רולינג מתגלגל

פרסום החלטות המיסוי (הידועות בכינויין "רולינג" או "פרה-רולינג"), הביא ל"עידן חדש" בעולם המס, בו החלטות מקדמיות זוכות לפרסום ציבורי רחב. תום שנת המס הראשונה בה מפורסמות ההחלטות מהווה הזדמנות ראויה לבחון את השלכותיהן . ניתוחן, כמו גם הבנת ההיקשים שניתן ללמוד מהן, עשוי לסייע בהשגת הקלות מס נוספות במסגרת של פנייה מסודרת לרשות המסים.

1.מיסוי פיצויי הפקעה מכוח הסכם

העובדות > חוכרי קרקע ניהלו מו"מ לשם קבלת פיצויי הפקעה עם חברה שהוסמכה לכך ע"י המדינה. הדבר התבצע בעקבות פרסומה של תוכנית מתאר מקומית ומפורטת להקמת מיזם של תחבורה ציבורית, אשר ייעדה חלק מהמקרקעין לצורכי סלילת דרך מוצעת, הרחבת מסילת ברזל, הקמת מחלף ומתחם "חנה וסע".

במסגרת המו"מ ביקשה המדינה, באמצעות החברה, לבצע את תשלום הפיצויים בשני שלבים. מחצית תשולם בתוך 14 ימים ממועד התקיימותם של מספר תנאים מתלים: האצלה בפועל של סמכות הפקעת המקרקעין לחברה על ידי שר האוצר, קבלת אישור ממ"י להתקשרות הצדדים על פי ההסכם וקבלה בפועל בחברה של מלוא סכום הפיצויים הכוללים מאת משרדי הממשלה. מחצית שניה תשולם לאחר פרסום ההודעה על ההפקעה. כמו-כן, החברה תתפוס חזקה על המקרקעין שאמורים להיות מופקעים לאחר התשלום הראשון, וקודם פרסום ההודעה על ההפקעה, בשל רצון המדינה להתחיל בעבודות טרם השלמת הליכי ההפקעה הרשמיים.

השאלה > רשות המסים הגדירה את ההסכמות בין החברה לבין חוכרי הקרקע כ"הסכם מכירה". הסוגיה העקרונית שעלתה לדיון הייתה, אם מכירה זו מהווה הפקעה, המובילה בפועל לחיוב מופחת במס שבח, על אף שההסכמה לגבי הפיצוי (כמו גם תפיסת החזקה במקרקעין) הייתה קודם להשלמת הליכי ההפקעה.

ההחלטה > החלטת המיסוי קבעה, כי, בדגש על מעורבות המדינה בתהליך, יסווג הסכם המכירה כ"הפקעה" ויחולו עליו הוראות סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין. הכל, בתנאי שהליכי ההפקעה יבוצעו ויושלמו כדין, ועל אף שהסכם הפיצוי הושלם קודם לביצוע ההפקעה בפועל. בהתאמה נקבעו יום מכירת המקרקעין ושיעור ניכוי המס במקור מפיצויים אלו.

ההיקש > על אף שהחלטה זו חלה על נסיבות ספציפיות, שבחלקן מודגשות במסגרת ההחלטה (מעורבות המדינה בהליך), ייתכן, כי בעתיד יידרש דיון, בהיקש מהחלטה זו, גם, על פעולות תכנוניות אחרות הזוכות לביטוי חוזי. כך, למשל, עלתה שאלת התקשרותן של רשויות מקומיות עם בעלי מבנים, לאחר שמבנים אלו נכללו במסגרת תוכנית לשימור. במסגרת התקשרות זו ניתן, לעתים, פיצוי (בין כספי ובין באמצעות זכויות בנייה באתרים אחרים) כנגד ויתורם של בעלי הזכויות במקרקעין על הזכות לפתח את המבנה במסגרת תוכנית השימור (פיתוח שנעשה לאחר מכן על ידי צד שלישי ושזוכה ליהנות ממנו). הדיון בשאלת החבויות במסי מקרקעין בהלכה הפסוקה נטה עד עתה, בהקשר זה, לחובת הנישומים, אך פנייה יזומה לרשות, המבוססת על ההחלטה בעניין פיצויי הפקעה במקרה זה ועל פניה בעבר בעניין תוכנית לשימור, תסייע בניסיון להפחית את החבות במס. "

2.נטרול תקופת הקמה בעסקת B.O.T.

