תוכנית ספדיה לשלב ההכרעה

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תקיים מחרתיים (ג') את הדיון המכריע בתוכנית הבנייה במערב ירושלים, תוכנית האדירכל משה ספדיה, הקרויה על שמו, אלא אם הדיון יידחה בצו בג"ץ. התוכנית, שמציעה הקמת כ-20 אלף דירות בהר חרת, אזור הדסה ורכס לבן, שטחים לתעשייה ומסחר, תשתיות ושלושה פארקים מטרופוליניים על 24 אלף דונם, מתגלגלת ברשויות התכנון יותר מעשור.

התוכנית עוררה מאבק מצד ארגוני הירוקים, שהחתימו 16 אלף מתנגדים, תושבים וקבוצת אנשי רוח, ו-50 חברי כנסת, אך למרות זאת זכתה להמלצה לאישור בתנאים של החוקר המיוחד לשמיעת ההתנגדויות, גדעון ויתקון. אבל, גם אחרי שנים של ויכוחים והמלצה של החוקר, הצדדים עדיין חלוקים בשאלה האם יש בכלל צורך בתוכנית.

דו"ח מאגר עתודות קרקע למגורים בירושלים לשנת 2020, שערכו המתכנן אורי ברשישת ויעל המרמן עבור קואליציית "ירושלים בת-קיימא", מציין, שלפי נתוני הוועדה המחוזית, העירייה והחוקר, נדרשות רק 37 אלף יח"ד למימוש לשנת היעד 2020, ולא 67 אלף יח"ד כפי שטענה הרשות לפיתוח ירושלים (הרל"י) וכפי שקבעה תוכנית המתאר המקומית המתגבשת. לפי הדו"ח, שמעדכן דו"ח קודם של הקואליציה, מאגר יחידות הדיור שניתן למימוש עד 2020 עומד על כ-58 אלף יח"ד. גם לאחר שייבנו 37 אלף יחידות הדיור הנדרשות, תיוותר רזרבה לבנייה בעתיד בהיקף משמעותי: על-פי תוכנית המתאר החדשה, יוותר מאגר של 47 אלף יחידות דיור לבינוי בעתיד. לפי דו"ח הקואליציה, ייוותר אפילו מאגר של 60 אלף יח"ד.

הקואליציה טוענת, שיזמי התוכנית "ניפחו" את תוספת האוכלוסיה הצפוי בירושלים עד 2020 מ-111 אלף נפש במגזר היהודי ל-207 אלף. לדעתה, יש להסתמך על הקביעה שאושרה בתמ"א 35, שעל בסיסה הוכנה תוכנית המתאר המחוזית 1/30, כלומר תוספת של 111 אלף נפש (שהם גידול של 22% על-פני 14 שנים). כל הנתונים מחייבים, לדעת הקואליציה, לדחות את תוכנית ספדיה, או לפחות להקפיאה.

מנהל הרל"י, עזרי לוי, דוחה את הדברים ואומר שמדובר בדו"ח מניפולטיבי, דמגוגי ולא קוהרנטי, שכולל נתונים לא נכונים ואחוזי מימוש גבוהים. לוי מעדיף לדבר על הרציונל שבסיס התוכנית. "בזמן שאנחנו מתווכחים על התוכנית, האוכלוסיה הצעירה, המשכילה ומעמד הביניים, בורחים מהעיר. בשלוש השנים האחרונות מחירי הדיור רק עולים, וההיצע אינו גדל. רק תוכנית ספדיה תחזק את האוכלוסיה הזו ותשאיר אותה בעיר", הוא טוען. "באזורים התחרותיים לירושלים, כמו מודיעין, שוהם ומעלה אדומים, יש המון היצע של יח"ד שאין בירושלים".

לדבריו, בנייה במרכז העיר ופיתוח השכונות הקיימות הם רק חלק מהפתרון לירושלים, אבל זה לא מספיק. העיר מאבדת את כוח המשיכה שלה, האוכלוסיה המשכילה, המעמד הסוציו-אקונומי בינוני-גבוה, נאלץ לעזוב, ולא נותרו בתוך ירושלים עתודות קרקע נוספות זמינות לפיתוח. מרבית העתודות, מוסיף לוי, מוקצות לשימור של המרחבים הירוקים בתוך ירושלים, ויתרת עתודות הקרקע נמצאת כבר בשלבים מתקדמים לפיתוח.

