הווילות יפזרו אוכלוסיה

ממש בימים אלה פורס האדריכל הראשי במשרד השיכון, קרלוס דרינברג, את מפות התכנון של ערי הפריפריה, מאתר תוכניות לבנייה רוויה, ומורה לשנותן לתוכניות לבנייה צמודת קרקע. עלות הפרויקט כ-15 מיליון שקל, כשבסופו, כך מקווים במשרד השיכון, ניתן יהיה להציע למי שחולם על בית צמוד קרקע, חלקת אדמה במחיר סביר אי שם בקצה הארץ.

מה שעומד מאחורי הרעיון היא תחושת התסכול הקשה שמלווה את משרד השיכון מזה זמן רב. המשרד מתכנן תוכניות, על-פי דרישת הממשלה שרוצה לראות בחיזוק הפריפריה ובפיזור האוכלוסיה, מנסה לשווק אותן, ומתאכזב בכל פעם מחדש לנוכח תיבות המכרזים הריקות.

הפתרון שמצא משרד השיכון הוא להציע לציבור מגרשים לבנייה צמודת קרקע בסגנון בנה ביתך, מתוך מחשבה שאלו יפתו את הזוגות הצעירים לעבור לצפון הארץ או לדרומה. תקווה זו מבוססת על המציאות לפיה מחירי הקרקע באזור המרכז אינם מפסיקים לעלות, יישובים חדשים אינם מוקמים, וועדות התכנון מאשרות שכונות ובהן בתים צמודי קרקע בקמצנות רבה, עובדה שגם היא תורמת לעליית מחירים. אם היוזמה תעלה יפה, אזי זוגות ישראליים שעדיין חולמים על בית עם גינה יבינו שהוא אכן נמצא בהישג יד, אם כי במרחק של שעה נסיעה ויותר ממרכז הארץ. במקביל, רשויות המדינה יקיצו מהחלום לשווק בנייני מגורים סטנדרטיים ועמוסי דירות בקרית שמונה ובבאר-שבע, והם יבינו שהקונים החדשים מחפשים קודם כל איכות חיים וקצת דשא לפני הבית.

אלטרנטיבה ליישובים

לקח חשוב למד משרד השיכון מיישובי הלוויין המקיפים את באר-שבע, כדוגמת עומר ולהבים, שהצליחו למשוך אליהם אוכלוסיה חזקה, ומהמצפים בגליל והיישובים הקהילתיים שמשכו אליהם את האוכלוסיה החזקה של צפון הארץ. במשרד השיכון מאמינים, שאם במקום להציע עוד שיכונים בבאר-שבע הם יציעו מגורים בשכונת וילות במחיר סביר, הם יצליחו לשבור סוף סוף את מאזן ההגירה השלילי ואת התנועה הדלילה מאוד של זוגות צעירים העושים דרכם מהמרכז לפריפריה.

כך למשל, התוכנית החדשה קובעת בנייה צמודת קרקע במרכז באר-שבע, שהוזנח במהלך השנים, ובנייה צמודת קרקע בשכונות המרוחקות יותר. אלה אולי יצליחו להוות אלטרנטיבה למיתר, להבים ולעומר. שכונת וילות חביבה במגדל העמק, כך מקווים, אולי תהווה תחרות למצפים, לתמרת ולשאר יישובי הלוויין. שכונות של וילות צמודות קרקע מתוכננות גם בעכו, באשקלון, מעלה אדומים, עפולה, נצרת, קרית שמונה ועוד.

בשכונת נוי בבאר-שבע תכנן משרד השיכון, באמצעות התפיסה התכנונית הקודמת, 1,895 יחידות דיור בבנייה רוויה. התוכנית החדשה מציעה 470 יחידות בבנייה צמודת קרקע. בשכונת אגרוף דרום בעכו תכנן משרד השיכון 1,750 יחידות דיור. התכנון החדש כולל 270 יחידות בלבד בבנייה צמודת קרקע. בשכונת אגמים באשקלון תכנן המשרד 1,000 יחידות דיור בבנייה רוויה. התכנון החדש כולל 300 יחידות בבנייה צמודת קרקע.

אלה כמובן רק מספר דוגמאות, שכן התוכניות שמתכנן משרד השיכון כוללות 5,197 יחידות דיור, שיצטרפו לכ-12 אלף יח"ד בבנייה צמודת קרקע שהמשרד מתכנן לשווק בשנים הקרובות. סך הכל מדובר על כ-17 אלף יחידות דיור.

שינוי התמהיל

משרד השיכון מדגיש, שאין בכוונתו להפסיק לחלוטין את שיווק המגרשים לבנייה רוויה בפריפריה, אך הוא מתכוון ברצינות לשנות את תמהיל הדירות ולשווק הרבה יותר מגרשים לבנייה צמודת קרקע בשיטת בנה ביתך, על חשבון בתי הדירות שאין להם דורש. בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין מגלה את המספרים שהביאו, בוודאי, להחלטת משרד השיכון. בגליל ובנגב מתגוררת 15% מכלל אוכלוסיית המדינה, כמיליון תושבים, וזאת למרות השקעה של מיליארדים שנעשתה במהלך השנים. לא רק זאת: רוב תושבי הפריפריה מחשיבים את עצמם כמי שגרים באזור זה בלית ברירה, וחלקם הגדול היו מעדיפים לעבור למרכז הארץ. רק 4% מתושבי הפריפריה מוגדרים כאוכלוסיות חזקות, אך אלה מתגוררים בעיקר ביישובים קהילתיים ומצפים.

