תב"ע גמישה

שוק מגורי היוקרה מאופיין, בעיקר בעת האחרונה, ברוכשים שיודעים מה הם רוצים ולא מוכנים לקבל 'הכתבות' של אדריכלי היזם. לא פעם נכתב על המיליונר שקנה 2 דירות גדולות כדי להפוך אותן ליחידה אחת ענקית (אפי ארזי, שרי אריסון ועוד), על אחר שמכניס מעלית פרטית פנימית לתוך המגדל (אלפרד אקירוב) ועוד אין ספור דוגמאות. השאלה היא מה עושים עם התב"ע שכבר אושרה? איך דואגים לקבל היתר בנייה לכל שינוי, גם בשלב שמגיע הרבה אחרי שאמורה הייתה להסתיים ההתמודדות המתישה עם רשויות התכנון והרישוי. מסתבר, שהתופעה הפכה להיות אחד מכאבי הראש של היזמים מול הרשויות, שגם הן מצידן עוד לא החליטו איך לטפל בסוגיה.

"טרם הגענו לנוסחה"

האדריכלית רחל פללר, עמיתה במשרד א. יסקי-י. סיון אדריכלים, שתכננה את מגדלי אביב במתחם פארק צמרת, חושבת שמדובר בתופעה בולטת בשוק הישראלי, בעיקר במגורי יוקרה. לדבריה, התופעה של אוכלוסיית קונים שדורשים לרכוש שטחים בגודל שהם בוחרים ומעצבים בעצמם את פנים הנכס מכתיבה לאדריכל התוכנית את התכנון, וזו בעצם מהפכה. "אנחנו כל הזמן מגיבים לשוק", היא מפרטת. "כל הפנים של הבניין מתוכנן בצורה מאוד גמישה, שיכולה לעבוד יחד עם השיווק. היום התופעה הזו שכיחה בקרב בעלי הממון, אך היא תחלחל. התפיסה הזו של התכנון הגמיש והדייר הדומיננטי שצריך להגיב לדרישותיו היא תופעה יחסית חדשה".

הדבר דורש גמישות ממוסדות התכנון, ולפעמים קצת מקשה. כשהאדריכל מכין תוכנית הוא מציג למוסדות התכנון שרטוט של הדירה ממש, אבל כאמור לא פעם לאחר המכירה הכל בפנים משתנה. לדברי פללר, "גם העיריות והוועדות לא כל כך יודעות איך לקבל את השינוי שנגרם", אומרת פללר. "מה קורה אחרי שלקוחות רכשו את הדירה ויש שינויים שוב? טרם הגענו לנוסחה שתיתן פתרון. הדרך הנכונה היא שאנו מראים לעירייה או לוועדה לתכנון חללים, ולא תוכנית מפורטת, שכן העירייה לא ערוכה לקבל כך את התוכניות ואת כל השינויים שנעשים גם על ידי דיירים לאחר שקנו יחידה בפרויקט. אנחנו פותרים דברים תוך כדי הריצה של התכנון והגמישות הזו קשה גם למהנדס הרישוי. עדיין אין מענה מובנה והדברים האלה נתונים לשיקול דעת מהנדס הרישוי. אנחנו עדיין בתהליך למידה".

סמנכ"ל השיווק של חברת אביב, ארז שקד, מציין כי בפרויקט "אביב בגימל" הצטמצם מניין הדירות בלמעלה מ-30% מתחילת השיווק ועד היום, עקב התופעה, מה שמסביר את הצורך הקריטי בגמישות תכנונית גם מול הרשויות. עו"ד ענת בירן, ממשרד עוה"ד יגנס, טויסטר, בירן ושבעבר שימשה כיו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב, אומרת שהתופעה של חיבור ופיצול של יחידות דיור גוררת הרבה התמודדות בפרקטיקה.

לדבריה, בחוק התכנון והבנייה יש הוראות לפיהן שינוי מספר היחידות בבניין מחייב היתר בנייה. לכן, כשמכינים תב"ע במגורי היוקרה, יש אמנם קונים שדורשים לקנות קומה שלמה, קומה וחצי או שתיים וכד' ולכן עדיף כמובן להשאיר גמישות בתוכניות הבנייה, אך יש מקומות שבהם זה בלתי אפשרי. הרבה תוכניות מתאר ותוכניות מפורטות קובעות בדיוק כמה יחידות דיור יהיו בכל מגרש. "יש יישובים מסוימים וגם תוכניות בניין עיר שבהם נקבע מספר יחידות דיור מקסימלי שניתן להקים", מסבירה בירן. "כשאנשים מאחדים יחידות או מפצלים הם משנים את המספר, וצריכים אישור לכך. אני למשל, מטפלת בתב"ע בהוד השרון שבה נקבע שאסור שיהיו מעל 2,300 יחידות דיור. אם אחד מפצל, צריך לבדוק אם יש אחד שמאחד יחידות, כדי לא לחרוג. אז עולות שאלות: איך לנסח את התב"ע? איך מנסחים היתר בנייה? מה מותר ומה אסור לאנשים לעשות כשהם קונים? היום משתדלים לשמור על גמישות, לא לכתוב יותר מידי מגבלות או גודל שטח".

