עסקת אחוזים ללא חיוב במס

להלכה זו יש השלכות ישירות על מתן חופש ליזמי נדל"ן ליזום עסקאות אחוזים (שאינן עולות כסף בראשיתן) גם ללא תשלום מס בתחילתן. המס, לפי התקדים, ישולם כולו בסוף עסקת הייזום ועל הרווח האמיתי. כידוע, במכירת מקרקעין אין דרך להשתמט מדיווח. בעסקת אחוזים גם קשה לקחת "שחור", כך שהתועלת בציות לחוק ובהפשרת נדל"ן בישראל תהיה כפולה. אנחת רווחה נשמעת אפוא בסקטור יזמי הנדל"ן.

ראשית, בולט הניגוד של החלטת העליון מול החלטת ועדת הערר, שפסקה בפסק מנומק, שזכה למחמאות גם מהשופטת חיות, כי העסקה לפי מהותה הינה עיסקה כלכלית של מכירת הזכות מהקיבוץ לליפשיר, הקבלן המבצע ממנה הוזמנו העבודות. חוסר הוודאות שמשדרות החלטות ועדות הערר והעליון בנושאי מיסוי מקרקעין הינן חזיון נפוץ, היוצר חוסר ודאות ביחס לעצות של מומחים למיסוי. הנמקת ועדת הערר מבוססת על הכוחות הכלכליים שהועברו לקבלן, בהתאם להלכות ש.א.פ., אביבית, משכנות כלל, הדרי החוף ואקסלברד, בין השאר חלוקת רווחים לפי אחוזים ודומיננטיות הקבלן בהליך הבניה הכולל.

הנמקת בית המשפט העליון התבססה, לעומת זאת, על הצד המשפטי של העיסקה. ניתוח דווקני של הגדרת מכירה בראי פסקי הדין ה"משפטיים" -בניגוד ל"כלכליים". כמו, תקדים בארותיים ואחרים, שקבעו כי חוזרי ממ"י אינם מקנים זכות משפטית לקיבוץ או מושב. האחרונים אינם יכולים להעניק ליזם זכות שלא רכשו מממ"י. לפי הגישה המשפטית, יישמר שיקול הדעת לממ"י בבחירת המועמדים להרחבה לפי החלטת ממ"י 737, בדומה להחלטת ממ"י 533 וכן הלכות שרבט, מחסרי, ובמיוחד הילכת יובל גד, שהוצאה מכריכתה העתיקה בארכיב הפסיקה על מנת לככב שוב כבסיס עיקרי לפסיקה דכאן של א. חיות. כזכור, לפי הלכה אחרונה זו, הוענקה זכות חוזית לשיווק דירות לקבלן בהסכם פיתוח סטנדרטי עם ממ"י, וניתן וטו לקבלן ביחס למועמדים של ממ"י, בדרך של זכות נגטיבית במקום זכות פוזיטיבית. הנשיא דאז מאיר שמגר קבע, כי אין בשוני הניסוחי (נגטיבי) כדי להוציא את הכח החוזי מגדר "הגדרת מכירה" קרי, מתן זכות ליובל גד להורות לממ"י למי למכור את החכירה.לכן קבע, כי יובל גד חייבת מס רכישה.

ביסוס הילכת מפלסים-ליפשיר על הלכת יובל גד פותחת פתח ותקווה ליציבות משפטית, ללא תלות בפקידי מס שבח. גם אם מבחינה "כלכלית" היתה הענקת הכוחות לקבלן בגדר מכירה, נטישת המבחן הכלכלי היא חיונית נוכח הסיכונים הפליליים של אי דיווח שהצדדים נושאים בהם, וגם עורכי הדין שחיוו דעתם בתם לב כי אין מדובר במכירה. החרדה של הצדדים היתה כה גדולה, עד שלמרות שלא מדובר במכירה חייבת מס - דיווחו הצדדים על העיסקה.

דברים מיוחדים יש לייחד לנשיא הפורש אהרון ברק. בגאוניותו הבלתי מתפשרת הוא קבע, כי יש לרדת למהות הכלכלית של העיסקה לפי כוונת המחוקק. לפיכך יש לקרא בזהירות את דבריו על רקע פסיקת א. חיות וניתן להגיע למסקנה, כי המהות הכלכלית האמיתית של מכירת זכות במקרקעין, היא לגישתו הכח המשפטי (!) ולא הכלכלי (!) הניתן לקבלן להעביר בעלות בטאבו. בהעדר שליטה משפטית מוחלטת על העברת הזכות, אין מהות כלכלית אחרת הגוברת על האמת המשפטית. אין ספק כי סוף סוף תהיה חגיגה לאבירי לשון החוק שמתקשים כבר שנים לעכל את המהות הכלכלית בשעה שהיא סותרת לשון משפטית פשוטה.

לסיום: עסקאות קומבינציה מסוג ליווי פיננסי, בנייה, שרותים אחרים, יזמויות שכולן הן כנגד אחוזים במכירה, יתחילו לפרוח ולשגשג, בתקווה כי הילכת מפלסים תזכה לביסוס והתמדה שכל כך חסרים בפסיקת מיסים. למשק זה יעשה טוב, זה ישחרר יזמויות חדשות, יהפוך עסקאות לכלכליות והגיוניות יותר, שיתרמו לצמיחת המשק הרבה יותר מגביית המיסים השולית שנבעה מגישת פקידי מס - להרחיב את הגישה הכלכלית מעבר להגיון עיסקי מקובל.