חוק המכר ממשיך לגבות קורבנות

קריסת חפציבה מלמדת כי קיימות עדיין פרצות בחוק המכר, אשר חשפו את הרוכשים לסיכונים. זאת, למרות שמרבית הפרויקטים מתבצעים בשיטה של ליווי בנקאי, בה כספי התמורה של הרוכשים מופקדים בחשבון הליווי של הפרויקט. אלא שהבנק המלווה מתנה את תוקפה של הערבות הבנקאית בכך, שכספי תמורת הדירה יופקדו בחשבון הליווי, ובפועל חלק גדול מהרוכשים אינם מודעים לדרישה זו וגם אלה שמודעים אינם מקפידים לעמוד בה. רוכשים רבים משלמים את התשלום בשיק ומוסרים אותו לחברה, אשר עלולה לכסות איתו חובות הנוגעים לעסקיה האחרים. כך עשוי למצוא עצמו רוכש ללא בטוחה לכספים ששילם, כשבחוק אין התייחסות ספציפית לנושא.

זאת ועוד, השתרש נוהג פסול להעביר לרוכשים את הערבות הבנקאית רק לאחר כ-14 ימים מעת התשלום. במצב זה, רוכש ששילם כספי תמורה חשוף לסיכונים במשך אותם 14 הימים עד לקבלת הערבות. אם החברה פושטת רגל בתוך חלון זה, נותר הרוכש ללא ערבות ויהיה עליו לנקוט בהליכים משפטים על מנת לנסות לקבלה.

פרצה נוספת נובעת מכך, שבחדלות פירעון אצל חברה הקבלנית הדרך למימוש הערבות/בטוחה הינה ארוכה ועשויה להמשך שנים. במהלך כל התקופה, מתנהלים הליכים משפטיים בין הבנק המלווה, החברה הקבלנית, נושים שונים ורוכשי הדירות. הרוכש בסופו של דבר יקבל את הכספים ששלם או את הדירה שרכש, אך בדרך נגרמות לו עוגמת נפש והוצאות, כגון תשלומי שכירות ושכ"ט לעו"ד המייצגים אותו. לכל אלה אין כל בטוחה והרוכש לא יכול להיפרע בגין נזקיו אלה.

בעיה נוספת עלולה להיווצר כאשר במועד פשיטת הרגל של הקבלן, הרוכש שילם פחות מ-15% ממחיר הדירה ואז החוק אינו מחייב במתן ערבות. בדרך זו עשוי הרוכש למצוא את עצמו ניזוק בסכום משמעותי, אשר עלול בסופו של דבר למנוע ממנו רכישת דירה דומה.

פרצות אלו גורמות לאבדן אמון הציבור בחברות הבנייה, וכפועל יוצא נגרמת פגיעה לענף בכלל ולקבלנים המשווקים דירות בפרט. על רקע זה, יש לתקן את חוק המכר שחוקק בשנות ה-70 ולהשיב את היציבות לענף הבניה. כך למשל, מן הראוי היה לקבוע תקופה מקסימלית לעיכוב כספי מימוש הערבות בידי הבנקים שמלווים פרויקטים וכן מן הראוי לחייב בחקיקה מתן ערבויות לרוכשים מהשקל הראשון.

בינתיים, עד שינוי המצב, יש להקפיד על מספר כללים פשוטים. הכלל הפשוט הראשון הוא שיש להיעזר ברכישה בעורך דין אשר מייצג את הרוכש בלבד. עצם ההתקשרות עם עורך הדין, משמעה, שעורך הדין מקבל על עצמו אחריות מקצועית להגנה על רוכש הדירה, על כל המשתמע מכך. שנית, יש להקפיד שלא לשלם כספים כלשהם ללא בטוחה מתאימה. חוק המכר מאפשר לקבלן לגבות עד 15% מכספי הרכישה ללא ערבות, ולכן מומלץ לשלם בעת כריתת החוזה דווקא סכום גדול יותר, לדוגמא 20% ואז לקבל בטוחה על מלוא התשלום ששולם. שלישית, יש להקפיד לשלם את מלוא כספי התמורה לזכות חשבון הליווי של הקבלן בבנק שמלווה את בניית הפרויקט ובאותו מעמד עצמו לקבל את הערבות עצמה.

הכותב מנהל מחלקת נדל"ן ושותף במשרד עורכי הדין מ. זליגמן ושות'