היטל השבחה נופל בין הכיסאות

תיתכן תחושה לא נוחה מבחינת גבייתו של היטל ההשבחה, כיוון שחוזה פיתוח "ערב חוזה חכירה", בהנחה של התנהלות "רגילה", ניתן לטעון לגביו כי הוא מעין שלב ראשון לחוזה חכירה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן: "המבקשת"), הטילה על דני גרוסברד ואח' (להלן: "המשיבים") לשלם היטל השבחה, לפי סמכותה בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. זאת, בנוגע למקרקעין שבעלת זכויות הפיתוח בהן היא חברת גבעת קומונה מגורי יוקרה בע"מ (להלן: "החברה"), בהתאם לחוזה הפיתוח שנחתם בינה לבין מינהל מקרקעי ישראל ביום 12.11.98 (להלן: "חוזה הפיתוח"). בין החברה לבין המשיבים נחתם הסכם רכישה ביום 6.10.00, ולפיו העבירה להם החברה חלק מזכויותיה במקרקעין.

ביום 13.9.01 פורסמה תוכנית מתאר 7573, אשר השביחה את המקרקעין ויצרה חבות בהיטל השבחה בסך של 1,978,910 שקל. המשיבים שילמו את ההיטל על אף כפירתם בעצם החבות, ועל כך הגישו תביעה לבית משפט השלום בירושלים. לטענת המשיבים, הם לא היו בעלי זכויות חכירה במקרקעין, לפי הוראות סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, במועד אישור התוכנית המשביחה.

השאלה השנויה במחלוקת היתה האם המשיבים, בהיותם בעלי מניות בחברה שעימה נחתם חוזה פיתוח, ובהיותם צד לחוזה עם החברה, נחשבים כבעלי זכויות במקרקעין על-פי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

בית משפט השלום דחה את תביעת המשיבים בקבעו כי יש לחייב את המשיבים בהיטל השבחה, וזאת משום שיש לראות בהם בני רשות להימצא בתחום המקרקעין, מתוקף התקשרותם דה-פקטו עם המינהל. טעם נוסף נמצא לבית משפט השלום באמור בסעיף 5 לחוזה הפיתוח, ולפיו "היטל השבחה אם יידרש, יחול על היוזם/החוכר, ללא זכות להשבה".

האמור בסעיף זה מורה, לדעת בית משפט השלום, על כוונת הצדדים שתשלום היטל ההשבחה ישולם על-ידי החוכרים. בית משפט השלום איבחן מקרה זה מהאמור בפס"ד קנית וקבע, כי בעוד במקרה דנא פורסמה התוכנית המשביחה לאחר תום תקופת הפיתוח, בפרשת קנית נדרש תשלום היטל ההשבחה בסמוך לתחילת הפיתוח. שלא כפרשת קנית, במקרה דנא הושבחה הקרקע והמשיבים הם הנהנים מהשבחה זו והם המתעשרים ממנה, ולכן אך מוצדק הוא שישלמו בגינה.

על פסק הדין זה הגישו המשיבים ערעור לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעור בקבעו, כי מלשונו של סעיף 2(א) לחוק התכנון והבנייה עולה בבירור, שכוונת המחוקק היתה להטיל חבות בהיטל השבחה רק על בעלי הנכס או על החוכר לדורות. במקרה דנן, לא המשיבים ולא החברה רכשו מעמד של חוכרים לדורות, לא מכוח חוזה הפיתוח ולא מכוח הסכם הרכישה.

מכאן הגישה המבקשת בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון, שנדונה בפני השופט רובינשטיין. השופט רובינשטיין קובע, כי פשט לשון הכתוב, בסעיף 2(א) לתוספת השלישית, הוא שבמקרה של השבחה יחול החיוב על בעלי המקרקעין, ואם הללו מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל.

השופט רובינשטיין מבהיר כי תתכן תחושה לא נוחה של "נפילה בין הכיסאות" מבחינת גבייתו של היטל ההשבחה, כיוון שחוזה פיתוח "ערב חוזה חכירה", בהנחה של התנהלות "רגילה", ניתן לטעון לגביו כי הוא מעין שלב ראשון לחוזה חכירה, קרי, הוא "משדר" חכירה. ואולם - קובע השופט רובינשטיין - אין לומר בעקבות הלכת קנית כי הפירוש שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי מצדיק התערבות; באופן משפטי, בעת הטלת המס לא היתה החברה חוכרת לדורות, וניתן להסיק את אשר הוסק גם מלשונו של סעיף 3 לחוזה הפיתוח, אשר לפיו רק "...אם היוזם ימלא את התחייבויותיו על-פי חוזה זה ובמועדים הקבועים לכך בחוזה, מתחייב המינהל לחתום עם היוזם בלבד, והיוזם מתחייב לחתום עם המינהל על חוזה חכירה".

נהירה ומובנת לי - קובע השופט רובינשטיין - תחושתו של בית משפט השלום באשר לנושא; אף בית המשפט המחוזי רמז לכך, באמרו "השאלה שבפנינו אינה האם יהא צודק להטיל את ההיטל על המערערים, אלא אם מבחינת תנאי החוק ניתן להטילו עליהם", ואולם אין מס בלא חוק.

התוצאה הסופית: הבקשה נדחתה.

רע"א 10074/05, בית משפט העליון, השופט אליקים רובינשטיין.

בשם המבקשת: עו"ד ירחי. בשם המשיבים: עו"ד בזק-רפפורט ושורק. בשם ממ"י: עו"ד גולן.