לוי מדגיש, שמטרה עיקרית בתוכנית ספדיה היא לשווק בבת אחת כמה אלפי יח"ד, כך שזה ישפיע על מחירי הדיור הגבוהים ויביא למחירים שיתאימו לזוגות צעירים ממעמד בינוני. דוגמה לכך הוא רואה במתחם משרד החוץ ששווק בשבוע שעבר ומיועד להקמת 514 יח"ד, כשעל-פי הערכות, מחירי הדירות ישקפו 3,500-4,000 דולר למ"ר. "בירושלים יש ביקושים שלא יכולים לפגוש את ההיצע", מציין לוי. "לא כולם רוצים לגור בהר חומה או בפסגת זאב, אבל צעירים משכילים ממעמד ביניים-גבוה כן ירצו לגור ברכס לבן ובהר חרת. עיר חיה על המעמד הבינוני. בסוף יישארו בירושלים אותם יהודים מחו"ל עשירים ואוכלוסיה ענייה". לוי מצרף למשוואה את סוגיית מרכז העיר, שלטענת הקואליציה ישגשג למרות התוכנית, ולא בזכותה. לדעת לוי, עם זאת, תוכנית מערב ירושלים תשלים את מרכז העיר המתעורר ותסייע להביא אליו צרכנים צעירים ואוכלוסיה חזקה יותר.

לוי מסרב להתייחס באופן פרטני לנתוני דו"ח מאגר עתודות קרקע של הקואליציה, אך מציין, כי הרל"י אינה טוענת כלל שיש צורך ב-37 אלף יח"ד עד 2020. לדבריו, במקרה הטוב יש 22 אלף יח"ד עד 2020 במאגר, אבל גם זה "לא ביד". לדעתו, האסטרטגיה האמיתית של חברי הקואליציה היא, שירושלים לא צריכה לגדול, ועל זה למעשה, הוויכוח הגדול.

ברשישת, יועץ אסטרטגי בתכנון, מציין, כי במאגר יחידות הדיור שנספר יש בין היתר 8,400 יח"ד במסגרת מתחמים חדשים בתוכנית המתאר לעיר, 2,500 יח"ד במסגרת החזרת דירות למגורים (שינוי שימוש) ואכלוס דירות ריקות, 12,000 יח"ד במסגרת תוכניות קטנות של פחות מעשר יח"ד לתוכנית וציפוף עירוני. מאגר עתודות הקרקע למגורים מאפשר, לדעתו, זמינות בנייה למגזר היהודי בהיקף של 58 אלף יח"ד בעשרים השנים הבאות, ללא סובב ירושלים, כגון תוכנית E1 בין מעלה אדומים לירושלים, ללא תוכניות חדשות שנוספו, ללא תוספת זכויות בנייה, ללא תוכניות בסמכות הוועדה המקומית וללא מתחמים שניתן להסב למגורים.

לפי ברשישת, במסגרת הקטגוריה של מתחמים חדשים למגורים שמופיעים בתוכנית המתאר, יש אפשרות לשווק בבת אחת כמה אלפי יח"ד במחירים סבירים לציבור חילוני ממעמד ביניים. כך למשל, הוא מציע את מתחם רמת רחל, בו אפשרות לבניית 6,400 יח"ד. לטענתו, הרבה יותר פשוט וזול לממש תוכנית של אלפי יח"ד במתחם רמת רחל מאשר במערב ירושלים. בנוסף לכך הוא מציין חלק מהמתחמים בשולי גילה (1,209 יח"ד), ותוכנית שלד שהכין משרד הבינוי והשיכון לדרום-מזרח ירושלים, ובה בסה"כ 12,709 יח"ד בהר חומה, הר אליאס, רמת רחל, ארנונה החדשה, תלפ"ז, ארנונה, מטעי רמת רחל בצמוד לארנונה ובמקב"ת רמת רחל. ברשישת מציין, שהוא לקח מקדמי מימוש נמוכים יחסית למקובל, ומתוך 120 אלף יח"ד שיש בפוטנציאל, העריך שרק 58 אלף הן למימוש, וממילא צריך רק 37 אלף יח"ד.