העובדות > מוסד להשכלה גבוהה, המסווג כ"מוסד ציבורי", התקשר עם יזם לבניית מעונות סטודנטים (שיכללו חנות ספרים, חנות כלי כתיבה, בית קפה ומסעדה, מרכז ספורט, חנויות הלבשה והנעלה, שירותים בנקאיים, תקשורת ועוד) בשטח המוסד בשיטת

ה-B.O.T. (Build Operate Transfer). על פי ההסכם, בתמורה לשירותי הבנייה, תינתן ליזם זכות חזקה במקרקעין, כך שיוכל להפעיל את הפרויקט, להשכירו, לנהלו ולקבל את ההכנסות הפירותיות ממנו לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים החל מהמועד בו תינתן למבנה "תעודת גמר". בתקופת הקמת הפרויקט, הצפויה להימשך כשנתיים ימים, היזם יהיה זכאי להשתמש ולהחזיק במקרקעין לשם ביצוע ובניית הפרויקט בלבד ומעמדו יהיה כ"בר רשות" בלבד. ביצוע העבודות יהיה נתון לפיקוחו של המוסד להשכלה גבוהה.

השאלה > על מנת שזכות השימוש דנן במקרקעין תעלה לכדי מכירת המקרקעין, כאמור בחוק מיסוי מקרקעין, נדרשת תקופה מינימלית של 25 שנה. ההסכמה בין הצדדים הוגבלה, לפיכך, לתקופה של 25 שנה פחות חודש ימים. אך, בפועל, היזם אמור היה לתפוס חזקה במקרקעין לתקופה של 27 שנה פחות חודש ימים, משום שלצורך הקמת הפרויקט הוא נדרש "לעלות על המקרקעין" לתקופה נוספת של 24 חודשים. הסוגיה שעלתה לדיון הייתה, אם תקופת הקמתה המבנה מצטברת לתקופת הפעלתו, דבר שיוביל לחבויות במסי מקרקעין (מס שבח ומס מכירה למוסד הציבורי, אם וככל שנדרש, ומס רכישה ליזם) בהתאמה.

ההחלטה > רשות המסים קבעה, כי יש לנטרל את תקופת ההקמה ממניין ימי תקופת ההפעלה, כך שבנסיבות אלו לא תקום חבות במסי מקרקעין. תקופת ההקמה לגבי כלל המקרקעין תסתיים במועד סיום כל הבניה או במועד הפעלת חלק מהפרויקט, כמוקדם מביניהם.

ההיקש > החלטה זו היא החלטה כלכלית ראויה ואין לזלזל בחשיבותה. בפועל, פעמים רבות, מבקש מנהל מיסוי מקרקעין להיאחז בלשון חוק מיסוי מקרקעין ולהצמיד יחדיו תקופות שונות לאורך חיי הנכס (החזקה בו, הפעלתו, האופציה להפעלתו ועוד). מקום בו נפתח "השער הכלכלי" לבחינת הפעלת הנכס ולא רק לעצם העברת החזקה בו (גם אם הדבר נעשה לצורך בניית הפרויקט ותחת פיקוח המוסד הציבורי), יימצאו "שפנים" נוספים, שיבקשו לעבור באותו "שער", המבחין בין התקופות השונות בחיי הנכס. בהנחה ש"שפנים" אלו יעמדו בסטנדרטים כלכליים ראויים, ייתכן שניתן יהיה למצוא, שוב, "אוזן קשבת" אצל הרשות בפניות נוספות להחלטות מיסוי. "

3.כתב הרשאה והתחייבות שלא היווה עסקה במקרקעין

העובדות > בעלי זכויות במקרקעין מתכוונים להתקשר עם חברה, שהוקמה לצורך שינוי ייעודם של המקרקעין, במטרה להעניק לה הרשאה לפעול כשלוחתם בעניין. שכר טרחתה של החברה, בגין שירותי ייזום ושינוי ייעוד אלו, הובטח באמצעות "כתב הרשאה והתחייבות".

השאלה > אחת השאלות שנדונו הייתה, אם כתב ההרשאה וההתחייבות מהווה מכירה ורכישה של הזכויות במקרקעין.

