שיטת "המדרגות" ניצחה את "המקפצה"

חוק התכנון והבנייה מטיל על בעל מקרקעין, שמקרקעיו הושבחו עקב אישורה של תוכנית בניין ערים, לשלם לוועדה המקומית את מחצית ההשבחה שנוצרה בגין האישור. הלוגיקה מאחורי תשלום זה היא, שמי שזכה ועקב הליך תכנוני הושבחו מקרקעיו - ישתף את הציבור במחצית הרווח ומחצית תאוותו תישאר בידיו (כדי לעודד יזמים לקדם תוכניות ולבצען).

נשאלת השאלה: מה קורה כאשר קיים רצף של תוכניות משביחות? הוראת הדין (סעיף 4 (5) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה) העוסקת בסוגייה קובעת כך: "במקרקעין שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין סמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה, לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה".

נוסחו של סעיף זה (שכפי הנראה לא יזכה לקבל את פרס ישראל לניסוח) גרם למחלוקת עזה בין שתי אסכולות.

אסכולת "המקפצה": אסכולה זו סוברת, כי כאשר יש רצף של תוכניות, הרי שעל-פי לשון הסעיף יש לחשב את ההשבחה לפי ההפרש בין שוויים של המקרקעין לפני התוכנית המשביחה הראשונה, ובין שוויים לאחר אישורה של התוכנית המשביחה האחרונה.

למותר לציין, כי לכאורה זוהי לשון הסעיף, אך על פניו נוצר עיוות, שהרי הנישום מוצא את עצמו משלם השבחה על עליית ערך מקרקעין שמקורה גם (ולעתים בעיקר) עקב אינפלציה, שהרי חשבון נומינלי (למצער דולרי) מטיל חבות על אותה עליה.

לפיכך, אליבא לחסידי "המקפצה", שוכללה שיטת "המקפצה" ופותחה "המקפצה המנטרלת". לפי שיטה זו, יהיה היטל ההשבחה, ברצף של תוכניות, מחושב ביום כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה האחרונה (כאילו כל התוכניות המשביחות יתכנסו לכדי תוכנית אחת שאושרה כאמור באותו המועד).

אסכולת "המדרגות": לעומת שיטת "המקפצה" התפתחה בד בבד גם שיטת "המדרגות".

חסידיה של שיטה זו (ולשם גילוי נאות, כותב שורות אלה נמנה עמם) טענו, כי כל מטרת הסעיף היא להבטיח, שכל התוכניות שברצף ימוסו, אך כל אחת לפי מועדה, והתשלום לאותו המועד ועד התשלום בפועל יוצמד לעליית המדד.

לטענת חסידי "המדרגות", שיטת "המקפצה" וגם שיטת "המקפצה המנטרלת", גורמות עוול מכיוון שבעוד שהמחוקק התכוון לאפשר דחייתו של תשלום ההיטל ממועד מתן תוקף לתוכנית המשביחה ועד למועד המימוש ובכפוף להצמדה בלבד, הרי שבשיטת "המקפצה" שינויים בערכי נדל"ן, שבינם לבין תכנון אין דבר וחצי דבר, יכולים לשנות מהותית את גובה התשלום.

דוגמה: נניח שבשנת 1980 הופשרה קרקע חקלאית, ובשנת 2005 נוספה תוספת שולית של זכויות, הרי שלפי שיטת "המקפצה המנטרלת" גם ההשבחה של התוכנית משנת 1980 תחויב לפי ערכי קרקע של שנת 2005.

יתרה מזאת, ועדות התכנון, שנשאו את דגל "המקפצה", נהגו לאשר תוכניות במהלך השנים, כאשר לעתים הכוונה היתה גם, או רק, להזיז את התאריך הקובע.

מכל מקום, במהלך שני העשורים האחרונים התנהל ויכוח נוקב בין חסידי שתי האסכולות, והלה מצא את ביטויו בעשרות מאמרים, הרצאות, שומות ופסקי דין שנגעו בנושא.

סוף סוף הגיעה המחלוקת לשולחנו של בית משפט העליון (בעניין רע"ה 4217/04 ציון פמיני נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים). בית המשפט העליון, מפי השופטת אסתר חיות, ואליה הצטרפו גם הנשיא בדימוס ברק והשופט ג'וברן, סקר באריכות את המחלוקת, את הדעות השונות ואף הסתייע בדוגמאות מתוך מאמר שפרסם בשעתו שמאי המקרקעין עדי צביקל, והגיע לידי מסקנה, כי בנסיבות העניין ראוי לאמץ את שיטת "המדרגות".

בית המשפט מסביר, כי "העדפת שיטת המדרגות מתיישבת עם אינטרס הפרט שלא להיות מחוייב בהיטל יתר אשר כולל בגדר חישוב ההשבחה עליית שווי של הזכויות המשביחות שאינה נובעת מאופן ישיר מן הפעילות התכנונית של הרשות ואינה מבטאת על כן את התעשרותו כתוצאה מאותה פעילות".

בית המשפט מכיר בכך, שהבחירה בשיטת "המדרגות" גובה מחיר בגלל היותה פחות יעילה, "אך האינטרס החברתי שביסוד ההיטל יוצא נשכר, משום ששיטה זו מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי הישיר שבין הפעילות התכנונית לבין ההשבחה החייבת בהיטל".

אמור מעתה - יש לילך בשיטת "המדרגות", ודומה כי מחלוקת רבת ימים הוכרעה.

הכותב הוא שותף במשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות', המתמחים בתכנון ובנייה ובנדל"ן.