זכות מסויגת: מכירת דירה הנותרת בשימוש המוכר

מקרה של מכירת "זכות מסויגת" במקרקעין נדון לאחרונה על-ידי ועדת הערר בת"א בעניין אריאן (ו"ע 1440/05), והביא את חברי ועדת הערר לדון בשתי שאלות עיקריות: שווי הזכות המסויגת, והשאלה האם במקרה זה ניתן לומר כי נמכרו מלוא הזכויות במקרקעין, לצורך קבלת פטור ל"דירת מגורים מזכה".

במקרה הנ"ל מכרה אם לבנה דירת מגורים, בתמורה ל-150 אלף דולר. בחוזה המכר נקבע, כי הבן יקבל את החזקה המשפטית בדירה רק לאחר מות שני הוריו. עם זאת, בפועל התגורר הבן בדירה יחד עם הוריו. במכירת הדירה קיבלה האם פטור ממס שבח. השאלה המרכזית שנדונה בפסק הדין היא שוויה של הדירה לצורך תשלום מס רכישה על-ידי הבן.

מנהל מיסוי מקרקעין קבע (והעורר לא חלק עליו), כי שווי השוק של הדירה הוא 290 אלף דולר, ולפיכך ביקש להטיל על העורר מס רכישה בהתאם לשווי זה. אמנם, הדירה נמכרה בפועל בסכום של 150 אלף דולר, אולם המנהל טען, לאור הפער בין שווי השוק של הדירה לבין מחיר מכירתה בפועל, כי מחיר זה הושפע מ"יחסים מיוחדים בין הצדדים", ולפיכך יש לקבוע את "שווי המכירה" של הדירה לפי שווי השוק שלה.

העורר טען, כי הפער בין שווי השוק של הדירה לבין המחיר בו רכש את הזכויות בה לא נובע מקיומם של יחסים מיוחדים בין הצדדים, כי אם מן העובדה שלבן נמכרה זכות מסויגת, שהרי נקבע כי החזקה המשפטית בדירה תועבר אליו רק עם פטירת שני הוריו. לאור האמור, טען העורר, כי "שווי המכירה" של הדירה הוא מחירה בפועל, היינו 150 אלף דולר, ובהתאם יש להטיל עליו מס רכישה.

ועדת הערר דחתה את טענת העורר. הוועדה קבעה, כי אמנם, מן הבחינה המשפטית צוין בחוזה המכירה כי זכות החזקה בדירה תועבר לעורר רק עם מות שני הוריו, אולם בפועל התגורר העורר בדירה, הן לפני המכירה והן לאחריה. אם כן, לא ניתן לומר שאין לעורר חזקה בדירה. אמנם, מן הבחינה המשפטית לא נמכרה לו זכות החזקה, אולם על-פי המהות הכלכלית של העיסקה קיבל הבן את מלוא הזכויות בדירה.

כחיזוק לגישתה ציינה הוועדה את העובדה, שהאם קיבלה פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה. סעיף 49א(א) לחוק מתנה את הפטור במכירת כל הזכויות בדירה, ומכאן שאף האם ראתה והבינה, כי מן הבחינה הכלכלית היא מוכרת לבנה את מלוא הזכויות בדירה.

חבר הוועדה עו"ד מרגליות ציין, כי במכירה מסוג זה רובץ הנטל על הבן להוכיח כי שווי הזכות המסויגת שנמכרה לו נמוך משווי השוק של הדירה, ואין הוא יכול לצפות ממנהל מיסוי מקרקעין שיעשה חישוב זה בעבורו.

עוד ציין עו"ד מרגליות, כי פירושו של המונח "כל הזכויות" שיש למכור על מנת ליהנות מפטור ממס שבח אינו ברור עד תומו, ולא ברור אם מוכר שהותיר בידיו זכויות אובליגטוריות ייחשב כעומד בתנאי זה. אולם, בנסיבות העניין לא נדרשה הכרעה בשאלה זו, והיא נותרה בצריך עיון.