הסנונית הראשונה בתעשיית הריטים

קרן ריט 1, של חברת הברוקרים אקסלנס וחברת הביטוח הפניקס, השלימה לאחרונה את מהלך הנפקתה בבורסה, והפכה בכך לקרן הריט הציבורית הראשונה שתיסחר באחד העם. סה"כ השלימה עד היום הקרן גיוס של כ-300 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים ופרטיים, מה שמאפשר לה רכישת נכסים בסכום של כ-800 מיליון שקל בהתאם לחוק הריט, אשר מותיר מינוף של 60% על ההון העצמי.

ריט 1 תנוהל ע"י שמואל סייד, איש ותיק בענף הנדל"ן, שכיהן בעבר כמנכ"ל חברת הנדל"ן המניב מבני תעשייה וכמנכ"ל חברת הבנייה למגורים נווה-גד, מקבוצת נכסים ובניין. כיו"ר הקרן יכהן אריאל אבן, ששימש בעבר כמשנה למנכ"ל חברת הנדל"ן המניב גזית-גלוב ופנה באחרונה לדרך עצמאית.

ריט 1 של אקסלנס הספיקה כבר לבצע שתי עסקאות קטנות יחסית, ונראה שעם השלמת המכרז הציבורי האחרון, בו גייסה כ-170 מיליון שקל, מחפשת היום הקרן השקעות מהותיות יותר.

"אני יכול לומר שנחפש בעיקר נכסים בתחום המסחרי ובתחום המשרדים, בטווח התשואות של 8.5-9.5%", הסביר בעבר סייד, מנהל הקרן, בראיון ל"גלובס", את האסטרטגיה שתנחה אותה. "נכסי מגורים להשכרה הם לא רלוונטיים בשוק המקומי, מכיוון שהם לא מניבים את התשואות שאנחנו מחפשים. מבחינת האזורים שאנחנו מתמקדים בהם, אנחנו לא פוסלים אפשרות לצאת מהמרכז לכיוון הפריפריה, ומאמינים שגם שם יש חיים ואפשר למצוא שם נכסים עם שוכרים טובים".

עד היום ביצעה קרן הריט של אקסלנס שתי עסקאות. בעיסקה הראשונה שלה רכשה ריט 1 את מתחם חברת חברת רובוגרופ באזור התעשייה אפק בראש העין, תמורת כ-37 מיליון שקל. העיסקה בוצעה במתכונת של LEASE BACK, שבמסגרתה רובוגרופ תשלם עבור המשרדים דמי שכירות של 1.8 מיליון שקל בשנה עבור המתחם, בחוזה לתקופה של 8 שנים עם אופציה ל-5 שנים נוספות.

המתחם בפארק אפק הוקם ב-1997 וכולל כ-8,000 מטר בנוי המתפרסים על פני קומת מרתף ושתי קומות עיליות. כמו כן כולל המתחם כ-125 מקומות חנייה, כשפרט לחברת רובוגרופ מושכר הנכס ל-3 שוכרים נוספים.

בעיסקה השנייה, שהושלמה עם סיום המלחמה בלבנון, רכשה הקרן עם שני שותפים את הפאואר סנטר שערי חדרה בעיר חדרה, בתמורה ל-102 מיליון שקל. הנכס עצמו ממוקם על שטח של 20 דונם, וכולל 11 אלף מ"ר בנוי ו-500 מקומות חנייה. בניית הנכס הושלמה ב-2005 והוא כולל שתי קומות עליות.

בתשקיף החברה מפרטת ריט 1, כי מוכרי הנכס העריכו, שניתן יהיה לשנות את התב"ע של הנכס כך, שיינתנו במקום זכויות לבניית משרדים בשטח של 7,000 מ"ר ושטחים מסחריים נוספים בשטח של 2,000 מ"ר. עם זאת, מדובר בפוטנציאל השבחה שנמצא עדיין "על הנייר" בלבד, ולא ברור מה הסיכויים שאכן יתממש.

כרגע לפחות כולל הנכס בחדרה 16 שוכרים שונים, שמייצרים דמי שכירות שנתיים של 8.5 מיליון שקל. בין היתר, מוגדרת שופר-סל כשוכרת מהותית בנכס, מאחר והיא מחזיקה בכמעט מחצית משטחי המסחר בו ואחראית על ייצור דמי שכירות שנתיים בסך של 4 מיליון שקל. הסכם השכירות של שופרסל בנכס הינו עד 2016, כשהחברה מחזיקה בשתי אופציות להארכה בנות 6 שנים כל אחת, תוך עליית מחיר של 4% בדמי השכירות בכל תקופה.

