עיסקה בנאמנות: אין היטל השבחה

הנאמן אינו בעל הזכויות בנכס, ועל כן העברת הזכויות בטאבו מהנאמן לנהנה אינה מהווה למעשה "מימוש זכות במקרקעין", וטרם הגיע המועד לתשלום היטל השבחה

פלוני רכש נכס בנאמנות עבור אלמוני. האם העברת הזכויות מפלוני (הנאמן) לאלמוני (הנהנה) מהווה "מימוש זכויות", המחייב בתשלום היטל השבחה?

זהר שוורץ (להלן "המערער" או "הנהנה") רכש דירה ברמת השרון (להלן: "הדירה") ורשם אותה בנאמנות על שם חב' יואב לוי אחזקות בנאמנות בע"מ (להלן - הנאמן). כאשר ביקש המערער לרשום את הזכויות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, החליטה הוועדה המקומית רמת השרון (להלן: "המשיבה"), כי מדובר ב"מימוש זכות במקרקעין", ועל הנאמן לשלם היטל השבחה (להלן - ההחלטה).

על ההחלטה הגיש המערער ערעור לבימ"ש השלום בת"א, אשר נדון בפני השופט רחמים כהן. המערער טוען, כי היות שהנאמן אינו מתעשר מהעיסקה כבעלי הנכס, ואינו מקבל תשלום עבור הנכס, לא היה מימוש אמיתי של הזכויות ולא נעשתה בפועל העברת זכויות בנכס, אלא החזקת הזכויות בנאמנות בלבד עד להעברתן לנהנה, שהוא הבעלים האמיתי, ואין לחייבו בהיטל השבחה.

המשיבה טוענת, כי המערער אינו בעל המקרקעין, וכי הנאמן הוא בעל המקרקעין הרשום בטאבו. הגשת ערעור היטל השבחה נעשית מכוח סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן - התוספת השלישית), אשר מאפשר הגשת ערעור מסוג זה ע"י הוועדה המקומית או בעל המקרקעין, ומשהמערער אינו כזה אין לו זכות ערעור. לגופו של עניין, כיוון שהנאמן והנהנה הם ישויות נפרדות ועצמאיות, העברת הבעלות ביניהם מהווה "פעולת מימוש זכויות" על-ידי העברה רצונית-אופציונאלית ולא מחויבת המציאות, וחל עליה היטל השבחה. הסכם הנאמנות עניינו בהסכמות חוזיות פנימיות, שאינן נוגעות לחיובי המס בעת העברת בעלות במקרקעין. חיוב היטל ההשבחה חל על בעל הנכס - הנאמן, שיהיה זכאי לשיפוי כספי מהנהנה.

השופט כהן בוחן תחילה את מהות היחסים שבין הנאמן לנהנה. סעיף 1 לחוק הנאמנות קובע בזו הלשון: "נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת".

נאמן הפועל במסגרת מוסד הנאמנות אינו יכול ליטול לידיו את זכויות הנהנה שהסמיך אותו לתפקידו, אלא בגדרי מה שהוסמך. בהסכם הנאמנות שנערך בין הצדדים הוסמך הנאמן לרכוש את הבית עבור הנהנה בנאמנות, ולהעביר את הזכויות בבית על שמו כנאמן. כך גם להעביר על שם הנהנה את הזכויות בבית מיד עם דרישת הנהנה בכתב. אין כל ספק, קובע השופט כהן, שהנאמן אינו בעל הזכויות בנכס אלא עבור הנהנה לתקופה מוגבלת מכוח הסכם נאמנות, כך שהנהנה הוא בעל הזכויות בנכס, ועל אף שהיטל ההשבחה הוטל לכאורה על הנאמן, הרי שבפועל ולמעשה בעל הנכס הוא הנהנה, ויש בידו לערער על היטל ההשבחה.

