שני כובעים לוועד המושב: חייבים במס

רשות מקומית פטורה ממס שבח במכירת נכסי מקרקעין, וזאת בהתאם לסעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין. בפסק דין שניתן לאחרונה (ע"א 1002/05, מזור מושב עובדים להתיישבות שיתופית), דן בית המשפט העליון בשאלה, האם ומתי ניתן לומר כי אגודה שיתופית המוכרת מקרקעין שבבעלותה, זכאית לפטור הניתן לרשות מקומית בגין המכירה.

במקרה שנדון בפסק הדין היתה המערערת אגודה שיתופית רשומה, המאגדת חלק מתושבי המושב השיתופי מזור. המערערת היתה בעלת זכויות במקרקעין המצויים בתחומי המושב, מכוח חוזה שכירות בינה לבין מינהל מקרקעי ישראל, המתחדש כל שלוש שנים. בשנים 1998-2000 התקשרה המערערת בשבעה חוזים, לפיהם מכרה בתים ומגרשים במושב לרוכשים שונים. המערערת ביקשה פטור ממס שבח, לפי סעיף 72 לחוק.

השאלה שנדונה בפני בית המשפט היתה, האם יש לומר כי המערערת מכרה את המקרקעין ב"כובעה" כאגודה שיתופית (גוף פרטי), או "בכובעה" כרשות מקומית. ועדת הערר קבעה, כי המערערת לא הצליחה להוכיח שפעלה ב"כובעה" השלטוני כרשות מקומית או כוועד מקומי, להבדיל מפעילותה ב"כובעה" הכלכלי עסקי, כאגודה שיתופית.

בהקשר זה, ציינה ועדת הערר, כי בחוזי המכר התקשרה המערערת עצמה, כאגודה שיתופית, ולא כוועד המקומי. כמו כן הצביעה הוועדה על כך, שעסקאות המכר נדונו ואושרו באסיפה הכללית של האגודה השיתופית, דבר המעיד על כך שהאגודה השיתופית ביצעה את העסקה כגוף פרטי, ולא כוועד המקומי, ובמיוחד לאור העובדה, שרק שליש מתושבי המושב הינם חברי האגודה הזכאים להשתתף באסיפתה הכללית.

עוד הצביעה ועדת הערר על כך, שהמערערת לא הציגה ראיה כלשהי המעידה על דיווח למועצה האזורית, או על אישור שניתן מטעמה לעסקת המכר, כנדרש על-פי צו המועצות המקומיות במקום שבו מוכר ועד מקומי זכויות במקרקעין. הוועדה קבעה, כי אין רלוונטיות לטענת המערערת, לפיה שימשה התמורה שנתקבלה מעסקאות המכר למימון תשתיות מוניציפאליות בשטח המושב. הוועדה קבעה, כי לכל היותר ניתן לראות בכך שימוש בהכנסה שהפיקה המערערת.

המערערת טענה, בפני בית המשפט העליון, כי במושבים שיתופיים המאוגדים כאגודות שיתופיות, נחלקים תפקידיה של הרשות הציבורית בין האגודה השיתופית, שלה הזכויות ברכוש הרשות המקומית, לבין הוועד המקומי המספק שירותים מוניציפליים. לטענת המערערת, אין ליחס משקל מכריע לעובדה שהבעלות הפורמלית במקרקעין נמצאת בידי האגודה השיתופית, ויש לבחון מה התפקיד שביצעה במכירת הנכס - האם תפקיד ציבורי מוניציפאלי או תפקיד כלכלי עסקי. המערערת טענה, כי העסקאות בוצעו לצורך מימון עבודות פיתוח ותשתיות ציבוריות בתחום המושב, וזאת באמצעות התמורה שהתקבלה.

לעומתה טען מנהל מיסוי מקרקעין, כי ועדת הערר קבעה שבמקרה זה בוצעו העסקאות על-ידי האגודה השיתופית ולא על-ידי הוועד המקומי. שני גופים אלו הם גופים שונים מבחינה משפטית, ואין לערב ביניהם. לטענת המשיב, לא הוכח כי תמורת העסקאות שימשה לצרכי ציבור, וגם אם דברים אלו היו מוכחים, אין בכך כדי לשנות ממסקנת ועדת הערר, שכן הזכויות במקרקעין היו שייכות לאגודה השיתופית ולא לוועד המקומי, וממילא האגודה היא שהתקשרה בחוזים עם רוכשי הזכויות.

בית המשפט העליון קבע, כי תנאי להענקת הפטור לפי סעיף 72 לחוק הוא שהמכירה תיעשה על-ידי אחד הגופים המנויים בסעיף, ובהם רשות מקומית. לעומת זאת, מקום שהעיסקה בוצעה על-ידי גוף שאינו מנוי בסעיף, לא ניתן יהיה ליהנות מן הפטור על-פי הסעיף, אפילו אם יוכח שהתמורה מן העיסקה שימשה לצורכי ציבור. במקרה הנדון נמכרו המקרקעין על-ידי האגודה השיתופית ולא על-ידי הוועד המקומי.

יחד עם זאת, התייחס בית המשפט העליון לטענת המערערת, כי מדובר במצב דברים מיוחד, הנובע מתפקידו הכפול של ועד ההנהלה באגודה שיתופית, המכהן גם כוועד מקומי, המהווה את הרשות המוניציפלית. בית המשפט קבע, כי כפל התפקידים עשוי לעורר קשיים בסימון הקו המפריד בין פעולות הוועד כוועד הנהלה של האגודה, לבין פעולותיו כוועד מקומי מוניציפלי. יחד עם זאת, יש להקפיד על הפרדה זו ולהישמר מעירוב תחומים בלתי ראוי בין פעולותיו של הוועד בכל אחת מן הפונקציות שאותן הוא ממלא.

במקרה הנדון, מצאה ועדת הערר בחומר הראיות אינדיקציות ברורות לכך, שעסקאות המכר בוצעו על-ידי ועד ההנהלה של האגודה השיתופית ולא על-ידי הוועד המקומי. על כן, אין מקום לניסיון לייחס את אותן העסקאות לוועד המקומי אך בשל הזהות הפרסונלית בין שני גופים אלה. ביהמ"ש דחה את טענת המערערת, כי תמורת העסקאות שימשה לצרכי ציבור וכי יש בכך משום ראיה מכרעת לכך שהמכירה בוצעה ע"י הוועד המקומי.

נקבע, כי אמנם אין להוציא מכלל אפשרות, כי במקרים גבוליים עשוי ייעודם של כספי התמורה לשמש אינדיקציה לתפקיד שמכוחו התקשר הוועד בעיסקה מסוימת. אולם אינדיקציה כזו אינה יכולה להיות מכרעת, ובמקרה שלפנינו קיימות אינדיקציות ברורות המצביעות על כך, שעסקאות המכר לא בוצעו על-ידי הוועד המקומי אלא על-ידי ועד ההנהלה של האגודה השיתופית בתפקידו ככזה. ביהמ"ש הוסיף, כי ממילא אין בהחלטת ועדת הערר כל ממצא פוזיטיבי המלמד, כי תמורת העסקאות אכן שימשה במקרה דנן לצרכי כלל תושבי המושב. לאור האמור, נדחה הערעור.