עו"ד תשלם מיליון שקל בהם חויב לקוח במס שבח כי לא בדקה זכאותו לפטור

סדן ייצגה את משה וזיו לישיצקי בעסקה בה מכרו את דירתם. היא החתימה אותם על טפסי דיווח למס שבח, בהם הצהירה כי הם זכאים לפטור משום שלא מכרו דירה בארבע השנים הקודמות. בדיעבד התברר, ששנה קודם לכן הם מכרו בפטור נכס אחר. לכן, הם חויבו בגין העסקה במס שבח בסך 908 אלף שקל.

הלישיצקים טענו, באמצעות עו"ד ירון ברנהולץ ממשרד י.ברנהולץ, הורוביץ ושות', כי סדן התרשלה בכך שנמנעה מלברר פרטים לעניין החבות או הפטור ממס שבח, טרם ביצוע העסקה, ואילו ידעו שישלמו מס כה רב, לא היו נכנסים לעסקה.

סדן טענה מנגד, באמצעות עו"ד עופר מוטולה ממשרד נשיץ-ברנדס, כי הלישיצקים הסתירו ממנה שמכרו דירת מגורים מזכה בארבע השנים שלפני העסקה וכן שיש בבעלותם דירה נוספת. השופטת ד"ר דפנה אבניאלי קיבלה את עדות התובעים, לפיה הם הוחתמו על טפסי הדיווח "על החלק", וכי הפרטים הנוגעים לבקשת הפטור ולשאר הנתונים הנוגעים לעסקה מולאו ע"י סדן בהמשך.

סדן טענה כי ביקשה מהמתווכת לברר עבורה עם התובעים האם מכרו דירה או בית בארבע השנים שקדמו לעסקה זו. "נפלא מבינתי", קבעה אבניאלי, "כיצד מתגדרת עו"ד סדן ב'בדיקה' של שאלת החיוב במס, שנערכה בשמה ובמקומה ע"י מתווכת, שהכשרתה המקצועית בתחום הנדל"ן אינה ידועה כלל ועיקר. עו"ד סדן סמכה על הבירור שערכה המתווכת בשמה, ובפגישה שהיתה לה עם התובעים היא לא שאלה אותם מפורשות אם נמכר על ידם נכס בפטור".

אבניאלי יצאה מ"נקודת הנחה כי לא היה באפשרותה של סדן לקבל מידע מוקדם, לפני ביצוע העסקה, על נכסים שבבעלות המוכרים, במשרדי מס שבח. אך אין ספק כי היה באפשרותה - ואף היה זה מחובתה - לקבל את המידע מפי התובעים עצמם".

לדברי השופטת, "אין מדובר בלקוח שהסתיר מידע מבא-כוחו או ביקש להטעותו. מדובר בלקוח שלא זכה לטיפול הולם מידי עו"ד בעסקה שהיא אחת מהעסקות המשמעותיות בחייו של אדם".

אמנם, הוסיפה השופטת, "עורכי דין אינם מלאכי שרת. גם הם עלולים לטעות בשיקול דעת, וטעות זו אין בה כדי לחייבם ברשלנות. אולם, אין להשלים עם התנהגות המנוגדת בתכלית לחובתו של עוה"ד בעסקת מקרקעין. סדן לא קיימה את החובה הבסיסית החלה עליה, כבאת כוחם של המוכרים, לברר בעצמה ובאופן חד-משמעי את העובדות הנוגעות לפטור ממס שבח".

השופטת חייבה את עו"ד סדן בנזק הישיר שנגרם להם, הסכום בו חויבו ("מדובר בחיוב שאינו בבחינת גזירת שמים שלא ניתן להימלט ממנה") וכן בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 25 אלף שקל. סדן, אגב, סירבה להצעת השופטת, בתום שמיעת העדויות, לפסוק על דרך הפשרה. (ת.א. 32694/03).