יתרונות המיסוי של האופציה

אופציה נותנת זכות ברירה לגבי חתימת הסכם מכר במקרקעין בידי פלוני מול אלמוני. אופציה לקונה נחשבת מכר מלא דרך כלל (פס"ד סופר פארם ואח'), אך אופציה למוכר למכירה איננה נחשבת לפי הגדרות החוק כאירוע מס. גם הסכם מלא ומחייב נחשב מכר מיידי (אלדר שרון), אך אם נצרף אליו הסכם אופציה המשהה אכיפתו, יחולו לגביו כלי מיסוי מפתיעים ושונים מהלכת אלדר שרון, הרואה בו מכר מיידי.

ניתן יהיה להחיל במקרים אלו נהלי מס שבח פנימיים השונים במהותם מדיני מס שבח רגילים. כך לדוגמא, ניתן יהיה לשלם את המס רק על הסכום ששולם בפועל על-ידי הצדדים. יתרונה של שיטה זו הינו באפשרות לבדוק את היבטי המיסוי של העיסקה כולה על-ידי התווייתה כאופציה וסיכון סכום מס נמוך בלבד, כגובה הסכום שיוטל על מה ששולם בפועל כמוסבר לעיל.

האופציה יכולה לשמש גם כדוחה מיסוי מוחלט אם ניתנה למוכר, להבדיל מאופציה המוקנית לרוכש. חסרונה של אופציה זו הינו תלות הקונה במוכר, אך לעיתים יש שהיא משתלבת בתוכניות עסקיות של הצדדים לעיסקה. לא ניכנס לדמיון בין הצעה לבין אופציה, גם לא נעמוד בהכרח על ההבדל בינה לבין הצעה בלתי חוזרת, ונציין רק כי בתחומי דיני החוזים חלה התקדמות ניכרת בתחום פרשנות האופציות כתוצאה מפסיקת מסים (הדרי החוף, אלדר שרון, לנדשפט, גן ואחרים).

עם תיקון 132 והרפורמה במיסוי ישיר החל מ-2003 וכלה ב-2006, על כל השינויים הרבים שחלו, נולדה העיסקה העתידית שאף היא מעין עסקת אופציה. אופציית מס הכנסה נחה לה צד בצד ליד אופציית המקרקעין. אמנם, כלשונן אין תקנות חלות על חישוב רווח אלא על נכס כהגדרתו בסעיף 88, אך קיימות עסקאות רבות במקרקעי ממ"י או קיבוצים ומגזרי נדל"ן מיוחדים, ולרבות תכנוני מס רבים על חכירות של עסקים נושאי תשואה (עסקת אמדוקס לאחרונה לדוגמא), היכולים להבנות בהתוויית חכירה.

משכך, יחולו לגביהן תקנות עסקאות עתידיות אם לא עלתה החכירה על 25 שנים - התקופה המינימלית לחיוב במס שבח של חכירה (יש תמיד לוודא אי תחולת תיקוני 12,33 הרלבנטיים למגזר החקלאי ביחס להסכמי הרשאה ישנים שהולכים ונעלמים, שם די גם בתקופות הרבה יותר קצרות - 3 שנים לדוגמא).

יתרונה של אופציה זו הינו יציאה ממיסוי לינארי למיסוי של 20% על כל השבח. חסרונה שהיא מושכת תשומת לב, וקרוב לוודאי שתיבדק על-ידי מפקחי מס הכנסה ביתר שאת.

לבסוף נזכיר את האופציה שנחקקה בתיקון 50 והיתה אמורה להקפיץ את שוק הנדל"ן, אך אולי אפילו גרמה לנסיגתו בכל הקשור ביחס לאופציות. האופציה האמורה נחקקה בסעיף י49 ו-י49(1) לחוק מיסוי מקרקעין. הדרישות לתקפותה הינן כה רבות ומסובכות, המגבלות על גובה האופציה והתנאים, לרבות הדיווח לרשויות הקריטיים לתוקפה, יצרו סדר חוקי שאין איש עסקים מעיז להסתכן בו. התוצאה: הכלי המודרני עליו חשבו חברי ועדת הרפורמה שונה, והפך ליצור מסורס לא בר שימוש.

הכותב הוא יו"ר ועדת מיסים - לשכת התיאום של האירגונים הכלכליים בישראל; ולשעבר כיהן כסגן נציב מס הכנסה