האם השינוי המסתמן במדיניות הריבית יתדלק מחדש את מניות הנדל"ן?

מדד הנדל"ן, ומניות הנדל"ן בכלל, היו ההימור המנצח בבורסה של תל-אביב בשנתיים האחרונות. אמנם מאז השקת המדד בראשית 2005 התאפיין שוק המניות כולו במגמה חיובית, אך הנתונים מלמדים כי בשעה שמדד הנדל"ן עלה ביותר מפי 2 בשנתיים האחרונות, מדד ת"א 100 לדוגמה רשם תשואה "צנועה" של כ-35% בלבד.

הנתונים שהניעו את סקטור הנדל"ן לאורך התקופה כבר ידועים לכול. השיפור במצב הכלכלי במשק המקומי והציפייה להשקת קרנות הריט היטיבו עם החברות שפועלות בישראל, בעוד שהחברות שפנו לשוקי חו"ל נהנו מהרוח הגבית של הכלכלה העולמית, וזאת בשילוב עם העובדה שהמשקיעים "גילו" סוף-סוף את הערכים החבויים בהן.

לכל אלה תרמו גם המיומנות והמקצוענות שפיתחו יזמי הנדל"ן הישראלים שזוכים בשנים האחרונות להערכה הולכת וגוברת מבית ומחוץ, וכן הציפייה הדרוכה של המשקיעים המקומיים לשינוי התקינה החשבונאית בתחילת 2008, שעשויה להיטיב במיוחד עם חברות הנדל"ן. על רקע התנאים הסביבתיים החיוביים שליוו את הסקטור הגיב שוק ההון כהרגלו באימפולסיביות והזניק את שווי חברות הנדל"ן הציבוריות "מהר מדי וגבוה מדי", כפי שתיארו משקיעים רבים בשוק ההון לאורך החודשים האחרונים.

מבט על גרף מניות הנדל"ן מראה שהזינוק המטאורי שהן רשמו הביא אותן אל סף רף 600 הנקודות כבר בחודש מאי האחרון, אז גם חגגה האופוריה בבורסה ומדד המעו"ף דגדג את רף 900 הנקודות. בהמשך, כזכור, הגיע המימוש האגרסיבי בשווקים המתעוררים, שגרר אחריו גם את מדד הנדל"ן בכ-20% למטה, ומאז התאפיינו מניות הסקטור בתנודתיות די גבוהה, כשהמדד נע בטווח של 500-570 נקודות.

טיפוס מהיר ואגרסיבי

במקביל, לאורך התקופה האחרונה - מאי עד תחילת ספטמבר - החלו המשקיעים לעסוק יותר ויותר במשתנים המניעים את מדד הנדל"ן ולדון בשאלת הטיפוס המהיר והאגרסיבי של מניותיו בשנתיים האחרונות. ברקע המשיכו אמנם חברות המגזר להציג נתונים כספיים טובים, ש"הצדיקו" את המהלך החיובי שלהן בשנה האחרונה, אך מנגד התעוררה סוגיה חדשה שריחפה מעל ראשיהן בדמות שערי הריבית ההולכים ומאמירים ברחבי העולם, ובהתאם לכך גם בשוק המקומי.

כזכור, עוד טרם תקופת הדשדוש של מאי-ספטמבר החלו החששות מהתפרצות אינפלציונית בארצות-הברית, שהצריכה מהבנק המרכזי להמשיך במדיניות המוניטארית המהדקת, כשבמגמה נסחפו גם שורה של בנקים מרכזיים ברחבי העולם ובהם בנק ישראל. חברות הנדל"ן, שפעלו לכל אורך השנים האחרונות תוך מרווחים די נאים - שהיו בין מקורות המימון לתשואות שהשיגו על הנכסים - ראו לפתע את בור השומן שלהן הולך ומתכווץ, והמשקיעים חששו שהמשך עליית שערי הריבית בשילוב עם הנחיתה - הרכה או הקשה - בשוק הנדל"ן האמריקני, עלול להעיב על המגזר.

עם זאת, בשבועות האחרונים מנשבת רוח חדשה בשווקים. בועת האנרגיה שהתפתחה בשנים האחרונות החלה מאבדת אוויר במהירות, ובמקביל גם הכלכלה האמריקנית הולכת ומאבדת את התאוצה שאפיינה אותה באותה תקופה. מגמות אלו, שפועלות באופן כזה או אחר גם על המשק המקומי, החלישו בשבועות האחרונים עד מאוד את הציפיות להעלאת ריבית, ובאופק ראו המשקיעים יציבות מוניטארית שאיפשרה לוול-סטריט לשחרר קיטור לראשונה זה זמן רב.

מה עוד, שנכון להיום לא מעט סוחרים ומשקיעים בארץ ובחו"ל כבר החלו לדבר בריש גלי על אפשרות להורדת הריבית אולי כבר בישורת האחרונה של 2006 ואולי בתחילת 2007. בשוקי חו"ל המגמה מונעת ככל הנראה בעיקר על-ידי החשש ל"נחיתה קשה" של הכלכלה האמריקנית והעובדה שמחירי האנרגיה כבר לא מעיקים כבעבר, ובשוק המקומי החלה להתפתח הציפייה רק בימים האחרונים, לאור השפל התלת-שנתי אליו הידרדר הדולר.

כפי שניתן לראות בימים האחרונים, היציבות המוניטרית הנצפית בארצות-הברית והדיבורים על הורדת ריבית, שצפויים להקרין גם על שוקי העולם, בשילוב עם ציפייה דומה לגבי המדיניות המוניטארית בשוק המקומי, עושות טוב לשוק ההון, ובמיוחד למניות הנדל"ן.

המשקיעים, שכבר ראו את חברות הנדל"ן נאבקות על כל פירור של מרווח ריבית, ולקראת ירידה אפשרית צפויה בשווי הנכסי שלהן לאור החשש מהמשך ההידוק המוניטארי, מרשים לעצמם שוב לנשום לרווחה ואולי אף מצפים להתרחבות מחודשת במרווחי הרווח שלהן. מגמה זו נתנה את אותותיה על מגזר הנדל"ן בימים האחרונים, כמו גם בבורסה כולה, ומדד הנדל"ן-15 הצליח להשלים בחודש האחרון זינוק של 12% כשהוא פורץ לראשונה אי-פעם את רף 600 הנקודות.

האם השינוי המסתמן באופק המדיניות המוניטארית אכן עשוי לתדלק גל נוסף של עליות שערים במניות הנדל"ן? על השאלה הזאת קשה לענות בצורה חיובית גורפת, אך בהחלט ניתן לומר שנטיית הריבית בטווח הנראה לעין היא ליציבות בעולם ואולי אף לירידה בישראל, נטייה שעושה ותעשה טוב לסקטור. אי-אפשר להתעלם אמנם מהמשך ההתפתחויות החיוביות אצל חלק מהחברות שממשיכות להצדיק את האמון הרב לו הן זוכות מהמשקיעים, אך נראה שלבסוף רובן ימשיכו בכל זאת לנוע על הציר הכלכלי של שערי הריבית, שמהווה אבן יסוד מרכזית במהלך העסקים שלהן. "