לדעת לוי, הנתונים אינם מציאותיים, ובעיקר אינו מציאותי מקדם המימוש. לוי: "גם אם דו"ח הקואליציה היה נכון, זה נכון לשנת 2120, או להרבה שנים קדימה, וירושלים אינה יכולה לחכות. קצב המימוש של תוכניות הוא יותר נמוך אפילו ממה שאנחנו חזינו. לוקח שנים להוציא היתר בנייה, וזה גם כשבמקום יש תב"ע מאושרת".

לוי טוען, שחלק גדול מיחידות הדיור במאגר שמציגה הקואליציה הוא תוספת על בניינים קיימים, אבל המציאות בירושלים מראה שאוכלוסיה מהמעמד הבינוני-גבוה משתמשת מעט מאוד באפשרות זו. אחת הבעיות בדו"ח הקואליציה, לטענתו, היא חוסר התייחסות לאוכלוסיות היעד של תוכניות שונות שנספרו.

לוי מוסיף וטוען, שמספרי יחידות הדיור מופרכים. כך למשל, לדבריו, נספר מתחם "הדסה הקטנה" למרות שהתוכנית נתקעה; תוכנית חניון פת מקודמת כבר שנים; תוכנית במורדות קרית יובל נתקעה; תוכנית במתחם הרכבת בוטלה ובמקומה מכינים תוכנית חדשה, ותוכנית הבנייה במצפה נפתוח נידונה בבג"ץ, למרות שמבחינת הרל"י היא היתה אמורה להיות בשוק כבר לפני שנתיים. תוכנית לאלפי יח"ד בגבעת המטוס גם היא תיקח שנים לדעתו, שכן לפי ההחלטה האחרונה של הוועדה המחוזית יעברו עוד חמש שנים לפחות עד שאפשר יהיה לממשה. תוכנית של כ-500 יח"ד בפסגת זאב אושרה לדבריו לאחר שקיצצו ממנה כ-20% מיחידות הדיור וחייבו סלילת כביש, שכרגע אין לו תקציב.

לגבי מתחמים חדשים בתוכנית המתאר המקומית אומר לוי, כי ייקח שנים להוציאם לפועל. "תוכנית המתאר המקומית עצמה היתה אמורה להתאשר לפני שנתיים, ולא תהיה מאושרת בשנתיים-שלוש הקרובות, אז מאיפה יביאו 37 אלף יח"ד, לשיטת הקואליציה?", הוא תוהה.

לוי מבטל גם את האפשרות של בניית 6,400 יח"ד במתחם רמת רחל: "במתחם רמת רחל אי אפשר להקים 6,400 יח"ד, והוא גם אינו מופיע כמגורים בתוכנית המתאר. בשל נושא הסדרי הקרקע בין הקיבוץ ומינהל מקרקעי ישראל, רמת רחל לא יפשיר אפילו יחידת דיור אחת, וחלק גדול מהשטח שם הוא שטח עתיקות. הקיבוץ גם לא יסכים לתוכנית".

ברשישת דוחה את טענות לוי ודבק בעמדתו. "הטענה שלא התייחסנו ליעדי האוכלוסיה של התוכניות השונות היא קשקוש. הניתוח שלנו מדבר על כל קבוצות האוכלוסיה. למגזר הצעיר והמעמד הבינוני יש כמה מתחמים של אלפי יח"ד, כמו גבעת המטוס, מתחם רמת רחל ומקב"ת רמת רחל". ברשישת מציין בדו"ח, שמחד טענו היזמים שהבנייה המתוכננת במערב תשמש לאוכלוסיה חילונית ממעמד בינוני, שהיא האוכלוסיה העיקרית המהגרת מחוץ לעיר, ומנגד מסתבר, שמרבית המהגרים מחוץ לעיר נמנים על האוכלוסיה החרדית.

