מגינים על רוכשי דירות

החוק, שכידוע אינו ניתן להתנייה אלא לטובת הקונה, מחייב את הקבלן להבטיח באחת מחמש דרכים את כספי הקונה, כשהדרך הרווחת ביותר כיום היא ערבות בנקאית (המכונה "ערבות חוק מכר"). ערבות זו נועדה להבטיח את כספי הקונה למקרה שהקבלן "לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה, מחמת עיקול על הדירה או הקרקע או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע".

בהלכת סיבל קבע בית המשפט העליון, שקונה יוכל לממש את הערבויות גם כשהמניעה להעברת הבעלות בדירה לא נבעה מכינוס נכסים דווקא, אלא מסיבות אחרות, העולות בקנה אחד עם תכלית החוק. גם הפסיקה המחוזית סברה שיש לפרש את הסעיף באופן רחב. כך נקבע, שרשימת המצבים בסעיף "אינה רשימה פורמליסטית שיש לפרשה בדווקנות", ולכן גם היעדר יכולת מצד הקבלן למסור את הדירה במשך זמן סביר, עשוי לעיתים להתפרש כהיעדר יכולת.

באחרונה אישר בית המשפט המחוזי בת"א הרחבה ליברלית נוספת של הסעיף, כשקבע כי הערבויות אינן פוקעות עם ביטול הסכם המכר שנעשה כדין. השופטים הילה גרסטל, עוזי פוגלמן ואילן שילה אישרו לממש את הערבות, למרות שהתנאי החוקי לכך, המדבר על היעדר אפשרות למסירת הדירה בשל צו פירוק או כונס, התקיים רק לאחר ביטול ההסכם.

חוה רמרז רכשה ב-96' מחברת פרופיט גולד דירת יוקרה ברחוב בן-יהודה בת"א. שנתיים אחר כך היא הודיעה על ביטול העסקה עקב הפרות יסודיות בהסכם ובין היתר עקב איחור מהותי במסירה. החברה תבעה אותה בגין הביטול, אולם בית המשפט קבע שהביטול נעשה כדין והחברה חויבה להשיב לרמרז סכומים ששילמה על החשבון וכן פיצויים. ואולם, החברה הקבלנית הפכה כבר חדלת פירעון והבניין נמכר במסגרת כינוס נכסים. גם הליכי הוצל"פ בהם נקטה רמרז לא הועילו.

בצר לה, הגישה באמצעות עו"ד עינת שקד ממשרד יהב ושות', לבית משפט השלום בקשה להצהיר שהיא זכאית לממש את הערבות הבנקאית בבנק כרמל (שנמכר בינתיים לבנק איגוד למשכנתאות). השופטת רות רונן (כשעוד היתה בשלום) נענתה לבקשה. רונן למדה מהלכת סיבל, ש"בית המשפט נכון היה לבחון את השאלה של מימושה של ערבות חוק מכר, בכלים של 'שיקול דעת משפטי', מדיניות משפטית רצויה, ותוך פרשנות רחבה של הוראות החוק. רוב השופטים הסכימו כי במקרים חריגים ניתן לממש ערבות חוק מכר, גם במקרה של אי-התאמה היורד לשורש העסקה".

רונן סברה, שיש לפרש את החוק פירוש מרחיב, באופן שיאפשר לעשות שימוש בערבות גם במקרה שאינו נכלל במפורש ברשימת המקרים שבחוק. לדעתה, בנסיבות מתאימות ראוי לכלול בחוק גם מקרה שבו הקבלן אינו יכול להעביר לקונה בעלות בדירה, למרות שהרוכש ביטל את הסכם המכר. תכלית החוק והערבות הבנקאית, קבעה, היא לתת לרוכש ביטחון שאם לא יקבל את הבעלות בדירה יהיה זכאי להחזר כספים ששילם, ככל שהקנתה לו הערבות הבנקאית.

בנק כרמל-איגוד ערער למחוזי, אך גם שם לא שפר מזלו. השופטים גרסטל, פוגלמן ושילה ציינו, שהם אינם כבולים ללשון החוק וכי המצב ייבחן לפי תכלית החוק. "תכליתו של החוק", הם קבעו, "ברורה ונמצאת כבר בשמו: 'הבטחת השקעות של רוכשי דירות', דהיינו הבטחת רוכשי דירות למקרה שבו שילמו סכומי כסף על חשבון מחיר דירה ומתברר שמוכר הדירה 'לא יוכל להעביר את לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר'".

הם הוסיפו, שאין חשיבות לשאלה אם התנאי בדבר מינוי כונס או מפרק, הקבוע בחוק, התקיים לפני שדרשה רמרז את חילוט הערבויות או סמוך לאחר מכן, ובלבד שהתנאי אכן התקיים. "אין אנו סוברים שביטול הסכם המכר פגע בתוקפן של הערבויות הבנקאיות שנותרו תקפות ומחייבות גם לאחר הביטול, שהרי חובת החברה להשבה, חובה שקמה עם הביטול, טרם קוימה. אין נפקא מינה לחבות הבנק לפי הערבויות (שלא בוטלו) אם בוטל הסכם המכר אם לאו, כל עוד לא מילאה החברה את חובת ההשבה, שדווקא להבטחתה ניתנו הערבויות הבנקאיות".

בנוסף, הם לא מצאו ממש בטענת הבנק "שהערבויות פקעו עם ביטול הסכם המכר. הערבויות נועדו להבטיח כשלים שעלולים להיווצר בהשלמת המכר, ומטרה זו ממומשת גם כאשר העסקה לא הושלמה בשל מעשים או מחדלים של המוכר שעלו כדי הפרה יסודית של ההסכם. הערבות הבנקאית פוקעת רק לאחר העברת הבעלות, אלא אם כן הותנה אחרת. כל עוד הבעלות לא הועברה לרוכש וכספי התמורה לא הושבו לו, נשארות הערבויות בתוקפן כדי להגן על השקעתו". הבנק חויב בהוצאות בסך 25 אלף שקל (ע"א 1559/05).