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, הסיבות לחוסר הביקושים הם העדר תשתיות תחבורה מספיקות, העדר תעסוקה איכותית, העדר מרכזי כוח ושלטון והעדר מרכזי חינוך ותרבות מספיקים. אך לא רק זאת: מדיניות הסבסוד הממשלתית חיזקה בקרב התושבים את תודעת נחיתות יישוביהם. לולא העלייה ממדינות חבר העמים, אין ספק שמספר התושבים בעיר כמו באר-שבע היה נמוך יותר מאשר בשנות ה-70. מנתוני לשכת השמאים עולה, שמחיר מ"ר קרקע באזור המרכז גבוה פי ארבעה ממחיר מ"ר בבאר-שבע. כך למשל, מחיר מ"ר קרקע באזור המרכז נע בין 1,100 דולר עד 1,500 דולר. בבאר-שבע עלות מ"ר קרקע נעה בין 300 דולר ל-400 דולר בלבד, ממש כמו בשנות ה-70.

בגדרה ובגן יבנה, המרוחקים בסה"כ כ-40 דקות נסיעה מגוש דן, עלות מ"ר קרקע היא 500-600 דולר, כמחצית מאשר באזור המרכז וכמעט כפול מאשר בבאר-שבע. מחירים אלה מקשים מאוד על זוגות צעירים לרכוש בית. במשרד השיכון מעיזים לקוות, שבעקבות הביקושים לדיור, ההבטחות לתחבורה מסילתית יעילה והמחירים במרכז, אולי יגיעו גם מעסיקים שיציעו מקומות עבודה, ואלה יחוללו איזה נס.

לא עוד מענקים

דבר אחד כבר מבינים במשרד השיכון: שהישועה לא תבוא מעוד מענקים ומעוד הלוואות מקום. במשרד מודים כיום, שגם מבצע שרנסקי, שנחשב לסוג של הצלחה, הביא בסופו של דבר לתזוזה קלה של אנשים בתוך היישובים, ולשיפור תנאי הדיור, אך לא שכנע תושבים חדשים לבוא ולגור במקום. המסקנה לפי שעה היא, שמגרש פרטי ודשא הם אלה שיעשו את העבודה.

במשרד השיכון מדגישים, שהתוכנית התקבלה בהתלהבות בקרב ראשי הרשויות בפריפריה שמעדיפים מעט אוכלוסיה חזקה המשלמת ארנונה, על פני הרבה אוכלוסיה חלשה או על מכרזים בלי דורש.

למרבה ההפתעה, במינהל מקרקעי ישראל לא רק שלא דוחים את התוכנית, אלא אפילו מקבלים אותה בהבנה. אולי כחלק מהעובדה שיו"ר המינהל הוא גם שר השיכון, מאיר שטרית, התומך בתוכנית. לדברי מנהל המינהל, יעקב אפרתי, הרצון לפזר את האוכלוסיה אופייני לכל הממשלות, שלכולן אינטרס אחד: לשכנע כמה שיותר אנשים לעבור מהמרכז לצפון הארץ ולדרומה. משאלה זו מחייבת להתאים את הביקוש להיצע. "אם יש לנו תכנון לבניית שכונות בבנייה רוויה, ואין להן ביקוש, אפשר לראות בזה בזבוז", אומר אפרתי, "אך אם היעד שלנו הוא לעודד כמה שיותר אנשים לבוא לפריפריה, אין לנו כנראה ברירה אלא לעודד בנייה צמודת קרקע. המניעים של המינהל מעולם לא היו מקסום רווח. האופטימום שלנו הוא בהשגת יעד זה. קצת יותר כסף או קצת פחות - זה לא מה שחשוב".

למרות במשרד השיכון ובמינהל מבקשים לברך על המוגמר, במשרד הפנים עוד לא ששים לגזור סרטים. לדברי מנהל מינהל התכנון, שמאי אסיף, כל שינוי כזה מצריך חזרה לוועדה המחוזית, אשר תבחן את התוכנית בהתאם לתוכנית המחוזית ובהתאם לצפיפות המינימום שנקבעה בתוכנית המתאר הארצית החדשה (תמ"א 35). לדברי הממונה על התקציבים באוצר, קובי הבר, אין ספק שיש לחזק את הפריפריה, בין השאר על-ידי הבאת אוכלוסיה חדשה. יחד עם זאת, הבר מסתייג מהחלטות גורפות בנושא, שעלולות לפגוע בתוכניות המדינה להכנסות. לדברי הבר, "יש לקבוע את המינון הנכון לכל עיר. אין צורך לומר שבונים רק בנייה צמודת קרקע, אלא יש לדאוג לתמהיל נכון". "

daliat@globes.co.il