כפיית הפטור ממס במכירת דירה

תיקון 34 לחוק מיסוי מקרקעין (שנת 1997) קבע, כי מכירת דירת מגורים לא תהא פטורה ממס שבח באופן אוטומאטי, וכי הנישום יהא רשאי לבקש את הפטור ממס בהתאם לשיקול דעתו. כך, יכול נישום להחליט כי מכירת דירת מגורים תהא חייבת במס, וזאת על אף שהתקיימו נסיבות הפטור הקבועות בסעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין.

בעקבות תיקון זה לחוק התעוררה השאלה, האם במכירת דירת מגורים של חייב, הנעשית במסגרת כינוס נכסים, רשאי הבנק לאכוף על החייב לעשות שימוש בפטור ממס לצורך פירעון חובו לבנק.

בעניין לויאן (רע"א 4114/98, מפי דליה דורנר) נדונה בקשתו של הבנק לאכוף על החייב לעשות שימוש בפטור ממס, וזאת על אף שבמסמכי השעבוד לא שועבדה זכות זו באופן מפורש. דיון זה התייחס לסמכותו של ראש ההוצאה לפועל לפעול מכוחו של שטר השעבוד, ובית המשפט העליון קבע כי הואיל והזכות לעשיית שימוש בפטור לא נזכרה במסמכי השעבוד באופן מפורש, הרי שהדבר חורג מסמכותו של ראש ההוצאה לפועל הממונה על ביצוע הכתוב במסמכים אלה.

לאחרונה, נדונה בפני בית המשפט לענייני משפחה שאלה מורכבת יותר. בעניין תמ"ש 33349/96 נדונה תביעתם של קטינים כנגד אביהם שלא שילם את תשלומי המזונות שנפסקו להם על-ידי בית המשפט. באותה עת נמכרה בהליכי כינוס, שנעשו לטובת בנק לאומי, דירת מגורים של האב. במסמכי השעבוד לא התחייב האב לעשות שימוש בפטור ממס, ועל כן הבנק לא תבע את עשיית השימוש בפטור. עם זאת, הילדים, כנהנה שיורי, ביקשו כי בית המשפט ייתן צו עשה המורה לאב לעשות שימוש בפטור, וזאת על מנת שלאחר פירעון ההלוואה לבנק יוותרו ממכירת הדירה התשלומים המגיעים להם על חשבון המזונות.

בית המשפט סקר היטב את ההלכה הנוהגת בסוגיה זו, והגיע למסקנה כי לאב ישנה זכות קניינית שלא לעשות שימוש בפטור ממס. עם זאת, אין לראות בזכות זו זכות מוחלטת שכל גלי הצדק מתנפצים מולה. דהיינו, שיקולי צדק עשויים בנסיבות מסוימות לגבור על הזכות הקניינית, ומכוחם של אלה ניתן לחייב את החייב לעשות שימוש בפטור בניגוד לרצונו. בעניין זה קבע בית המשפט, כי זכות הקטינים למזונותיהם גוברת על זכותו הקניינית של האב, והורה לאב לחתום על הבקשה לפטור ממס.

בשולי הדברים נציין, כי ניתן להגיע למסקנה אליה הגיע בית המשפט גם בדרך אחרת, אשר אינה פוגעת בזכותו הקניינית של החייב. בפסק דין לויאן לא נאמר על-ידי בית המשפט כי הבנק אינו יכול לתבוע את החייב לעשות שימוש בפטור, אלא אך נאמר כי לא ניתן לאכוף על החייב לעשות כן במסגרת מימוש השעבוד מכוח מסמכי השעבוד. לבנק, כמובן, פתוחה היתה הדרך לתבוע את החייב לעשות שימוש בפטור במסגרת תביעה שאינה מכוח מסמכי השיעבוד. היוצא מדברים אלה הוא, כי בענייננו יכול היה בית המשפט לחייב את האב להגיש בקשה לפטור ממס לא מכוח מסמכי השיעבוד, אלא במסגרת התביעה שהתנהלה כנגד האב.