דמרי ממשיך במגמת צמיחה וריכוזיות

הקבלן יגאל דמרי, הבעלים של חברת הנדל"ן הציבורית י.ח.דמרי, המשיך לספק את הסחורה גם במחצית הראשונה של שנת 2006. עם או בלי קשר לביצועים, דמרי, שהונפקה לפני קצת יותר משנתיים בבורסה, בהחלט יכולה להיות מרוצה מכברת הדרך שעברה מאז. הנתונים מראים, ששווי החברה תפח לאורך התקופה כמעט פי שתיים, לרמה של כ-400 מיליון שקל. המהלך כבר הספיק להכניס את החברה למדד היתר-30, אך נראה שבעל הבית עדיין חושב שהיא שווה יותר, לאור העובדה שהוא רוכש ללא הרף את מניותיה בבורסה.

דמרי, שהחלה את דרכו בעיירה הדרומית נתיבות, שם מתגורר יגאל דמרי עד היום, יכולה להגדיר עצמה כיום כחברת בנייה בפרישה ארצית. החברה, שהוקמה ב-1989 ופעלה בשנים הראשונות בעיקר בפריפריה הדרומית, בונה כיום מעל ל-2,000 יחידות דיור בכ-20 פרויקטים שונים, המתפרסים מנתניה דרך תל-אביב ועד אילת. סה"כ מכרה החברה עד היום 679 דירות מתוך הדירות שבבנייה, בתמורה כספית כוללת של כ-604 מיליון שקל.

במחצית 2006 המשיכה החברה במגמה החיובית של צמיחה, אותה היא מציגה לכל אורך השנתיים האחרונות, מה שתורגם גם הפעם להמשך הגידול ברווחיותה. עם זאת, נתוני מכירת הדירות, המהווים את לב הפעילות שלה, מצביעים על ירידה קלה ברבעון הנוכחי לעומת הרבעון הקודם והמקביל, ככל הנראה לאור העיתוי החשבונאי של זקיפת ההכנסות.

מכירות במרכז הארץ

סך הכנסות החברה, שמגיעות בעיקר ממכירת דירות ומתרומה נמוכה יחסית של חברת כוח האדם שהקימה לאחרונה וכן מהשכרת מספר נכסים מניבים, הסתכמו בכ-210 מיליון שקל, גידול של כ-28% לעומת ההכנסות של המחצית המקבילה. ברבעון השני לבדו נרשם גידול של כ-32% בהכנסות החברה לעומת הרבעון המקביל ל-104 מיליון שקל.

הנתונים מראים, כי חברת הכוח אדם תורמת להכנסות בקצב רבעוני של כ-5 מיליון שקל, ומסבירה חלק מהעלייה בהכנסות לעומת השנה שעברה, בה פעילות זו לא היתה קיימת. את יתר הגידול בהכנסות מסבירה דמרי בעלייה במחירי המכירה של הפרויקטים ובהכרה בפרויקטים חדשים, בהתאם לתקנים החשבונאיים.

מכירת הדירות ייצרה לחברה הכנסות של 78 מיליון שקל ברבעון השני, בו נמכרו 98 יחידות דיור, לעומת 101 יחידות דיור שנמכרו ברבעון הראשון בסכום של כ-83 מיליון שקל ו-104 יחידות דיור שנמכרו ברבעון המקביל בתמורה ל-95 מיליון שקל.

ניתוח התפלגות המכירות לפי ערים מראה, כי 83% ממחזור המכירות של החברה ברבעון השני נבע ממכירות בפרויקטים באשדוד, גן יבנה, ראשל"צ, תל אביב, מודיעין, ירושלים, נתניה ואילת. נתון זה ממשיך להדגים את ההיחלצות של החברה מהפריפריה הדרומית, בה עדיין היא ממשיכה להחזיק בשטחים רבים המיועדים לבנייה למגורים, אך ממתינה לתנאים כלכליים שיאפשרו את ייזום הפרויקטים.

"בדרום הארץ, לאחר תקופה ארוכה של ירידה ניכרת במכירות בשל היעדר ביקושים, מורגשת בחודשים האחרונים עלייה הן בביקושים והן בהתעניינות רוכשי הדירות, אולם עדיין לא ניתן ללמוד מכך על שינוי מגמה", כותבת החברה בדו"חות בהקשר זה.

