חלוקת דירות בין שותפים הכרחית לצורך קבלת הפטור ממס

סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס, אחת לארבע שנים, למכירת דירת מגורים. "דירת מגורים" מוגדרת בסעיף 1 לחוק ככוללת חלק מדירה. כאשר יש מספר בעלים משותפים בחלקים בלתי מסוימים, בבניין ובו מספר דירות, עשויה להתעורר השאלה האם זכאי כל אחד מהם לפטור בגין דירת מגורים שלמה, או רק בגין חלקו באחת מן הדירות.

לדוגמא: במקרה בו הבעלות בבניין בן שתי דירות מחולקת בין שני בעלים, כאשר לכל אחד מהם 50% בכל דירה. אם אחד הבעלים ינסה למכור את חלקו בבניין, עשויה רשות המסים לטעון כי הוא יוכל ליהנות מפטור רק בגין חלקו באחת מן הדירות. זאת, כיוון שחלק זה נחשב כ"דירה" שלמה, והפטור ניתן למכירת דירה אחת בלבד. מתן הפטור גם לחלקו של המוכר בדירה השנייה יגרום בעצם למתן פטור על שתי דירות, מבלי להמתין 4 שנים בין המכירות.

בעניין ברקסון (ע"א 176/84) נעשה ניסיון שלא לאשר את הפטור ממס כאשר הנכס מוחזק ע"י שני שותפים. במקרה שנדון בפסק הדין, ירשו אח ואחות, בחלקים שווים, בניין מגורים ובו 13 דירות. כשמכרו היורשים את חלקם בבניין, סירב מנהל מיסוי מקרקעין לתת לכל אחד מהם פטור לדירה שלמה אחת, בטענה שלכל אחד מהם יש 50% בכל דירה, ולכן כל אחד מהם יוכל ליהנות מן הפטור בגין חלקו (50%) באחת הדירות בלבד. בית המשפט העליון דחה את הטענה ואישר לכל אחד מן האחים פטור על דירה שלמה.

בעניין בירמן (עמ"ש 42/88) דובר בשתי אחיות שירשו, בחלקים שווים, בית מגורים ובו שתי דירות. ועדת הערר צעדה בעקבות בית המשפט העליון בעניין ברקסון, וקבעה, כי כל אחת מהאחיות תוכל ליהנות מפטור בגין דירה שלמה, ולא מפטור בגין חלקה באחת הדירות בלבד.

במקרים בהם יש למספר בעלים בעלות משותפת בבניין שבו מספר דירות מגורים, נהוג לחתום על הסכם שיתוף שבו מיוחדת לכל אחד מהם דירת מגורים שלמה, וזאת על מנת למנוע את הטענה כי כל אחד מן הבעלים זכאי לפטור רק בגין חלקו באחת הדירות.

הלכות ברקסון ובירמן סויגו לאחרונה על-ידי ועדת הערר בעניין מנחם רחל (ו.ע 1088/05). במקרה שנדון בפסק הדין, היתה העוררת בעלים של 8% בלתי מסוימים בבניין, ובו 14 דירות. חלק מן הבעלים, וביניהם העוררת, מכרו את חלקיהם בבניין. בטרם המכירה ביקשו המוכרים לערוך הסכם שיתוף ולייחד לכל אחד מהם דירה מלאה בבניין, אולם 80% מן הבעלים סירבו לכך וההסכם לא נחתם. העוררת ביקשה ליהנות מפטור בגין מלוא שווי המכירה של חלקה בבניין. מנהל מיסוי מקרקעין סירב, והעניק לה את הפטור רק בגין חלקה באחת מן הדירות שנמכרו.

ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל. הוועדה אבחנה את המקרה שנדון בפסק הדין מן המקרים שנדונו בעניין ברקסון ובעניין בירמן. הוועדה קבעה, כי במקרים אלו אמנם לא נעשו ייחוד או חלוקה של הדירות, אולם בית המשפט השתמש למעשה, מבלי שיאמר זאת מפורשות, ב"מבחן השליטה". כלומר, אם מבקשי הפטור שולטים בכל הזכויות, ומבקשים פטור לדירה אחת לכל אחד מהם, ניתן לומר כי כל אחד מהם מסכים מכללא לייחוד דירה לכל אחד מהם, לצורך קבלת הפטור. בנסיבות אלו, יוכל כל אחד מהם לקבל פטור לדירה שלמה, גם אם הייחוד לא נעשה בפועל. לעומת זאת, במקרה הנדון הוכח מעל לכל ספק, כי לא ניתן לבצע ייחוד דירות בבניין, לאור התנגדות 80% מבעלי הזכויות. לפיכך, לא תוכל העוררת ליהנות מפטור בגין דירה שלמה, אלא רק בגין חלקה באחת מן הדירות.

לפי פרשנות ועדת הערר, הלכות ברקסון ובירמן נועדו אך לחסוך את הצורך בביצוע הליכי ייחוד דירות פורמאליים, והן תחולנה רק במקרים בהם ניתן לבצע בפועל ייחוד של דירה לכל אחד מן הבעלים. במקרים בהם לא ניתן לבצע ייחוד דירות לא יחולו הלכות אלו, והמוכר יוכל ליהנות מן הפטור רק בגין חלקו בדירה אחת.