קודם מחשבים, אחר כך מחלקים

קיימות שתי גישות לחישוב מס הרכישה: על-פי הגישה הראשונה, יחושב מס הרכישה לפי שווי חלק הדירה הנרכש בלבד. על-פי הגישה השנייה, יחושב מס הרכישה המלא כאילו נרכשה הדירה בשלמותה, ולאחר מכן יוכפל המס המלא בשיעור הדירה הנרכש.

לדוגמא: נניח שנרכשת מחצית מדירה, כאשר שווי מחצית הדירה הנרכשת הוא 500 אלף שקל, והיא מהווה את "דירתו היחידה" של הרוכש. לפי הגישה הראשונה, לא תהיה חבות במס רכישה, כיוון ששווי החלק הנרכש אינו עולה על התקרה המזכה בשיעור מס של 0% במקרה של דירה יחידה (557,420 שקל). לעומת זאת, לפי הגישה השנייה, תקום חבות במס רכישה. ראשית, יחושב סכום מס הרכישה שהיה משולם על רכישת מלוא הדירה, היינו על מיליון שקל. לאחר מכן יוכפל המס המלא בשיעור הדירה שנרכש בפועל (50%). במקרה הנדון, סכום מס הרכישה שהיה משולם, לו היתה נרכשת הדירה במלואה, עומד על 20,121 שקל, ולפיכך הרוכש יחויב במס רכישה בגובה מחצית סכום זה.

כמובן, שחישוב סכום מס הרכישה על-פי הדרך השנייה יוביל כמעט תמיד לתוצאת מס פחות טובה לרוכש, לעומת חישוב מס הרכישה על-פי הדרך הראשונה. זאת, לאור העובדה שמדרגות מס הרכישה הן פרוגרסיביות. חישוב מס הרכישה על-פי הדרך השנייה יגרום לכך שמדרגות מס הרכישה הגבוהות יותר יחולו על חלק גדול יותר משווי הנכס הנרכש.

בתקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה הכריע המחוקק בין שתי האפשרויות הנ"ל וקבע, כי מס הרכישה יחושב לפי הגישה השנייה. בעניין לויט (ע"א 420/77) קבע בית המשפט העליון, ברוב דעות, כי מחוקק המשנה לא חרג מסמכותו בקבעו כאמור את אופן חישוב מס הרכישה. בעניין בר חמה (ע"א 8746/96) שב בית המשפט העליון ואישר, ברוב דעות, את הלכת לויט. יחד עם זאת, ביקר בית המשפט העליון את ההסדר שנקבע בתקנה 2(2)(ב) לתקנות וקבע, כי הוא אינו משביע רצון במישור הדין הראוי.

ביהמ"ש קבע, כי אין בין שווי דירה שלא נרכשה לבין יכולתו של הנישום לשלם ולא כלום. עם זאת, מאחר ולאור לשון התקנה קשה מאוד לצמצם את היקף תחולתה ולהביא לתוצאות צודקות יותר בדרך פרשנית, יש להפנות את תשומת לב מחוקק המשנה לאפשרות תיקון התקנה בהקדם.

לאחרונה, ניתן פסק דין על-ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א, בעניין פלומנבאום (ו"ע 1098/04), שם רכשה העוררת מחצית מדירת מגורים השייכת לבעלה לשעבר, בעקבות פסק דין לגירושין. ועדת הערר קבעה, כי על אף שישנה הצדקה כלכלית למיסוי לפי הגישה הראשונה, לא ניתן לחרוג מתקדימי בית המשפט העליון בנושא.

עוד ציינה הוועדה, כי העובדה שהעוררת פעלה בתום לב, ולא היתה מודעת לאפשרות ליהנות מפטור ממס לפי סעיף 4א לחוק, במקרה של מכירת נכס מקרקעין לפי פסק דין שניתן אגב גירושין, אינה משפיעה על אפשרות חישוב המס.