הגדרה בעייתית

בירן מציינת, כי לתופעה יש משמעות מבחינת העמידה בהוראות התב"ע. אנשים פרטיים לא כל כך התייחסו לסעיף בחוק שקובע ששינוי מספר היחידות בבניין מחייב היתר בנייה. "זה קורה במיוחד בפיצול דירות לכמה דירות קטנות. אנשים חושבים שלא צריך היתר, אך זו עבירה על חוק התכנון והבנייה", היא מסבירה. "כנ"ל במצב שמחברים דירות - צריך לכך היתר. זה משנה את מספר יחידות הדיור בבניין".

"הסוגיה מעלה גם שאלה בעניין של חדרי יציאה לגג - ברוב המקומות מאפשרים חדר יציאה אחד לגג לדירות שבקומות העליונות. אם איחדתי שתי דירות, יש שאלה מה עושים עם חדרי היציאה לגג - כי מותר רק אחד כזה לדירה. ממ"דים זו בעיה נוספת. לכל דירה נקבע ממ"ד אחד. כשמאחדים שתי דירות יש ממ"ד אחד מיותר".

התופעה הזו מעוררת שאלות לא רק ברמה של חישובי שטחים, אלא היא עלולה לעורר שינויים גם בתקן החניה, שנקבע לפי מספר יחידות הדיור בפרויקט. בכלל, לדעת בירן, היום קשה להגדיר מהי יחידת דיור. פעם הסתכלו עליה בפרקטיקה כיחידה עם מטבח ושירותים, כשברור שהיום מבחנים אלה לא באמת יכולים להגדיר בשעה שלא מעט דירות כוללות יחידת הורים עם מטבחון וכמה שירותים, וזה לא רק נחלת דירות היוקרה.

בקרוב במועצה

יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בחיפה, האדריכל שמואל גלבהרט, מצביע על בעיות תכנוניות דומות גם בדירות ה"לופט" - החללים הגדולים, הגבוהים והפתוחים - שחודרות יותר ויותר לשוק הישראלי (אם כי בינתיים בעיקר בתל אביב הגדולה). "דירות לופט קוראות דרור ליצירתיות, למקוריות ולתחושת החופש, ולכן גם קוסמות לקהלים מיוחדים", אומר גלבהרט. "עם זאת, מחייבת תופעה זו גם היערכות וחשיבה של מוסדות התכנון. כאשר משווקים דירה שהיא חלל אחד גדול, חזקה על רוכש הדירה שיעצב ויתכנן אותה לצרכיו. האם לשם כך עליו לשוב ולבקש היתר בנייה? שהרי, לא מדובר בשינוי נקודתי, אלא בארגון כל הדירה, מיקום מטבח ושירותים, התייחסות למיקום החדר המוגן ולעתים גם שינוי חזיתות. השאלה היא איך מכינים תב"ע שמצד אחד מעניקה את החופש היצירתי, מצד שני משחררת את הקונה מבקשה נוספת להיתר בנייה, ומצד שלישי בכל זאת מהווה מסגרת תכנונית מחייבת המסדירה את הבניין על כל היבטיו". לדברי גלבהרט, בכוונתו להעלות שאלה עקרונית זו במוסדות התכנון שהוא פעיל בהן - בחיפה ובמועצה הארצית. לדבריו, יש צורך ללבן את הנושא בשיתוף נציגי ארגוני הקבלנים, המתכננים והאקדמיה.

גם יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה וממונה מחוז המרכז במשרד הפנים, ד"ר שוקי אמרני, חושב שבאופן כללי, יש צורך בגמישות בתכנון על מנת להתמודד עם השינויים שדורשים היום רוכשים והרצונות להרחיב ולאחד יחידות דיור - דבר שמשקף עלייה ברמת החיים. עם זאת, לדעתו, צריך לשמור על בטחון המבנה.

לדברי אמרני, "הצפיפות שנקבעת בדרך של מספר יחידות דיור שמאשרים מוסדות התכנון נסמכת על רצון לתת מענה לתחומים מסוימים, למשל נושא חניה, מערכת ביוב, מבני ציבור ושטחים פתוחים. שינויים שנעשים במבנה שלמעשה מביאים לשינוי במספר יחידות הדיור לכאן או לכאן מטופלים כיום בעיקר בוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה. כשמדובר במקרים בודדים זה בסדר, אבל, מבחינה תיאורטית, אם זה יהפוך לתופעה, אז אנו ברמה המחוזית נצטרך להתערב. נצטרך בהחלט לחשוב על מידה כזו או אחרת של התערבות כדי שאותן מטרות שעומדות בבסיס התוכניות שאושרו, שנתנו את הדעת לצפיפות, פיזור אוכלוסייה וכל השאר, לא ייפגעו".

בסוגיה הזו, מוסיף אמרני, הבטיחות היא מרכיב חשוב: אסור שיהיה מצב שבו לא תהיה שום בקרה ואנשים יוכלו לקנות יחידות סמוכות בבניין בלי אישורים. צריך לפנות לוועדה המקומית בבקשה שתבטיח מניעת פגיעה במרכיבי הביטחון של המבנה. לדבריו, "אנשים שירצו לרווח, להגדיל ולעשות שינויים פנימיים בחיבור עלולים לבצע פעולות שיפגעו אולי במרכיבי הביטחון. לכן חשוב שעין נוספת תבדוק ותאשר כדי למנוע עבודה פרטיזנית. כיום, אנו סבורים שמדובר בתופעה צדדית ועדיין לא בגדר תופעה, אבל לא היינו רוצים שכולם יתחילו לחבר ולאחד יחידות דיור בלי בקרה". "

orit-b@globes.co.il