סעיף 7 (א) לתוספת השלישית קובע, כי מועד תשלום ההיטל יהא: "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל...". עריכת השומה וביצוע התשלום יכולים להידחות עד למועד מימוש הזכות במקרקעין - שהיא ההתעשרות בפועל. עצם הדחייה אין בה כדי לבטל את קיום חוב היטל ההשבחה אלא דחיית מועד פירעון החוב למועד קבלת תמורה ממשית.

בסעיף 1 לתוספת השלישית מובאות 3 הגדרות ל"מימוש זכויות", כאשר הרלוונטית למקרה דנן היא: "העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו...".

מועד "מימוש הזכויות" במקרקעין שנוי במחלוקת. יש הסובר, שבכל האמור בדיני הקניין יש להימנע מפרשנות מרחיבה ולהיצמד לפרשנות מאופקת, היינו, שהרישום בפנקסי המקרקעין הוא הקובע מיהו המחזיק בזכויות הבעלות במקרקעין על כל משמעויותיה, בכפוף להוראות חוק המקרקעין, ומשיבחר בעל המקרקעין להעביר זכויותיו באופן הדורש רישום בפנקסי המקרקעין, יידרש לתשלום היטל השבחה. ויש הסובר, כי ככל שנידרש ליישומו של החוק נעשה זאת בהתאם לתכלית חוק התכנון והבנייה מכוחו מוטל היטל השבחה, כאשר בבסיסו מונח רעיון של צדק חברתי, שבעל מקרקעין המתעשר מהשקעת הרשויות בתכנון ופיתוח, ישתתף בהוצאות אלו.

חוק התכנון והבנייה מאפשר גם דחיית מועד תשלום היטל זה במקרים מסויימים, מה שעולה בקנה אחד עם תכלית החוק (כך נקבע, בין היתר, בע"א 1321/02).

רישום הנאמן כבעל הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין נעשה מכוח הסכם הנאמנות, המגביל את הרישום למסגרת הסכם הנאמנות, בו מאפשר הנהנה לנאמן, באופן זמני, להירשם כבעל הזכויות בדירה לצרכיו של הנהנה וכל עוד הוא יהיה מעוניין בכך. כלומר, הנאמן רשום כבעל הזכויות עבור הנהנה, ותו לא. בעת ההעברה המתבקשת מהנאמן לנהנה לא קיבל הנאמן תמורה להעברת הזכויות, כפי שנעשה בדרך כלל במכירת זכויות במקרקעין. אין המדובר בהעברת זכות במקרקעין לעניין היטל השבחה, ולא ניתן לחייב את הנאמן בתשלום היטל השבחה שעה שאך סיים את תפקידו כנאמן הכפוף להסכם הנאמנות. יצוין, ש"הנהנה" היחיד מהשבחת המקרקעין הוא המערער, ולנאמן לא יצמח עושר כלשהו מההשבחה.

בפסק הדין בעניין נוה בניין נקבע, כי תשלום היטל השבחה נדחה "עד למועד שבו מתקיים, הלכה למעשה, מימוש של הזכויות שהושבחו, וההתעשרות קורמת עור וגידים". בענייננו, קובע השופט כהן, מועד ה"התעשרות" טרם הגיע, הנהנה אינו משלם לנאמן דבר, ורק כאשר הזכויות בדירה יימכרו לצד ג' ניתן לומר שמתקיים, הלכה למעשה, מימוש של הזכויות שהושבחו.

בענייננו, לא בוצעה כל פעולה ממשית או משמעותית, אשר יש בה משום הוצאת התעשרותו של הנהנה מן הכוח אל הפועל. כל שנעשה כאן הוא רישום הבעלים האמיתי של הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל. נקבע כי העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין מהנאמן לנהנה אינה מהווה "מימוש זכות במקרקעין" וטרם הגיע המועד לתשלום היטל השבחה.

בית משפט השלום בת"א, בש"א 152100/05, השופט רחמים כהן.