ההחלטה > ההגדרות בחוק מיסוי מקרקעין נחשבות לרחבות, ובעיקר עת בוחנים את הגדרות ה"מכירה" וה"מקרקעין". פעמים רבות, עלולה עסקה "תמימה" להילכד ב"רשת" החוק, מבלי שהדבר הובא בחשבון בתחילת הדרך. כך, למשל, עת בעלי מקרקעין מתקשרים עם יזם או עם קבלן ומעניקים לו את הזכות לפעול בשמם לשינוי ייעודם של המקרקעין ו/או להרחבת זכויותיהם במקרקעין ועוד. השאלה המתעוררת באותם מקרים היא, אם התקשרות זו מהווה מכר של המקרקעין (דבר היוצר, כמובן, חבויות בכל המסים לפי חוק מיסוי מקרקעין). לעתים מסתבר, כי הצדדים מבקשים "להתחבא" מאחורי התקשרויות כאלו, ועתים מסתבר, כי בעלי הזכויות, רק, ביקשו לשכור את שירותיו של אותו יזם או קבלן (ככל נותן שירותים אחר).

הפתרונות האפשריים לסוגיה זו יכולים להימצא במישורים שונים ותלויים בהסכמות הצדדים - כגון, הסכמי מכר (לכל דבר ועניין), הסכמי אופציה והסכמים למתן שירותים. בהחלטת מיסוי זו נדונה האפשרות האחרונה, ונקבע, כי התקשרות החברה עם בעלי הזכויות במקרקעין לצורך שינוי הייעוד בהתאם לאמור בכתב ההרשאה לא נחשבת למכירה ו/או רכישה של זכות במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין.

ההיקש > רשות המסים בחרה במקרה זה לא לפרט את התנאים שהופיעו בכתב ההרשאה וההתחייבות. בין אם הדבר נבע מהצורך לשמור על חיסיון הנוגעים בדבר, בין אם בשל עודף (או ספציפיות) התנאים ובין אם מטעמים אחרים, ברור שישנו קושי רב מהסקת מסקנות פרטניות בעניין. יחד עם זאת, פרסומה של החלטה זו שב ומזכיר את החובה לנהוג במשנה זהירות עת מתקשרים בעסקאות "למתן שירותים", אשר עשויות להתברר (למצער לעמדת רשות המסים, ולעתים לעמדת הערכאות המשפטיות) כעסקאות מכר.

יכולתה של רשות המסים לסווג את העסקה באופן שונה, מכפי שסווגה על ידי הצדדים לה, אסור שתרתיע את ציבור הנישומים מהתקשרותם של צדדים בעסקאות, ואף אין היא מכוונת לכך. אולם, הדבר מחייב את הצדדים לעסקה, כמו גם את מייצגיהם, לבחון את העסקה ב"משקפיים" כלכליות אובייקטיביות - משימה לא פשוטה, כלל ועיקר, שכן ה"אובייקטיביות" היא, כידוע, "בעיני המתבונן". "

ההחלטות המקדמיות מאפשרות לנישומים לבחון את פרשנותה המקצועית והמשפטית של רשות המסים לתחולתן של הוראות מס על עסקאות שונות. הן רלוונטיות, במיוחד, כאשר אנו מבקשים להבטיח את תוצאות המס של עסקה מסוימת קודם ביצועה או של פעילות מסוימת קודם ההחלטה על יישומה.

אם, למשל, חבות מס (בין מלאה ובין חלקית) בעסקת מכר מפחיתה או שוללת את הכדאיות הכלכלית באותה עסקה, כדאי מאוד לדעת אם רשות המסים מסכימה להערכתנו בנוגע לאותה חבות מס. אם, למשל, להחלטה על שינוי מקום מושב או על הקמת מבנה משפטי מסוים (כגון, נאמנות) ישנן השלכות מס (ובאופן לא מפתיע בד"כ תהיינה), כדאי שננסה להבטיחן קודם מימוש אותה החלטה. כניסה לעסקה או לפעילות מעין זו, ללא הבטחת חבות המס מראש, עלולה לגרום להפסד כלכלי ניכר.

יכולתם של הנישום ומייצגיו להעלות טיעונים מקצועיים, בשלב בו מנסים להגיע לפרה-רולינג, מהווה חלק חשוב בניסיון לקבוע את חבות המס המופחתת או את הפטור ממס. אחד המרכיבים החשובים באותם טיעונים מקצועיים הוא הניסיון להסתמך על פרשנותה ודרכה של רשות המסים במקרים דומים.

