פרופיט: הכל תלוי בשימוש בקופת המזומנים

אחת מחברות הנדל"ן הקטנות והפחות מתוקשרות בבורסה של ת"א היא חברת פרופיט, הנמצאת בשליטת משפחת יצחקי. החברה, שנסחרת כיום לפי שווי של כ-50 מיליון שקל, מתנהלת לרוב הרחק מאור הזרקורים. עם זאת, לאור החשיפה הרבה לה זוכות באחרונה חברות הסקטור, ייתכן וה"מציאות" האמיתיות בענף הנדל"ן נמצאות דווקא בשוליים - שם מתנהלת פרופיט.

החברה, שהוקמה ב-1990 ע"י צבי יצחקי, עוסקת כיום בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ל, וכן בתחום הבנייה למגורים, אליו נכנסה רק לפני כשנתיים. פעילותה מתפרשת על פני מספר מוקדים מרכזיים: השוק הישראלי, השוק האנגלי, השוק המזרח-אירופאי והשוק השוויצרי, אליו נכנסה לאחרונה ביתר שאת, כחלק מהתנופה המאפיינת אותה בחודשים האחרונים.

השקעות בשוויץ וברוסיה

מבט על המהלכים שנקטה פרופיט מתחילת השנה אכן נותן אינדיקציה שהחברה נמצאת בתנופה, כשהמגמה הבולטת מעידה על סדרה של מימושי נכסים במזרח-אירופה, כשבמקביל ביצעה החברה השקעה מהותית בשוק השוויצרי.

המימושים המרכזיים במזרח-אירופה כללו באחרונה בין היתר מכירת אחזקות (50%) בחברה פולנית בשם MIPE, אשר החזיקה מרכז לוגיסטי בשטח של 23 אלף מ"ר, וממנה נפרדה פרופיט ברווח נאה של 12 מיליון שקל. כמו כן ביצעה החברה מימושים נוספים ברומניה ובהונגריה, תוך רווחי הון נאים, לצד רכישות חדשות בשווקים, בעיקר של קרקעות לצורך ייזום פרויקטים למגורים ומסחר.

העיסקה המרכזית שביצעה החברה ברבעון החולף היתה כאמור ההשקעה הגדולה, במונחים של פרופיט, בשוק השוויצרי, שם רכשה פרופיט 10 נכסים מניבים ב-115 מיליון שקל. במסגרת העיסקה, שבוצעה יחד עם שותף, רכשה החברה נכסים המיועדים למגורים, מסחר ומשרדים, המשתרעים על פני כ-6,500 מ"ר. נכסים אלו כוללים כ-1,000 יחידות דיור וכ-250 חנויות, וצפויים להניב סכום שנתי של כ-7 מיליון שקל, המשקפים תשואה שנתית של 6.2%.

כרגיל בעסקאות מסוג זה קיבלה פרופיט מימון בנקאי נון-ריקורס בשיעור של 75%. בין פרופיט לשותף הוסכם, כי החברה היא זו שתעמיד את ההון העצמי הנדרש לרכישת הנכסים, והיא זו שגם תקבל את תזרימי הנכסים שינבעו מהם, עד שתחזיר את ההשקעה שלה בתוספת ריבית שהוסכמה בין הצדדים. לאחר מועד זה יהיה זכאי השותף לכ-10% מתזרים המזומנים שייצרו הנכסים.

צעד נוסף אותו ביצעה החברה רק לאחרונה הוא התקשרות במזכר הבנות לרכישת מגרש לבנייה ברוסיה, בהשקעה של 4.6 מיליון דולר. במסגרת הצעד בוחנת החברה רכישת קרקע בשטח של 255 אלף מ"ר בעיר סנט-פטרסבורג, המיועדת להקמת שטחי מגורים של כ-50 אלף מ"ר, כשהעיסקה כולה נמצאת בימים אלו בשלב של בדיקת הנאותות.

מהלך מרכזי אחר שביצעה החברה מוקדם יותר השנה היה להרחבת עסקיה בישראל, עם זכייתה במכרז מינהל מקרקעי ישראל לחכירת 21 מגרשים ביישוב קריית טבעון. המגרשים, בשטח של 800 מ"ר כל אחד, מיועדים לבניית 42 יח"ד, ועלות הרכישה שלהם הסתכמה ב-19.5 מיליון שקל, כשהפרויקט עצמו קורם עור וגידים בימים אלו.

