מגרש שניתן במתנה לילדים: הצינון והמיסוי

כידוע, כאשר הורים מעניקים במתנה מגרשים לילדים, כדי שאלה יבנו את ביתם, אך הילדים, מסיבות שונות, מחליטים לבנות על מנת למכור את הנכס בתוך פרק זמן קצר - עולה שאלת מיסוי הדירה. השאלה נדרשת משום שכאשר ניתנת דירה במתנה מהורה לילד, הוא ימתין "תקופת צינון" בת שנתיים מקסימום עד שימכור אותה וייהנה מפטור ממס שבח במכירתה (פטור מלא או חלקי - תלוי במצב הזכויות הקיימות והמנוצלות במגרש).

כאשר הורה נותן לילדו מגרש, ולא דירה בנויה, לא פעם נדרשו רשויות המס לשאלה: מהו המועד ממנו סופרים את תקופת הצינון? האם מיום קבלת המגרש או האם מיום שבניית הבית הסתיימה?

השאלה עלתה, בין השאר, משום שהגישה הייתה, שאם שווי המגרש ביום סיום הבנייה היווה מעל 50% משווי הבית כולו כגמור - הרי שהבית הנמכר עונה להגדרת "דירת מתנה", ואז יש להחיל את תקופת הצינון (שנתיים) על כל הבית מסיום הבנייה. גישה זו אומצה מחוקים והוראות שעה משנות ה-90, שלא נתמכו בפסיקה או בהנחיות מקצועיות אחידות.

בפסק דין שהתקבל בוועדת ערר תל-אביב נפסק, כי המבחן המרכזי לבחינת תקופת הצינון הוא מרכיב המגרש ביום נתינתו. כאשר שווי המגרש ביום נתינתו מהווה מעל 50% משווי הבית כגמור - הרי שכבר אז ניתן לומר, כי ניתנה דירת מגורים שהיא דירת מתנה, ומניין תקופת הצינון יחל מאז (שנתיים). זוהי המתנה העיקרית שניתנה כבר אז, ומיום זה יחל מניין הזמן. יש בזה חיסכון בזמן, באותם מקרים בהם הילדים נאלצים למכור את הדירה שבנו על מגרש שקיבלו.

לעניות דעתי, יש בעיה מסויימת בפסיקה זו בכל הקשור לבחינת השימושים בדירה (המבחנים של הגדרתה כדירת מגורים) מיום שניתנה כמגרש, שהרי לא ניתן להפעיל את המבחנים הללו (למשל - קיומם של מקלחת ומטבח) על מגרש המיועד לבנייה. מנגד, יש בפסק דין זה כדי לאותת למנהל מיסוי מקרקעין, שמתנות נחשבות למתנות ביום נתינתן, וחלוף הזמן מיום זה ועד לבניית הבית ומכירתו יפעל לטובת המוכר - הוא לא יצטרך להמתין שנתיים מיום סיום הבנייה.

הכותבת מתמחה במיסוי נדל"ן.