ברשישת: "לא נכון שחלק גדול מהפוטנציאל שעליו דיברנו הוא תוספת יח"ד על בניינים קיימים. מתוך 120 אלף יח"ד פוטנציאליות, רק עשרת אלפים הם על בניינים קיימים או הריסה ובנייה חדשה. מעבר לכך, במשך שנה מאושרות כ-1,200 יח"ד בקטגוריה זו, מה שמעיד על תהליך של התחדשות עירונית בירושלים באופן פרטי. אנשים מאמינים בירושלים".

ואכן, על הביקוש הגובר לתוכניות פרטיות למגורים בתוך ירושלים אין ויכוח. לדברי יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יהושע פולק, בארבע-חמש שנים האחרונות היתה עלייה של 20%-30% בבקשות להיתרים בתוכניות למגורים. המדובר בתוכניות של מתחמים חדשים למגורים ובתוספות יחידות דיור ותוספות קומות לבניינים קיימים. עם זאת, לדעת פולק, התומך בתוכנית ספדיה, נתון זה דווקא מצביע על החשיבות בתוכנית לבנייה במערב, שכן יש לדבריו מחסור בעוד הביקוש הולך וגובר.

אחד הפרקים בדו"ח הקואליציה מדבר על ציפוף עירוני. לדעת הקואליציה וברשישת, לקטגוריה זו חשיבות רבה לפיתוח ירושלים. לכאורה מדובר בהיקפי בינוי קטנים יחסית, אך לדעת ברשישת הם הולכים וצוברים תאוצה ומגיעים לכ-1,000 יח"ד כל שנה. הדו"ח הנוכחי מתייחס לאפשרות מימוש של 12,000 יח"ד במסגרת תוכניות קטנות וציפוף עירוני. לוי טוען מנגד, כי בציפוף עירוני ובכלל בתוכניות אחרות למגורים שוב מדובר במספרים מופרכים, שכן מצד אחד הקואליציה סופרת את יחידות הדיור במאגר שלה, אך מצד שני חבריה מתנגדים לרבות מתוכניות המגורים בתוך העיר, ובכך תורמים לעיכובן במשך שנים. ברשישת אומר בתגובה: "התנגדויות זה תהליך שמאזן את הפיתוח. לא ניתן לצפות שיוזמות בנייה לא ייתקלו בכלל בהתנגדויות, אבל אנחנו הבהרנו שבירושלים האלטרנטיבה של ציפוף היא זאת שמובילה".

מחברי דו"ח הקואליציה החליטו להבהיר נקודה נוספת. לטענתם, תוכנית ספדיה אינה "ירוקה" כפי שהיזמים מציגים אותה. לפי הדו"ח, יזמי התוכנית טוענים כי השטח הפתוח הוא מרבית שטח התוכנית, אבל למעשה היזמים הוסיפו לתוכנית שטח שאינו חלק ממנה ושויך רק כדי "לצבוע אותה כתוכנית ירוקה". למעשה, מצוין בדו"ח, אחוז השטח הפתוח הוא 60% בלבד.

לוי דוחה את הטענה ואינו מבין את התנגדות הירוקים העיקשת. לדבריו, מעל 75% משטח התוכנית מיועד לשימור, שמורות טבע, גנים לאומיים, יערות ופארקים. "החברה להגנת הטבע, רשות הטבע והגנים, קק"ל והמשרד להגנת הסביבה הרי חתמו ב-2003 על מסמך הבנות בו התחייבו שלא להתנגד לתוכנית ספדיה לאחר שביצענו תיקונים לפי בקשותיהם", מזכיר לוי. "אמנם אחר כך הם חזרו בהם ולטענתי הפרו את ההסכם, אבל העובדה שהם חתמו מצביעה על כך שהתוכנית לא כזאת גרועה".

לדברי לוי, תוכנית ספדיה נולדה במטרה להגן על שטחים פתוחים. לפניה היו כמה תוכניות נקודתיות סביב ירושלים - בתוך עמק הארזים, בעמק מוצא, הרחבה של אבן ספיר ועוד. החשיבה בבסיס תוכנית מערב העיר, לדבריו, היתה שבמקום תוכניות נקודתיות הפוגעות בשטחים ירוקים, צריך לתכנן בראייה מערכתית ולבדוק האם ואיפה ניתן לבנות באזור ירושלים. מחר תכריע המועצה האם התשובה, תוכנית ספדיה, אכן מספקת.