החלטות המיסוי המתפרסמות על ידי רשות המסים מציידות את המייצגים ב"תחמושת" ראויה בניסיונותיהם לשכנע את רשות המסים לתת רולינג דומה במקרים אחרים, שכן המייצגים מבקשים "להלביש" על אותם מקרים החלטות מיסוי קודמות. קשה, אמנם, לכנות את ה"תחמושת" הזו כ"כלי נשק בלתי קונבנציונלי", ולו משום שהרשות הייתה מחויבת, גם בעבר, להחלטותיה הקודמות (גם אם לא פורסמו) ועקרונותיהן היו ידועים ללא מעט מן המייצגים. חשיפת עיקריהן של החלטות המיסוי בציבור הרחב משפרת מהותית את מצב הנישומים.

הפרשנות המקצועית, שננקטה על ידי רשות המסים בהחלטות המיסוי שפורסמו, ככל שהיא נוקטת בגישה המקלה עם הנישומים, ככל שניתן לראות בה פרשנות המתחשבת בנישומים, צפויה, אם כן, לשמש את אנשי העסקים ומייצגיהם, בכפוף למגבלות מסוימות, במקרים שונים. ניתוח ההחלטות, כמו גם הבנת ההיקשים שניתן ללמוד מהן, עשויים לסייע בהשגת פרשנות מקלה ומתחשבת, במקרים אחרים, במסגרת של פנייה מסודרת לרשות המסים.

בכתבה זו התמקדנו בניתוח החלטות המיסוי בתחום המקרקעין. החלטות המיסוי בתחום זה מתגלות כבעלות חשיבות לא מובטלת בהשלכות הרוחב שלהן. כשם שלפסקי הדין, שניתנו לאחרונה בתחום, יש השלכות רוחב מהותיות, כך לניתוח ההיקשים מהחלטות אלו יש משמעות פרקטית ראויה לציון. הפיכתן של ההחלטות למקור מידע מעודכן ונגיש לכל תקל על איש העסקים, כמו גם על מייצגיו, ב"רכישת" הוודאות העסקית.

החלטות המיסוי מציגות את גישתה העקרונית של הרשות, אך איש העסקים ומייצגו יידרשו, בדרך כלל, בפנייה יזומה מצדם, המביאה את נסיבותיהם הספציפיות. כאשר הנסיבות הספציפיות תהיינה שונות, ואולי אף כאשר מדובר בסוגיה עקרונית שונה, ניתן יהיה לערוך השוואה בין המקרים, להקיש וללמוד למקרה הרלוונטי בפנייה לרשות.

על אף חשיבותו של הקובץ הראשון של החלטות מיסוי, טמונות בו, ובפרסומו, מספר סוגיות, שקשה (אם לא בלתי אפשרי) לגשר עליהן, ללא פניות מחודשות לרשות בכל מקרה בו הנסיבות דומות (ודאי במקרים בהם הנסיבות שונות).

החלטות המיסוי, שנבחרו לפרסום, כוללות, רק, את תמצית ההחלטה ואינן כוללות את מלוא הנסיבות העובדתיות, שהיוו בסיס להחלטה, כמו גם את כל המגבלות והתנאים, שהינם חלק מהסדר המיסוי. מחד, יש לשים דגש על הימנעות מחשיפת מידע לגבי זהות הפונה ועסקיו, שאחרת התמריץ של נישומים לפנות לקבלת החלטת מיסוי יפגע מהותית, דבר שיפגע בכל הצדדים המעורבים. מאידך, אי פרסום מלוא הנסיבות הרלוונטיות (ולעתים התנאים והמגבלות) עלול להוביל למסקנות שגויות.

כמו כן, רשות המסים הבהירה, כי החלטות המיסוי עשויות להשתנות בעתיד לאור השינויים במציאות הכלכלית. הפגיעה בוודאות העסקית במקרה של החלטה "משתנה" ברורה מאליה. בנוסף, החלטות המיסוי מתבססות על ההנחה, כי תכלית העסקה או הפעולה נשוא ההחלטה היא עסקית וכלכלית ולא פיסקאלית. על אף שכל איש עסקים אמור להבין (ותיאורטית גם להבהיר) את התכלית המסחרית בפעולותיו, הרי שלא ניתן להבטיח, כי תכלית זו, אכן, תתקבל על דעתה של רשות המסים (ובשלב מאוחר יותר, במידת הצורך, על דעתן של הערכאות המשפטיות).

