בחירה בפסקי הדין, ההחלטות ושינויי החקיקה החשובים שנתקבלו השנה בתחום התכנון והבנייה היתה קשה, מאחר וחשיבותם של פסקי דין והחלטות אינה נמצאת בהכרח ביחס ישר לתהודה הציבורית לה הן זוכות, וכן לאור ריבוי ההחלטות ופסקי הדין המתקבלים מדי יום בתחום זה. בכל מקרה, ברשימה המוצגת להלן השתדלנו לבחור בהחלטות שיש בהן חידוש ו/או השלכה מקצועית על ציבור העוסקים בתחום.
פיצויים בגין פגיעה בפוטנציאל
תוכניות בניין ערים יכולות לפגוע בציפיות שיש לבעלים של מקרקעין (בדרך כלל בייעוד חקלאי) לזכות ב"הפשרתם", קרי שינוי ייעודן לייעוד כלכלי יותר. כך, למשל, תוכנית המייעדת שטח שייעודו חקלאי לגן לאומי, לכביש, לאזור נחל וכיוצא בזה.
חוק התכנון והבנייה מאפשר לבעל זכות במקרקעין לתבוע בגין פגיעה שנפגע שווי מקרקעין עקב אישורה של תוכנית. מה דינה של פגיעה באותן ציפיות?
בעררים שנדונו בוועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז המרכז (בעניין ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון), נקבע כי "העובדה כי בתקופת זן מסוימת נהוג לשלם X דולרים למ"ר בסביבה, בשל ציפיות שונות היכולות לנבוע גם משמאויות חסרות שחר, שימוש מניפולטיבי במידע שבידי סוחרי נדל"ן וכיו"ב, אינה מחייבת לטעמנו את מוסדות התכנון בפיצוי, כל עוד מדובר בערכים הנובעים מציפיות שאין להן בסיס עובדתי ותכנוני, ועל כן אינן בגדר ציפיות סבירות".
עדיפות שיטת המדרגות בהיטל השבחה
ויכוח של שנים רבות בשאלה כיצד יחושב היטל השבחה במקום שאושרו בו מספר תוכניות משביחות בזו אחר זו, מבלי ששולם היטל השבחה בעקבות איזו מהן, הוכרע השנה בבית המשפט העליון (בעניין רע"א 4217/04 פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים).
במשך השנים התפתחו שתי אסכולות. האחת נקראת שיטת "המקפצה", שלפיה יש לראות את כל רצף התוכניות המשביחות כאילו אושרו ביום אישורה של התוכנית המשביחה האחרונה (ולפי ערכי הקרקע באותו המועד), והאחרת, הנקראת שיטת "המדרגות", שלפיה יש לחשב את היטל ההשבחה למועד כניסתה לתוקף של כל תוכנית ותוכנית, לפי ערכי הקרקע באותו המועד ובתוספת הפרשי הצמדה.
בית המשפט העליון העדיף את שיטת המדרגות וקבע, כי אמנם המדובר בשיטה פחות יעילה, אך צודקת יותר. חשוב להעיר, כי בקשה לדיון נוסף בעניין הוגשה וטרם הוכרעה.
גישור בהליך תכנוני
לכאורה תחום התכנון והבנייה מהווה תשתית נאותה ומזמינה להליכי גישור. מה שובה יותר ממציאתה או המצאתה היצירתית של תב"ע אשר תשרת את עניינו של פלוני ושכנו כאחד. אלא שלפלוני ולשכנו שותף גם הציבור בכללו. פעמים רבות זה האחרון אינו מיוצג באופן קבוע על-ידי צד זה או אחר, ועל כן עניינו שמור מסורתית בידי מוסדות התכנון. לעתים מוכח כי אפשר גם אחרת.
בקיץ האחרון בא בפני ועדת העררים של המועצה הארצית (להלן: "ועדת העררים") מקרה שננקט בו הליך ייחודי ביותר של גישור והידברות בין רשות שמורות הטבע, תושבים בבנייה בלתי חוקית (על רקע מצוקה כלכלית), והמוסדות הרלוונטיים (המועצה האזורית משגב), אשר נטלו כולם חלק בהליך ארוך וסבוך והגיעו לפתרון תכנוני כולל, אלא שזה לא עבר את משוכת הוועדה המחוזית צפון.
ועדת העררים אישרה את התוכנית להפקדה בתנאים, תוך שהיא מציינת את חשיבות ההליך הגישורי בתכנון "כדרך לתכנון מיטבי לרווחת כלל הערבים", אולם זאת "מבלי לכבול את ידי מוסדות התכנון". ערר 74/05 המועצה האזורית משגב נ' הוועדה המחוזית מחוז צפון, רשות הטבע והגנים, והוועדה המקומית משגב.
צמצום סמכות הוועדה המקומית
לפני כעשור תוקן חוק התכנון והבנייה תיקון משמעותי (הידוע "כתיקון 43"), במסגרתו ניתנה לוועדות מקומיות סמכויות לתכנן ולאשר מספר סוגי תוכניות בניין עיר.