נכון להיום, ככל הנראה מחפשת ריט 1 השקעות נוספות - ובימים האחרונים היא אף רכשה נכס קטן ביבנה, בהשקעה של 7 מיליון דולר - אך צריך לזכור, שהתחרות על הנדל"ן המניב האיכותי בשוק המקומי לא פשוטה היום, לאחר ששחקנים רבים שפעלו בשנים האחרונות בחו"ל חזרו לאחרונה לרכוש נכסים במרץ גם בישראל.

בין היתר ידוע, כי ריט 1 התמודדה על רכישת 10 קומות במגדל רסקו לשעבר, ברחוב דניאל פריש בתל-אביב, שהציעה למכירה חברת תכן. לאחר התמחרות קשה, בה השתתפו בין היתר קבוצת אמול של נתן חץ, חברת ארלדן של משפחת רשף ואיש העסקים היהודי-אמריקני אלי טהרי, זכה האחרון בנכס, לאחר ששילם סכום גבוה יחסית של כ-95 מיליון שקל. בהתאם, סביר להניח, שעל כל נכס איכותי שיוצב מעתה על המדף, יהיו לפחות מספר קופצים עם כמות מזומנים מספקת, כך שהמשך מסע ההצטיידות של ריט1 בנכסים נוספים לא יהיה פשוט.

בכל מקרה, אפשר אמנם להתעודד מהעובדה, שקרן ריט ראשונה כבר עשתה דרכה אל הבורסה, אך צריך לזכור, שחוק הריט נכנס לתוקף כבר בתחילת 2006, ועד עתה נרשמת היענות נמוכה מאוד של הפעילים המובילים בשוק הנדל"ן ליטול חלק בתעשייה המתהווה.

לפי שעה, הבעיות המרכזיות שמנעו מחברות נדל"ן קיימות להקים קרנות ריט הינן בעיות מיסוי. הבעיות טמונות בעיקר בסוגיית הקשורות לחישוב מס השבח שחל על חברות קיימות, שמקימות קרנות ריט ומעבירות אליהן נכסים, וכן חבות מס הרכישה, שתחול על קרנות ריט חדשות שירכשו את נכסיהן מחברות קיימות.

אמנם על הנושאים הללו מתקיימים כיום דיונים במוסדות הרגולציה, המבטיחים פתרון בזמן הקרוב, אך אם אותן סוגיות לא ייפתרו - תתקשה התעשייה להתרומם. מנגד, מציינים גורמים בתעשייה, שקרנות הריט סבלו מחבלי לידה לא פשוטים גם בשוק האמריקני ובשווקים אחרים בהם החלו לפעול, כך שאפשר בהחלט לשמור על אופטימיות לגבי צמיחתה של תעשיית הריט גם בישראל.

נזכיר, כי יתרונן המרכזי של קרנות הריט הוא בכך, שהן מאפשרות גם למשקיעים קטנים מהציבור חשיפה לשוק הנדל"ן, באמצעות רכישת יחידות השתתפות של הקרן בבורסה. ע"פ החוק, לפחות 75% מהכנסות הקרן חייבות לנבוע מהשקעות בנדל"ן, תוך שיעורי מינוף מוגדרים, כשהקרן מצדה מחויבת לחלק למשקיעים דיבידנד בשיעור שלא יפחת מ-90% מרווחיה השוטפים.

יתרון נוסף של קרנות ריט הוא הפטור ממס ברמת הקרן, מה שמאפשר להן להציג תשואות גבוהות יותר ולחלק דיבידנדים גבוהים יותר למשקיעים. יתרון אחר הוא, שבניגוד להשקעה ישירה בנדל"ן, אשר אינה סחירה ועלויות המימוש בה גבוהות יחסית, קרן הריט נסחרת בבורסה ועלות מימוש ההשקעה נמוכה מאוד - כעלות פקודה בבורסה. זאת, במיוחד עבור המשקיע הקטן, שגם כך יש לו נגישות נמוכה לשוק הנדל"ן.