פועל יוצא של הדברים הוא ההכרח בניתוח מקצועי של כל אחת מן ההחלטות, בניסיון ללמוד ממנה לנסיבות המשתנות, ובעיקר - בצורך, ככל הנראה, בפניות נוספות לרשות במקרים דומים (ודאי במקרים שונים) לקבלת החלטת המיסוי הרלוונטית. "

4.חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין יורשים

העובדות > בני זוג גרו בדירת מגורים משותפת. לאחר פטירת הרעייה במהלך שנות ה-90', ובהתאם לצו הירושה שהוצא, נרשמה מחצית מהדירה, כמו גם נכסי מקרקעין אחרים, על שם הבעל ושלושת ילדיהם. בפועל, מאז פטירת האלמנה, גר הבעל בדירה. הבעל והילדים מבקשים, כעת, לרשום את הזכויות בדירה על שם הבעל בלבד, מבלי לבצע, בשלב זה, חלוקה של יתר נכסי העיזבון.

השאלה > האם שינוי רישום הבעלות בדירה, כך שכעת יהיה על שם הבעל בלבד, מהווה מכירה חייבת במס של זכויות הילדים בדירה, או שמא נכלל הדבר במסגרת "חלוקה ראשונה" של נכסי העיזבון.

ההחלטה > חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים איננה חייבת במס מכוח החוק, בכפוף לתנאים שונים. אחד מאותם תנאים הינו, כי המדובר בחלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה. כלומר, חלוקה מאוחרת לאותה "חלוקה ראשונה" תיחשב למכירת המקרקעין.

תיקון לסעיף 5(ג)(4) לחוק הרחיב את האפשרות הלשונית לכלול חלוקות מאוחרות של נכסי העיזבון כ"חלוקה ראשונה", בקובעו, כי חלוקה ראשונה עשויה להתבצע, גם, לאחר רישומו של צו ירושה או צו קיום צוואה. תנאי אחר הינו, שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העיזבון, יראו את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר.

במקרה שלפנינו, לא רק שהרישום, על שם הבעל בלבד, התבקש לאחר רישומו של צו הירושה (וכנראה שנים לאחר מכן), אלא שהדירה, כבר, נרשמה על שם היורשים על פי זכויותיהם. ובכל זאת, בהחלטת המיסוי נקבע, כי רישום דירת המגורים על שם הבעל בלבד לא יהווה מכירה בהתאם להוראות סעיף 5(ג)(4), בכפוף לכך שלא ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף, שאינו נכס הנמנה עם נכסי העיזבון. ההחלטה לא קבעה עמדה בשאלה, אם ביתר נכסי העיזבון, כבר, בוצעה "חלוקה ראשונה".

ההיקש > יש להניח, כי העובדה המקלה (ולו אחת מהן), שפעלה לטובת היורשים בבקשתם, הייתה, כי, בפועל, המשיך הבעל לגור בדירה במהלך השנים, מה גם שדובר בדירה המשותפת של המנוחה ושלו.

יחד עם זאת, החלטת המיסוי מוכיחה, כי גם כאשר בוצע רישום הצו ורישום המקרקעין על שם היורשים שנים קודם הבקשה "לשנות" את "החלוקה המקורית" (אם לא ה"ראשונה"), אפשר ש"החלוקה המקורית" לא תיחשב ל"חלוקה ראשונה". ברור שהדבר משתנה על פי הנסיבות, אך אין ספק, כי הדבר מתמרץ פניות לרשות במקרים של "שינויים" כגון אלו. "

5.התרת הוצאה לאיתור נכס כניכוי מהשבח

העובדות > חברה המתמחה באיתור נכסי מקרקעין הודיעה לאלמנתו של אדם, כי איתרה נכס מקרקעין הרשום על שם בעלה המנוח והתנתה את העברת המידע בקבלת תשלום. האלמנה לא הצליחה לאתר את הנכס בכוחות עצמה ושילמה את הנדרש.

השאלה > השאלה שנשאלה הייתה, אם התשלום ששולם על ידי האלמנה לחברה לאיתור נכס המקרקעין מהווה הוצאה המותרת בניכוי מהשבח החייב במס.

ההחלטה > ההשקפה ה"מסורתית", בנוגע לניכוי הוצאות מן השבח החייב במס (ובמיוחד של גורמים לא מעטים ברשות המסים), גרסה, כי רשימת ההוצאות המפורטת בסעיף 39 לחוק מהווה "רשימה סגורה".

השקפה זו "זכתה" ל"מכה" משמעותית בהלכת מ.ל. השקעות, אשר התירה בניכוי הוצאות מימון ריאליות (לגבי תקופה שקדמה לתיקון החקיקה בעניין). יחד עם זאת, לאחרונה, רשות המסים (והמחוקק בצידה) החליטו, גם הם, להרחיב את הרשימה המפורטת בסעיף 39 לחוק.