אחד מסוגי אותן תוכניות המצויות בסמכות הוועדה המקומית, היא תוכנית המשנה את "חלוקת שטחי הבנייה הכלולים בתוכנית אחת, מבלי לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבנייה בתוכנית ובתנאי שהשטח הכולל המותר לבנייה בכל ייעוד קרקע לא יגדל ביותר מ-50%".
בעניין עע"ם 343/05 ועדת ערר מחוז מרכז נ' אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ ואח', קיבל סעיף זה פרשנות מצמצמת ונקבע כי לא ניתן לשנות ייעודו של מגרש נתון בתוכנית בסמכות ועדה מקומית על-ידי הוספת ייעוד שלא היה בו מלכתחילה.
שקיפות - הגשת בקשה להיתר ולשימוש חורג עתידי
חוק התכנון והבנייה קובע מכשיר של שימוש חורג. משמע, אפילו נועד מבנה נתון לשימוש מסוים, ניתן להעבירו פרוצדורה ידועה (הכוללת פרסום, התנגדויות ועוד), ולהכשיר בו שימוש שונה. בשעתו נשמעה (ואף רווחה) דעה לפיה יש צורך במבנה בנוי כדין תחילה, המתאים לשימוש המקורי, כדי לבקש שימוש חורג.
בעניין ב"ש 6948/06 מ"י נ' אירוס הגלבוע בע"מ והוועדה המקומית ראשון לציון, נדון עניין בניית סניף איקאה בראשון לציון. דובר בבקשה לשימוש חורג למסחר אשר הוגשה בד בבד לבקשה להיתר בנייה לתעשייה (השימוש המותר במקרקעין). בית המשפט דחה את בקשת המדינה לצו הפסקה שיפוטי וקבע, כי "יזם המגלה את קלפיו מהרגע הראשון ופועל מיד לקבלת היתר לשימוש חורג... תוך שהוא נוטל סיכון שאם לא יותר לו השימוש החורג יהיה עליו להסתפק בשימושים המותרים, הוא יזם הפועל בשקיפות ראויה ותוך כיבוד דיני התכנון והבנייה ושלטון החוק".
זכות לפיצויים בגין פגיעה באמצעות תוכנית מקפיאה
בית המשפט העליון הכיר בזכות לתבוע מהוועדה המקומית פיצוי בגין תוכנית שהקפיאה מקרקעין למשך שנים, גם אם חלפו שנים ארוכות מאז אישורה. במקרה נשוא פסק הדין קבעה התוכנית המקפיאה כי תוך שנתיים תוכן תוכנית איחוד וחלוקה ש"תשחרר" את הקרקע מהקפאה. בפועל אושרה התוכנית ה"משחררת" כעבור 14 שנה.
בית המשפט קבע, כי ניתן לראות את שתי התוכנית- המקפיאה והמשחררת כתוכנית אחת, וכי מרוץ ההתיישנות להגשת תביעה יחל מאישור התוכנית המשחררת. ראה בר"ם 3781/04 הוועדה המקומית נתניה נ' מרדכי הר.
הקמת ועדות ערר חדשות לענייני היטל השבחה ותביעות פיצויים
החל מ-1.1.07 יחול שינוי באופן ההגשה והבירור של תביעות פיצויים בגין תוכנית פוגעת ובנושא היטל השבחה. על-פי התיקון לחוק, יוקמו בראשית שנת 2007 ועדות ערר ייעודיות לנושאים אלה, שמטרתן קיצור וייעול הליכים, וחיזוק אמון הציבור במערכת קבלת ההחלטות.
יש לקוות כי ועדות אלה תקבלנה את התמיכה הראויה ממשרד הפנים, על מנת שתוכלנה לעמוד במטרות שלשמן הוקמו, כי יימצאו להן התקציבים המתאימים וימונו להן חברים בעלי כישורים מתאימים, ונאחל להן איחולי הצלחה.
ניוד זכויות בנייה
האם ניתן וראוי, במסגרת תוכנית בניין ערים, "לנייד" זכויות בנייה ממגרש למשנהו? האם אותו "ניוד" הוא "מסחר" בזכויות במקרקעין הכפוף לדיני מיסוי המקרקעין? לתשובות לשאלות אלה חשיבות רבה, בעיקר לתוכנית השימור המתגבשת בתל-אביב, ומציעה פתרונות בדרך של ניוד זכויות בנייה שאינן יכולות להיות מנוצלות במגרש לשימור. בית המשפט העליון קבע (בעניין ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד נ' מינהל מס שבח), כי העברת זכויות בנייה הן עסקה נדל"נית לכל דבר, ויש למסותה בהתאם.
בית המשפט העליון אף ציין, כי על אף הבעיות שהטכניקה הזאת של העברת זכויות מעוררת, יש לה תכונות בלתי מבוטלות בכך שהיא מאפשרת ניצול כלכלי ויעיל של קרקעות, חיסכון במשאבי הרשויות ועוד.
הכותבים שותפים במשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות'.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
