ייפוי כוח לקונה אינו דוחה את תשלום המס

סעיף 91(א) לחוק קובע, כי המס המגיע על-פי השומה ישולם תוך 14 יום מיום שנמסרה השומה לנישום. עם זאת, קובע סעיף 51 לחוק, כי ניתן לדחות את תשלום המס מעבר למועד האמור, אלא אם התקיים אחד מהאירועים הבאים: 1. החזקת המקרקעין היא בידי הקונה, או נתונה לפקודתו. 2. הקונה שילם מעל 50% ממחיר המקרקעין. 3. מוכר הזכות במקרקעין נתן ייפוי כוח בלתי חוזר לקונה או לאדם אחר לרשום את הזכות במקרקעין על שם הקונה או לפקודתו.

מהאמור לעיל נובע, כי כל עוד לא מתקיים אף לא אחד מן האירועים המפורטים בסעיף 51 לחוק, תתאפשר דחיית תשלום המס עד למועד בו יתקיים לפחות אחד האירועים הקבועים בסעיף. יודגש, כי במקרה של דחיית מס כאמור ישלם המוכר ריבית והצמדה בגין סכום המס שתשלומו נדחה עד ליום תשלום המס בפועל, וזאת כמצוות סעיף 94(א) לחוק.

במספר רב של עסקאות עלתה שאלה הנוגעת לפרשנות הנכונה שיש ליתן לסעיף 51 במקרה שהמוכר נותן לקונה ייפוי כוח לצורך רישום הזכות במקרקעין על שמו. מדובר במקרה בו המוכר חותם על ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך רישום זכות במקרקעין על שם הקונה, אולם מפקיד ייפוי כוח זה אצל בא כוחו, אשר מתחייב להעבירו לרשות הקונה רק בהתקיים התנאים המתלים שנקבעו בחוזה בין הצדדים.

נשאלת השאלה, האם במקרה זה ניתן לומר כי המוכר נתן "לקונה או לאדם אחר" ייפוי כוח לרישום הזכות במקרקעין על שם הקונה? מחד ניתן לטעון, כי כל עוד לא יתקיימו התנאים המתלים שנקבעו בחוזה בין הצדדים, אין לראות את ייפוי הכוח כאילו "ניתן" מהמוכר לקונה, או למי מטעמו, ולכן מתן ייפוי הכוח לא יפסיק את דחיית תשלום המס הקבועה בסעיף 51 לחוק.

גישה זו מפרשת את הסעיף פרשנות תכליתית ועל פיה לא די באקט המסירה הפיסי של ייפוי הכוח מיד המוכר ליד הקונה או ליד בא כוחו, אלא נדרש כי המסירה תהא כזו שהקונה יוכל לעשות בייפוי הכוח שימוש מיידי לצורך רישום זכויותיו בטאבו. שימוש כזה יהיה בלתי אפשרי אם מסירת ייפוי הכוח לוותה במילוי תנאים מתלים שעד להתקיימותם לא ניתן לרשום את הזכות על שם הקונה.

מאידך, ניתן לטעון כי יש לפרש את הסעיף באופן דווקני באופן שייפוי הכוח ייחשב כאילו "ניתן", היינו יצא מרשותו של המוכר, כאשר נמסר באופן פיסי לקונה או לבא כוחו, ולמעשה מאפשר את רישום הזכות במקרקעין על שם הקונה.

אנו נוטים לגישה הראשונה, המפרשת את הסעיף באופן תכליתי. כאשר המוכר נותן ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך רישום זכות במקרקעין על שם הקונה, וייפוי הכוח מופקד בידי בא כוחו של המוכר, המתחייב להעבירו לרשות הקונה רק בהתקיים התנאים המתלים הקבועים בחוזה שביניהם, אין לומר כי "ניתן" ייפוי כוח במשמעות סעיף 51(3) לחוק, ולכן לא יהיה בכך כדי להפסיק את תקופת הדחייה הניתנת בסעיף. יש לפרש את המונח "נתן" שבסעיף כנתינה משפטית, היינו, העומדת בתנאי החוזה שבין הצדדים, ולא כנתינה פיסית-טכנית.

לנושא זה חשיבות רבה בפרקטיקה, שכן בעסקאות רבות במקרקעין ניתן ייפוי כוח לבא כוחו של המוכר, העתיד להימסר לקונים או לפקודתם רק בהתקיים התנאים המתלים הקבועים בחוזה.