 2(4) לפקודה, יהיו בדרך כלל פטורים ממס על-פי סעיף 9(13) לפקודה.

מוכרי נדל"ן ישמחו בוודאי לשמוע, כי שיטת ההיוון, החושפת אותם לחיוב במס הכנסה, לא תיושם בכל מקרה ומקרה. על-פי פסק דין המכון הגיאופיסי, שיטת ההיוון תסויג במקרים בהם השפעת ההיוון איננה מהותית.

ומתי השפעת היוון הקרקע תיחשב מהותית? התשובה לשאלה זו איננה ברורה, ונראה כי תשמש כר פורה לויכוחים מול רשויות המס.

בנסיבות פרשת המכון הגיאופיסי נקבע, כי אשראי לתקופה של שנה וחצי אינו אשראי לזמן קצר, והשפעת ההיוון באותו מקרה (כ-10% מכלל התמורה) נחשבה כמהותית. מכאן ניתן להסיק, שבתנאי אשראי קצרים יותר, עשוי המשקל שיתפוס מרכיב המימון מתוך תמורת העסקה להיות קטן יחסית, וניתן יהיה להכיר בהכנסה בהתאם לסכום הנקוב של התמורה, ללא הפעלת שיטת ההיוון.

מעניין יהיה לבחון את השפעת עקרון ההיוון וניגוד האינטרסים שיצר בין הצדדים לעסקה על שוק עסקאות הנדל"ן.