יושבים על קופת מזומנים

מהלכים אלו נתנו אותותיהם גם במספרים שהציגה פרופיט במחצית הראשונה של 2006, אותה סגרה עם רווח נקי של 10 מיליון שקל, לעומת מחצית מאוזנת ברבעון המקביל. הרווח הנקי נבע בעיקר מהכנסות חד-פעמיות בהיקף של 18.5 מיליון שקל, אשר נבעו לחברה ממימושי הנכסים במזרח-אירופה, אשר המרכזי שבהם היה כאמור בפולין.

הכנסות החברה במחצית הראשונה של השנה הסתכמו ב-29 מיליון שקל, שיעור הכפול מגובה ההכנסות במחצית המקבילה ב-2005. התפלגות ההכנסות מראה, שקצת יותר ממחציתן הגיעו משכ"ד, ואילו יתרת ההכנסות הגיעה ממימוש קרקעות. עוד עולה, כי במחצית הראשונה היו אחראים עסקי החברה במזרח-אירופה ל-70% מסך ההכנסות, העסקים בישראל היו אחראיים לכ-25%, ואילו הנכס אותו מחזיקה החברה באנגליה ייצר דמי שכירות בהתאם למחצית המקבילה בשיעור של כמיליון שקל.

ממאזנה של פרופיט עולה, כי החברה יושבת כיום על קופת מזומנים של 126 מיליון שקל, זאת לאחר שהחברה השלימה לאחרונה גיוס חוב בסכום של כ-100 מיליון שקל באמצעות אג"ח. הונה העצמי של פרופיט עומד כיום על 71 מיליון שקל, והוא ממנף מאזן של 410 מיליון שקל, שתפח ב-35% לעומת סוף 2005. מצבת החובות השוטפים של החברה עומדת על 47 מיליון שקל, ואילו מצבת החוב הארוך עומדת על 292 מיליון שקל ומורכבת ברובה מאג"ח ומחוב בנקאי.

אחד הנתונים הפחות מלהיבים שעולים מקריאת הדו"חות של פרופיט, לפחות עבור מי ששוקל השקעה בחברה בשלב כזה או אחר, הוא העובדה שהחברה עוסקת במסחר בנגזרים על מדד מניות בארה"ב, למרות שלא מדובר בתחום אשר קשור לליבת עסקיה בתחום הנדל"ן.

בהקשר זה החברה מציינת, כי היא מתחייבת שהיקף החשיפה שלה לא יעלה על כ-2 מיליון שקל וכי במחצית הראשונה של 2006 רשמה הפסד של 450 אלף שקל בעקבות פעילות זה, כששווי הפוזיציות הפתוחות שלה גילם בסוף המחצית הפסד נוסף של 1.3 מיליון שקל.

החברה מדגישה בהקשר זה, כי פעילות זו אינה מתבצעת למרות הגנה חשבונאיות אלא לצורך הגדלת התשואה על יתרת הנזילות, אך כפי שכבר הוכח בעבר במקרים מסוג זה, שוק הנגזרים אינו צריך להיתפס כמגרש המשחקים הפרטי של בעלי החברות הציבוריות, על גבם של המשקיעים. לכן, ניתן לומר, שמוטב שהחברה תימנע מפעילות עתידית בשוק הנגזרים ותתמקד בעסקי הנדל"ן בהם היא מתמחה.

באשר להמשך דרכה של פרופיט, נראה, שהמבחן המרכזי שלה יהיה באופן השימוש שתבצע בקופת המזומנים שברשותה, אשר מאפשרת, בשיעורי המינוף המקובלים באירופה, לבצע עסקאות בהיקף של מיליארד שקל. במידה והחברה תדע לקחת את המזומנים ואת האמון שנתן בה שוק ההון עם גיוס האג"ח ולהשתמש בהם בתבונה, נראה שהיא תמשיך את המומנטום החיובי שמאפיין אותה באחרונה. מנגד, שימוש לא מושכל במזומנים כחלק מהדינמיקה שמתפתחת לעתים בשוק מחומם, כפי שנתפס שוק הנדל"ן כיום, עלול כמובן לגדוע אפשרויות צמיחה עתידיות.