הגורם המארגן בקבוצת רכישה

התארגנות קבוצתית לרכישת קרקע ובנייה עליה עשויה להניב, במקרים רבים, חסכון בעלויות שונות (מימון, שיווק, רווח יזמי ועוד). גם מבחינת דיני המס, עשויות עסקאות אלו לחסוך עלויות לא מבוטלות, כגון חיסכון במע"מ בשל רכישת קרקע מאדם פרטי שאיננו עוסק, וכן חסכון במס רכישה שיוטל רק על מרכיב הקרקע, ולא על מרכיב שירותי הבנייה.

אחת השאלות העולות בהקשר זה נוגעת לחבות היזם-מארגן במס רכישה. האם ניתן לראות ביזם כמי שרכש את הקרקע מהבעלים, ולאחר מכן מוכר אותם, בעיסקה נוספת, לקבוצת הרוכשים? אם נראה ביזם כרוכש זכות במקרקעין מהבעלים התוצאה תהא שהוא יחויב במס רכישה, וזאת בנוסף למס הרכישה שיחול על כל אחד מקבוצת הרוכשים.

בשורת פסקי דין שניתנו על-ידי בתי המשפט (ו.ע 2147/01 תפוח פז פיתוח נדל"ן, עמ"ה 2069/98 משאבי נדל"ן סחר והשקעות) נפסק, כי ההכרעה בשאלה אם הקרקע נמכרה לקבוצת הרוכשים ישירות מן הבעלים, או שהקרקע נמכרה תחילה למארגן וממנו בעיסקה נוספת לרוכשים, תלויה בעיקרה בהיקף השליטה וההשפעה שיש לגורם המארגן בעיסקה. ככלל נקבע, כי ככל שקבוצת הרוכשים תאציל ליזם-המארגן סמכויות הקשורות למקרקעין, כך תגבר הנטייה לראות בגורם המארגן רוכש נפרד ועצמאי החייב במס רכישה נוסף, להבדיל ממי שתפקידו מתמצה בפעולות תיווך וניהול גרידא.

לאחרונה ניתן פסק דין נוסף בעניין מעמדו של הגורם המארגן (ו"ע 1125/02 ה.ש.י.ג. יזום פרוייקטים בע"מ). נאמן למשנתו האמורה, פסק בית המשפט כי יש לראות ביזם המארגן רוכש עצמאי של הקרקע ולחייבו במס רכישה, וזאת בהסתמך על הנסיבות המיוחדות של המקרה.

באותו עניין, עסקה חברת ה.ש.י.ג. (להלן - "המארגן") בארגון קבוצת רוכשים ובאיתור קרקע לבניית בית מגורים. טענתו של המארגן היתה, כי אין לראות בו רוכש עצמאי של קרקע משום שתפקידו הסתכם בתיווך בין בעלי הקרקע לבין הרוכשים.

בית המשפט דחה את הטענה וקבע, כי המסקנה העולה מנסיבות המקרה היא שאין לראות במארגן מתווך גרידא, וכי למעשה נמכרה לו זכות עצמאית ונפרדת במקרקעין. בית המשפט התייחס בין היתר לנסיבות הבאות: מהסכמי הרכישה עליהם חתמו הרוכשים עולה שהמארגן הכתיב לרוכשים את זהות הקבלן המבצע, את תכנון הבניין ואת תנאי מימון העיסקה. בנוסף, נקבע בהסכמי הרכישה כי גם שינוי בתכנון הפנימי של הדירה יבוצע רק לאחר מתן אישור של הגורם המארגן.

בית המשפט ראה בכך הוכחה, כי מידת השליטה וההשפעה של המארגן בפרויקט חורגת מזו המאפיינת פעולות תיווך ומתאימה יותר למי שהוא בעלים של קרקע. לאור זאת ובהתאם לעקרון המנחה כי עיסקה תמוסה בהתאם לתוכנה הכלכלי, נפסק כי המהות האמיתית של העיסקה היא רכישת זכויות במקרקעין על-ידי המארגן.