מכה לקבוצות הבנייה

בפסק דין חשוב ומעניין שניתן לאחרונה על-ידי ועדת ערר (ו.ע 1262/02 קווי נדל"ן) נקבע, כי העוררת, שהציגה עצמה כ"מארגנת" קבוצת רוכשים שרכשו קרקע והזמינו שירותי בנייה לבניית דירות מגורים, שימשה למעשה כיזם אשר רכש את הקרקע מן הבעלים, ומכר לרוכשים דירות מגורים. בהתאם, הוטל על העוררת מס בגין רכישת הקרקע ומכירת הדירות לרוכשים.

במקרה שנדון, פעלה העוררת כ"מארגנת" קבוצה בת 18 רוכשים שניגשו למכרז המינהל לקבלת זכויות חכירה בקרקע למגורים בראשל"צ. הרוכשים חתמו על הסכם הצטרפות לקבוצה הרוכשת, וכן על הסכמים עם חברה שתתכנן את הפרויקט וחברה שתפקח עליו. כשנה לאחר הזכייה במכרז, חתמו הרוכשים על הסכם עם קבלן מבצע, להזמנת שירותי בנייה במקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי מעמדה בפועל של העוררת בעיסקה, והסמכויות שנמסרו לה בקשר למקרקעין, מובילים למסקנה כי מבחינה מיסויית יש לראות את העוררת כמי שרכשה זכויות מן המינהל ומכרה לרוכשים דירות. לעומתו טענה העוררת, כי היא שימשה אך ורק כ"מארגן" קבוצת הרוכשים, אשר רכשו הקרקע מהמינהל, והזמינו שירותי בנייה מן הקבלן.

ועדת הערר קבעה, כי בחינת מהותה הכלכלית האמיתית של העיסקה מלמדת כי יש לראות בעוררת כמי שרכשה, למעשה, זכויות במקרקעין, ומכרה דירות מגורים לרוכשים, ולא כ"מארגנת" של הרוכשים גרידא.

נקבע, כי יש לבחון שתי שאלות נפרדות. השאלה הראשונה היא, מהו מעמדו של ה"מארגן" - האם אכן מדובר ב"מארגן" או "מתווך" גרידא, אשר איננו נושא בסיכונים ובסיכויים הכלכליים הנובעים מהעיסקה, או שמא מעורבותו היא כה גדולה עד שהוא נושא בסיכונים ובסיכויים. במקרה האחרון, יש לראותו כמי שרכש זכויות בקרקע מבעל הקרקע, ומכר אותן לרוכשים. השאלה השנייה היא, האם יש לראות בעיסקה שביצעו הרוכשים רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה, או שמא רכישת דירת מגורים מוגמרת.

ועדת הערר סיכמה את המבחנים הנוגעים לשאלה הראשונה וקבעה, כי ככל שמידת מעורבותו של ה"מארגן" ומתחם שיקול דעתו בעניינים הקשורים בעיסקה גדולים יותר, ככל שהרווח המגיע ל"מארגן" שואף לרווח יזמי המקובל, וככל שה"מארגן" רשאי לקבוע את מחיר העיסקה בכללותה, תיטה הכף למסקנה שהוא המוכר של הנכס לרוכשים.

לגבי השאלה השנייה, ציינה ועדת הערר את המבחנים הבאים כמובילים למסקנה שהרוכש רכש דירה מוגמרת: הרוכש לא היה עצמאי לבנות דירתו בשונה ובנפרד מהאחרים, הרוכש ראה בעיסקה רכישה של דירת מגורים ולא היה חופשי לרכוש קרקע בלבד, מערכת החוזים קשרה בין החוזים השונים ויצרה זיקה בין כל הגורמים המעורבים בהקמת הפרויקט, הרוכשים לא היו זכאים לחתום על חוזה לרכישת מגרש מבלי לבנות מיד את הדירה, הרוכשים לא היו רשאים לבחור קבלן אחר ויועצים אחרים מאלה שנבחרו ע"י היזם, הפרסום שנעשה לפרויקט התייחס למכירה של דירת מגורים וכיוצ"ב.

הוועדה קבעה, כי במקרה הנדון מתקיימים המבחנים לפיהם יש לראות בעוררת כמי שרכשה את הקרקע ומכרה דירות לרוכשים, ולפיכך קבעה כי יש להטיל על העוררת מס רכישה, מס מכירה (בשיעור 0.8%, בגין מכירת דירות מגורים שהן בגדר מלאי עסקי), וכן מס הכנסה בגין מכירת דירות המגורים.