הרווחיות הגולמית של דמרי ממשיכה לנוע סביב רף ה-25% מסך ההכנסות, ועמדה ברבעון השני על 26 מיליון שקל ובסיום המחצית על 53 מיליון שקל. החברה מציינת עוד, כי הרווח הגולמי בנטרול פעילות חברת כוח האדם עומד על שוליים של 26%.

בהתאם, הרווח התפעולי של דמרי נע סביב שוליים של 20% מההכנסות, והסתכם ב-41 מיליון שקל במחצית הראשונה, ששיקפו גידול של 20% לעומת המחצית המקבילה. ברבעון השני לבדו רשמה החברה רווח תפעולי של כ-20 מיליון שקל, גידול של 33% ביחס לרבעון המקביל.

מה שמכביד על הרווחיות הן הוצאות המימון של החברה, שתפחו ב-44% במחצית, ל-19 מיליון שקל, לאור עליית הריבית במשק ועליית המדד, שמקרינים על עלויות החוב. מגמה זו אף התעצמה ברבעון השני של 2006 והקפיצה את עלות המימון ב-56% לעומת הרבעון המקביל, ל-11 מיליון שקל. עקב כך עלה הרווח הנקי ב-13% בלבד ברבעון השני, ל-6 מיליון שקל, וב-7% בסיכום המחצית, לרמה של כ-15 מיליון שקל.

התזרים עדיין שלילי

נכון לסוף המחצית הראשונה, עומד הונה העצמי של החברה על 196 מיליון שקל ומממן מאזן של כ-817 מיליון שקל. אחד מתמרורי האזהרה שעולים מדו"חות החברה הוא לגבי תזרים המזומנים השלילי אותו היא מייצרת בעקביות ברבעונים האחרונים, אשר הסתכם בכ-50 מיליון שקל במחצית הראשונה ובכ-63 מיליון שקל בכל 2005.

החברה הסבירה את התזרים השוטף השלילי בשנת 2005 ברכישת קרקעות ותשלום דמי פיתוח ששילמה. השנה היא מנמקת את התזרים השלילי כתוצר לוואי של הפעילות העסקית השוטפת, התלויה רבות בעיתוי קבלת המקדמות מהלקוחות.

האם ההצטיידות בקרקעות עליה מספרת החברה תתגמל אותה בעתיד, כאשר מצב השוק ישתפר? עדיין קשה לומר. עם זאת, בזכות היותו של יגאל דמרי "איש שטח" המחובר להתפתחויות בשוק הנדל"ן, אפשר להניח שהוא יודע מדוע הוא משקיע חלק ניכר מהמזומנים שבידיו לרכישת קרקעות מחד, וממשיך להתמנף באמצעות אג"ח מאידך.

אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא רכישת המע"ר באשדוד, בשיתוף עם ג'קי בן-זקן, תמורת כ-60 מיליון דולר. זוהי עיסקה, שעפ"י הערכות כבר עכשיו מבטיחה לחברה רווח נאה, עוד טרם החלה הבנייה במקום. מעבר לכך, ניתן להניח שגם שאר הקרקעות הדרומיות שבידיה, שנרכשו בשנים האחרונות במחירי מציאה, עשויות לייצר פירות בשלב כזה או אחר.

מנועי צמיחה נוספים של החברה הם פעילות הנדל"ן המניב, אותה היא מבצעת כיום בזעיר אנפין, וככל הנראה גם מהלך שנמצא על הפרק להרחבת הפעילות בחו"ל. עדות ראשונית לכך ניתן היה לקבל מדו"חות הרבעון השני, בהם נמסר, כי החברה הקימה לאחרונה את "דמרי גרופ אר.או" ברומניה, לצורך עיסוק בנדל"ן מניב ובבנייה למגורים. עם זאת, הפעילות בתחום זה עדיין לא החלה.

מנגד, אחת התופעות שמקשה אולי על עליית ערך משמעותית יותר בחברה, היא הסחירות הנמוכה במניותיה, עקב האחזקה של יגאל דמרי, בשיעור של כ-84% מההון, והעובדה שסך הסחורה "הצפה" בבורסה כיום מסתכמת בכ-70 מיליון שקל בלבד. בעל השליטה לא רק אוחז בחברה ביד איתנה, אלא גם מגדיל בהתמדה את אחזקתו בה לכל אורך החודשים האחרונים, ומסמן בשתיקה כאילו שווייה האמיתי של דמרי גבוה מהותית מהשווי שנותנים לה כיום המשקיעים.