עוד סיבה לכישלון הפינוי-בינוי

סביר כי בין השיקולים שנלקחו בחשבון לפני הדחתן של מספר שכונות מהתוכנית המתוקצבת על-ידי ממשלת ישראל עמדו גם כוחות השוק החופשי, ובעיקר מעורבותן של חברות יזמיות וקבלנים. שכן, בהתאם לאישורן של תוכניות פינוי-בינוי אמורים אלו להיות בעלי עניין של ממש בשכונות חלשות, ואף להחזיק בתמריצים כלכליים ראויים, אשר במשותף עם תושבי אותן שכונות יאפשרו להם למחוק מעל המפה שיכונים כעורים, ובמקומם, תוך שמירה על זכויות המפונים, להקים מבנים חדשים ומודרניים.

אולם המציאות, כדרכה, מורכבת יותר. בהתאם לפרק החמישי לתיקון לחוק מיסוי מקרקעין, מי שמוכר ליזם את הזכויות שיש לו ביחידת מגורים, במתחם המיועד להיות חלק מתוכנית פינוי-בינוי, אמור ליהנות מפטור מלא ממס, בתנאי ששווי התמורה שהוא צפוי לקבל ביחידת המגורים החדשה לא יעלה על 150 אחוז משווי יחידת המגורים שמכר, או משוויה של דירת מגורים ששטחה 120 מ"ר, לפי השווי הגבוה. הרעיון מאחורי התיקון - תמרוץ הן של תושבים והן של חברות קבלניות לכניסה לפרויקט.

אולם, עבור תושבי שכונות רבות בישראל, אשר ברבות השנים ומכוח צרכים של ממש "נאלצו" להגדיל את דירותיהם והפכו למחזיקים בפועל של שטחים גדולים בהרבה, הופך סעיף זה את תוכנית פינוי הבינוי כולה ללא רלוונטית. תושבים אלה, באמצעות מבנים קבועים או ניידים ותוספות בנייה שונות, משתמשים בחלקות הקרקע אותן הם מחזיקים לא רק למגורים עבור משפחתם הגרעינית, אלא גם עבור משפחתם המורחבת, הכוללת לא פעם 3-2 בתי אב.

כך יוצא, כי הוראות החוק אינן מהוות פיצוי או תמריץ של ממש עבור תושבים אלה, שהינם ה"לקוחות" הטבעיים של תוכניות פינוי-בינוי באשר הן. יותר מכך, הוראות החוק מגבילות גם יזמים, אשר מסיבות עסקיות גרידא היו מוכנים להגדיל את שוויי התקבולים של מתפנים פוטנציאליים בגין הללו, במתחמים החדשים שיבנו, אך ידיהם כבולות, לאור העובדה כי כל הטבה גדולה יותר תחויב במס.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק במקרקעין, תכנון ובנייה.