כך, למשל, בתיקון 55, שנחקק בשנת 2005, הוסף סעיף 39(7ב) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע, כי הוצאות שהוציא החוכר או בעל הזכות במקרקעין, לשם הוכחת זכותו במקרקעין, תותרנה בניכוי מהשבח החייב במס.

בהחלטת המיסוי נקבע, כי תשלום השכר לחברה יותר בניכוי בעת מכירת המקרקעין, על פי הוראות סעיף 39(7ב) לחוק, ובלבד שההוצאה איננה מותרת בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.

ההיקש > לאמיתו של דבר, אילו שאפה רשות המסים לדקדק בלשון החוק (ולא בתכליתו הכלכלית), יכולה הייתה לטעון כנגד ניכוי ההוצאה, שהרי הסעיף דן ב"הוכחת הזכות" ולא ב"איתור הזכות". יחד עם זאת, כפי שניתן לראות, רשות המסים בחרה לפעול על פי ההיגיון הפיסקאלי ולהתיר את ההוצאה, שכן אלמלא הוצא התשלום - לא יכולה הייתה האלמנה ליהנות מן השבח.

בבחינת אותה תכלית פיסקאלית נמנע ניכוי ההוצאה מן השבח, מקום בו ההוצאה מותרת בניכוי לפי הפקודה, במטרה למנוע כפל הטבה. השאלה הנשאלת בהקשר זה (כמו גם בהקשרים אחרים), אם, אכן, ראוי למנוע את הניכוי, כאשר הנישום, בשוגג ובתום לב, לא היה מודע לזכותו לנכות את ההוצאה לפי הוראות פקודת מס הכנסה.

מכל מקום, גישתה הליבראלית של הרשות מחזקת את הצורך בפנייה מקדמית במטרה לחתור להתרת ניכויים (כלכליים) אחרים מן השבח. "

6.מכירת מניה המשקפת דירת מגורים בפטור דירות מגורים

העובדות > בשנות הששים רכשו בני זוג מניות באיגוד מקרקעין, המשקפות דירת מגורים וחניה צמודה בבניין. באיגוד לא נרשמו הוצאות או הכנסות וכל בעל מניות באותו איגוד יכול היה לבצע את הפעולות הקשורות בדירתו ללא צורך בהסכמת יתר הבעלים.

השאלה > האם מכירת המניות באיגוד המקרקעין עשויה לזכות בפטור דירת מגורים לפי סעיף 49ב(1) לחוק.

ההחלטה > בארץ בכלל, ובאזור ת"א בפרט, נמצאים בנייני מגורים, אשר מהווים את נכס המקרקעין באיגוד מקרקעין. מכירת דירות מגורים בבניינים אלו אפשרית (כל עוד לא פורק האיגוד), רק, באמצעות מכירת המניות באיגוד. אמנם, מכירת המניות באיגוד מקרקעין מהווה מכירת זכות במקרקעין, אולם הנחה "מסורתית" (לכל הפחות) הייתה מובילה למסקנה, כי "מניות" (באיגוד המקרקעין), כשלעצמן, אינן מהוות "דירת מגורים", אשר מכירתה עשויה לזכות ב"פטור דירת מגורים".

החלטת המיסוי קבעה, עם זאת, כי ניתן לקבל במכירת המניות פטור במכירת דירת מגורים מזכה, ובתנאי, כמובן, שהמוכרים עומדים בכל תנאי הפטור האחרים (למעט העובדה שמדובר במכירת מניות ולא במכירת דירת מגורים) הנדרשים בחוק.

ההיקש > רשות המסים, שוב, הפגינה ליבראליות ראויה לציון. אין ספק, כי ההחלטה ה"קלה" הייתה לדחות את בקשת בני הזוג, וודאי לאור העובדה, שלא פעם ולא פעמיים, הקפידה הרשות להפריד בין השלכות מכירת זכויות באיגודי לבין מכירת זכויות אחרות. על אחת כמה וכמה שעה שמדובר במכירת "דירת מגורים" ולא במכירת "מניה".

ההחלטה בחנה את המהות הכלכלית, ואת המציאות כהווייתה, ונתנה תוקף כלכלי לעובדה, שכל שהמניות משקפות, בפועל, הוא דירת מגורים. ההחלטה "להסתכל דרך האיגוד" עשויה להיות רלוונטית במקרים רבים אחרים בהם תעלה שאלת מכירת זכויות באיגוד או ע"י האיגוד. "