הפחת מטופס י"א ינוכה משווי הרכישה לצרכי מס שבח

לצורך חישוב החבות במס שבח יש להפחית משווי רכישת המקרקעין את סכומי הפחת הניתנים לניכוי, לפי פקודת מס הכנסה. הרציונל הוא מניעה מהמוכר ליהנות מ"ניכוי כפול" של סכומי הפחת, המותרים בניכוי על-פי הפקודה: הן באופן שוטף במהלך השנים, והן במכירת המקרקעין. בפסיקה נקבע, כי די בכך שעומדת למוכר הזכות לנכות את סכומי הפחת במשך השנים, לפי הפקודה (גם אם לא נוכו בפועל), על מנת שסכומים אלו ינוכו משווי הרכישה במכירת המקרקעין (ר' לדוג' ו"ע 1256/03 סלון מרכזי).

בפרקטיקה היחס בין מרכיב הבניין אשר בגינו מנוכה הפחת לבין מרכיב הקרקע שאינו מופחת הינו 1:2. לאחרונה ניתן על-ידי ועדת הערר בת"א פס"ד (ו"ע 1318/04 מזרחי) המבצר את מעמדו של "טופס הפחת" (טופס י"א) המוגש לרשויות מס הכנסה, כמקור ממנו ניתן ללמוד על סכומי הפחת שניכויים התאפשר במהלך השנים לפי פקודת מס הכנסה, ואשר על כן יופחתו משווי הרכישה במכירת המקרקעין.

במקרה שנדון בפסק הדין, מכרו העוררים מקרקעין ועליהם מבנה. בהצהרה שהגישו בשל המכירה, לא דיווחו אם נוכה על ידם פחת בגין המקרקעין במהלך השנים. לפיכך, קבע מנהל מיסוי מקרקעין, כי ינוכה פחת משני שליש המבנה, ובגין שליש המבנה (הקרקע) לא ינוכה פחת. על החלטה זו הוגשו השגה וערר.

תוך כדי ההליכים בערר, ערך המנהל בדיקה במס הכנסה, וגילה טופס פחת של העוררים לפיו במהלך השנים הותר ניכוי פחת של קרוב ל-80% משווי המקרקעין שיוחסו למבנה. לפיכך, תיקן המנהל את השומה, בהתאם לסמכותו לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, והפחית משווי הרכישה את הפחת שנוכה לפי טופס הפחת. על החלטה זו הוגש הערר נשוא פסק הדין.

תיקון השומה העלה לדיון שתי שאלות: הראשונה, האם רשאי מנהל מיסוי מקרקעין לתקן שומה לפי סעיף 85 לפקודה, בעוד שומה זו נמצאת בהליכי ערר. השאלה השנייה והמהותית: האם יכול המנהל להסתמך על טופס הפחת של העוררים בקביעת הפחת הניתן לניכוי. לעניין זה טענו העוררים, כי אין קשר בין הסכומים שהותרו בניכוי לפי טופס הפחת, לבין "הפחת המותר בניכוי" לפי חוק מיסוי מקרקעין.

לגבי השאלה הראשונה קבעה הוועדה, כי גילוי טופס הפחת במס הכנסה במהלך הדיונים בערר הוא בגדר "עובדות חדשות שנתגלו לאחר עריכת השומה", המאפשר למנהל מיסוי מקרקעין לעשות שימוש בסמכותו לפי סעיף 85 לחוק.

לגבי השאלה השנייה ציינה הוועדה, כי חישוב הפחת לצורכי מס שבח סומך ידיו על סכום הניכוי לפי סעיף 21 לפקודת מס ההכנסה, ולכן אין הדעת סובלת מצב שבו יצהיר הנישום בפני אגף מס הכנסה אודות מחיר מקורי (או שווי של פחת) של נכס כלשהו, ובמוכרו אותו נכס הוא ינער חוצנו מהצהרתו בעניין זה בפני אגף מיסוי מקרקעין.

הוועדה הזכירה שני פסקי דין קודמים, בהם נקבע, בהקשר דומה, כי טופס הפחת מחייב לעניין קביעת יתרת שווי הרכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין (ו.ע 1400/01 שופרסל; וע' 1136/02 בנק קונטיננטל), וקבעה, כי האמור באותם פסקי דין נכון גם לעניין הנדון.