תוכנית מתאר ארצית מס' 38, העוסקת בהכנת העורף לקראת רעידת אדמה אפשרית, אמורה לעשות טוב לכולם: הדיירים מקבלים בניין משופץ ועמיד מפני רעידות אדמה; הרשויות המקומיות יכולות להתהדר בהישג חשוב בפני בוחריהן, מבלי שהיו צריכות להקצות לפרויקט ולו שקל מתקציבן; והקבלנים האחראים לשיקום המבנים מקבלים זכויות בנייה מהן הם יכולים להרוויח. על הנייר מדובר בתוכנית מצוינת, שבה כל אחד מהגורמים הרלוונטיים נהנה מרווח. יחד עם זאת, קיימים מספר גורמים שמהווים בינתיים מכשול בדרך ליישומה, ויש להביאם בחשבון.
הראשון הוא הדיירים עצמם. אלה עלולים לגלות חשדנות וחוסר אמון בתוכנית המוצעת. לפיכך חייב המשא ומתן איתם להעניק להם את התחושה שמימושו המוצלח של הפרויקט יקנה להם רווח משמעותי. חוזה ההתקשרות בין הדיירים ובין הקבלן צריך להיות מותנה בקבלת הזכויות והעברתן לקבלן (בכפוף לכדאיות הכלכלית לקבלן). במקרה כזה, ייהנו הדיירים מחיזוק הבניין מפני רעידת אדמה, שיפוץ וחידוש חזיתות הבניין והשטחים הציבוריים, כמו גם התקנת מעלית.
קבלן שמעוניין למכור דירות במהלך הבנייה, יצטרך לרשום הערות אזהרה לזכות קונים פוטנציאליים על החלק היחסי בזכויותיו בגג, ולתת להם ביטחונות. ההסכם עם הדיירים מורכב ומסובך, ורצוי שיערך ע"י עורך דין מנוסה.
גורם נוסף הוא המיסוי. על-פי הנחיות מקצועיות שפרסמו מס הכנסה ורשויות אחרות, יינתן פטור גורף לדיירים בכל הקשור לחבויות אפשריות למס הכנסה, מס שבח, מס מכירה וכד' בגין עסקאות מהסוג הנדון. כמו כן, בשלב זה מסתמן כי עסקאות אלה ייהנו גם מפטור מהיטל השבחה.
מאחר ומדובר בעסקת ביצוע-יזמות רגילה, לא יחול על חובותיו של הקבלן כל פטור. דהיינו, הוא יהיה חייב במס הכנסה, מס מכירה (לפי המקרה), מס רכישה וכד'. הקבלן יצטרך אפוא להסתמך על ההכנסות העתידיות מיישום הפרויקט.
לצורך חישוב הרווחיות ניקח לדוגמה בניין טיפוסי בן 12 דירות ב-3 קומות; בכל קומה 4 דירות בנות 4 חדרים כל אחת; התמורה לחיזוק הבניין תהיה מתן זכות לבניית 4 דירות בנות 4 חדרים כ"א על הגג (תוספת קומה רביעית). במצב כזה, שיעור הרווח מההשקעה עשוי להגיע לכ-50% יותר מהסכום שהושקע בפרויקט מלכתחילה, ושיעור הרווח מהפדיון עשוי להגיע ל-28%, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בחישובים שלהלן:
המסקנה מהניתוח שנעשה כאן היא, שהקבלנים עשויים לקצור רווח סביר ואפילו גבוה מהממוצע מיישום תמ"א 38, וכי יש להם אינטרס להביא ליישומו. עכשיו לא נותר אלא לקוות שגם הגורמים האחרים ישוכנעו כי יישום התמ"א עשוי להניב רווח גם בעבורם.
הכותב הוא קבלן, כלכלן ויזם.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
