בשורת ביטולו של מס המכירה

מס המכירה בא לעולם במסגרת תיקון 45 לחוק מיסוי מקרקעין, והוחל על עסקאות מיום 1.1.2000 ואילך. במהלך השנים צומצמה תחולתו, ולאחר רפורמת ועדת רבינוביץ' נקבע שלא יחול עוד ביחס למקרקעין שנרכשו לאחר 7.11.01. נקבע שבכל מקרה לא יחול על דירת מגורים מזכה או דירה שהיא מלאי עסקי, וכן כאשר יחול ייחשב כניכוי מהשבח.

כעת, בשעה טובה, התקבלה החלטה לבטל את מס המכירה כליל, והמדובר בהחלטה מבורכת כיוון שלמס זה היו כל הסממנים של מס רע. הגבייה שלו, בייחוד בשנים האחרונות, לא היתה גבוהה, ומאידך גיסא - כמס עקיף המוטל על עסקאות הוא היה חסם לקיומן של עסקאות, בייחוד לאור העובדה שהוטל גם בעסקאות בהן המוכר הפסיד. קיומו של המס גרם למוכרים רבים לשבת על הגדר ולא לבצע עסקאות - ומכאן נזקו והפגיעה ביעילות השוק.

כבכל מקרה בו נקבע תאריך חתך ביחס לתחולת מס, אף כאן צפוי שיתעוררו מחלוקות עובדתיות ומשפטיות בין הנישומים לרשויות המס בשאלה מתי נכרתה עיסקה מסוימת, כדי לבחון האם מוטל עליה מס מכירה אם לאו.

ככלל, עסקאות עם תנאי מתלה הינן בנות תוקף ביום חתימתן, ולכן על עסקאות מסוג זה שנחתמו לפני אוגוסט 2007 יחול כעקרון מס מכירה - אף אם התנאי המתלה טרם התקיים, וזאת בכפוף למספר חריגים. כך לדוגמה, עסקאות שנחתמו קודם לאוגוסט 2007 ואולם במסגרתן קבלת אישור גורם מוסמך (כגון הוצל"פ) הינה תנאי תוקף, והאישור ניתן באוגוסט 2007 או לאחריו, לא תהיינה חייבות במס מכירה.

חריג נוסף יחול מקום שתאריך העיסקה נדחה מכח הוראת דין מפורשת - לדוגמה עסקאות קומבינציה שחל עליהן סעיף 19(4) לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף שפג תוקפו בתחילת השנה), וטרם הגיע בחודש אוגוסט 2007 המוקדם מבין מסירת חזקה או מכירה בידי בעל הקרקע. גם במקרה כזה יהיה בעל הקרקע פטור ממס המכירה למרות שאילולא הפעיל את הסעיף היה חב בו.

הפטור יהיה בר תוקף גם בעסקאות בהן ניתן פטור ממס, כאשר המקבל נכנס לנעלי המעביר ולכאורה אמור להתחייב בעתיד ביחס למיסים שהופטרו. כך לדוגמה הוא המצב ביחס להעברה לתאגידים או מתאגידים, מתנות פטורות בין בני משפחה וכו'. בכל המקרים הללו, אם הנעבר טרם מכר עד 1.8.07, יהיה הנעבר פטור ממס.

לא זו בלבד, אלא שגם מי שעשה חילוף ומס המכירה נדחה לעת מכירת הנכס המוחלף, לא יהא חייב בעת מכירת הנכס המוחלף במס מכירה הגם שהופטר ממנו בעת החילוף. כך, גם מי שנתן אופציה לפני אוגוסט 2007 ומימושה יהיה לאחר תאריך זה - לא יהיה חייב במס מכירה במימוש.

לעומת זאת, ניסיון לחמוק ממס המכירה בדרך של ביטול עיסקה וחתימתה מחדש יהיה בעייתי, פרט למקרים חריגים. חריג שכזה עשוי להיות מקום בו אדם הרוכש חלק מנכס (לדוגמה משרד בפרויקט מסחרי) מבקש מהקבלן מטעם מסחרי לשנות מקום ולבחור משרד אחר. בנסיבות אלה נראה שאכן יהיה מדובר בביטול וחתימה מחדש, ולכן הקבלן יהיה זכאי להחזר מס המכירה.

הכותבים הם ממשרד ד"ר אלתר ושות' עורכי דין.