אין כפל מבצעים במכירת דירה עם זכויות בנייה (ב')

בעקבות הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 50) הורד שיעור מס השבח ל-25% (משנת 2007 ל-20%). עם זאת, על מנת שלא להעמיס על קופת המדינה נקבע, כי שיעור המס יופחת באופן הדרגתי כך ששיעור המס ייגזר מהיחס שבין תקופת ההחזקה בנכס לפני יום 7.11.01 לבין התקופה שלאחריו. על מנת לעודד ביצוע עסקאות נדל"ן בשנים הראשונות שלאחר הרפורמה, שעה ששיעורי המס נותרו עדיין גבוהים בשל התקופה הקצרה המזכה בשיעור המס המופחת, נקבעה בסעיף 48א1 לחוק הטבה למי שימכור מקרקעין בתקופה 7.11.01-31.12.03 (להלן: "התקופה הקובעת"). ההטבה באה לידי ביטוי במתן זיכוי של 10%-20% מהמס החל במכירת המקרקעין.

בפסק דין שניתן בשבוע שעבר על-ידי בית המשפט העליון (ע"א 7669/05 רוזי) נקבע, כי במקרה בו נמכרה דירה בתקופה הקובעת, שתמורתה הושפעה מזכויות בנייה וניתן בגינה פטור ממס לפי סעיף 49ז, לא יהיה המוכר זכאי לזיכוי (על פרטי פסק הדין ראו מאמר נוסף מימין).

המוכרים טענו, כי יש להפחית את המס בו הם חייבים על ידי מתן הזיכוי המגיע להם. לעומתם טען המנהל, כי לפי סעיף 48א1(ג) לחוק לא יינתן הזיכוי אם מדובר במכירת זכות מקרקעין שחל לגביה "פטור ממס, כולו או חלקו". מאחר וניתן פטור ממס בגין חלק התמורה המיוחס לזכויות הבנייה, הרי שמתקיים הסייג למתן הזיכוי ולכן אין להעניקו.

בית המשפט העליון קיבל את ערעורו של המנהל וקבע, כי אין לקבל את הטענה שמכירת הדירה כוללת שתי עסקאות נפרדות: האחת, מכירת הדירה (הפטורה) והשנייה, מכירת זכויות הבנייה (החייבת), כך שהזיכוי ניתן בעצם רק בגין החלק שאינו פטור ממס. נפסק כי בהתאם ללשון סעיף 49ז ותכליתו הכלכלית, יש לראות את כפל הפטור כאילו ניתן הן בגין הדירה והן בגין זכויות הבנייה. מאחר שכך, במכירת זכויות הבנייה חל פטור ממס ולכן מתקיים הסייג שבסעיף 48א1(ג) המונע את מתן הזיכוי.

לפסיקת בית המשפט, הגם שהיא נכונה, לא תהא נפקות רבה שכן היא מתייחסת למכירות של דירות עם זכויות בנייה בתקופה הקובעת בלבד, שחלפה זה מזמן. זאת ועוד, לפסיקה אף לא תהא השלכה במקרה שיימכרו בעתיד דירות עם זכויות בנייה, שנרכשו בתקופה הקובעת לפי סעיף 48א(ד1). בהתאם לסעיף, במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בתקופה הקובעת, יקבל המוכר זיכוי כאמור. מאחר ותחולתה של הקלה זו אינה מוגבלת בהיעדר שיעור מס מופחת או פטור ממס במכירה, הרי שבמכירה עתידית של דירת מגורים שתמורתה הושפעה מקיומן של זכויות בנייה לא תהא מניעה לעשות שימוש בפטור לפי סעיף 49ז לצד מתן זיכוי במס.

עוד נוסיף, כי מפסק הדין נובע, שאם שווי הדירה היה גבוה מן התקרה הנקובה בסעיף 49ז(א)(2) לחוק, לא היה נמנע מתן הזיכוי לפי סעיף 48א1 שכן במקרה כזה לא ניתן היה לומר שניתן פטור ממס בגין התמורה המיוחסת לזכויות הבנייה.