חישוב ליניארי לשבח עדיף על חישוב ריאלי

בפסק דין שניתן בשבוע שעבר (ד') בעניין ויסברוט (ו"ע 1180/06), קבעה ועדת הערר בתל אביב מפי עו"ד דן מרגליות, כי חישוב מס השבח ייערך באופן ליניארי גם כאשר ברור ומוסכם כי רובו המוחלט של השבח נצבר לאחר 7.11.01 (להלן: "היום הקובע"). זאת, בניגוד לפסיקה התקדימית בעניין אלברט פוליטי (ו"ע 5002/05), שניתנה לפני כשנה על-ידי ועדת הערר בחיפה ושקבעה, כי כאשר כל השבח נצמח לאחר היום הקובע יש להתעלם מהחישוב הליניארי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין, ולחשב את המס החל על השבח באמצעות קביעת שווי שוק לנכס הנמכר ביום הקובע.

כידוע, סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר תוקן במסגרת תיקון מס' 50 לחוק בהתאם להמלצות ועדת רבינוביץ', קובע כי במכירת נכס שנרכש לפני היום הקובע יש לחלק את השבח הריאלי שנצבר על הנכס הנמכר בין התקופה שמיום רכישת הנכס ועד ליום הקובע (7.11.01) לבין התקופה שמהיום הקובע ועד ליום המכירה באופן ליניארי, ובהתאם לתקופות ההחזקה בנכס. על השבח שנצבר עד ליום הקובע יחול שיעור מס של 50% (ליחיד), ואילו על יתרת השבח יחול שיעור מס של 20%.

כאמור, ההכרעה בעניין ויסברוט עומדת בניגוד לזו שנקבעה בעניין פוליטי. בעניין פוליטי קבעה הוועדה באופן תקדימי, כי למרות לשונו המפורשת של החוק יחושב מס השבח על נכס שנרכש לפני היום הקובע ונמכר לאחריו באמצעות קביעת שווי שוק לנכס ביום הקובע, ולא בהתאם לחישוב הליניארי, וזאת במקרה בו משתכנע המנהל כי כל השבח הריאלי נצמח לאחר היום הקובע.

ועדת הערר בעניין ויסברוט קבעה, כי השאלה שבה עליה להכריע אינה אופן חישוב השבח אלא אופן חישוב המס על השבח. לפיכך, הפסיקה שעליה הסתמכה ועדת הערר בעניין פוליטי, שקבעה כי אין להטיל מס על רווח שלא הופק וכי יש למסות את הרווח הכלכלי האמיתי - אינה רלוונטית כלל וכלל. חישוב השבח נעשה בכל מקרה באופן "אמיתי" על-ידי הפחתת שווי רכישת הנכס והוצאות השבחתו מתמורת מכירתו; הפיקציה הקבועה בחוק היא רק לעניין חישוב המס החל, וזאת לאחר השלב בו אותר השבח האמיתי שנצמח על הנכס. לכן, "אין מקום לדבר על הטלת מס על רווח שלא הופק, שהרי עסקינן בהפחתת שיעור מס לגבי חלק מרווח שהופק".

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי אימוצה של "שיטת שווי השוק ביום הקובע" יוצרת עיוותים כלכליים נוספים שוועדת הערר בעניין פוליטי לא נתנה את הדעת עליהם. כך למשל, יישום הלכת פוליטי מביא לתוצאה שהמוכר מקבל דחייה בתשלום המס מבלי לשלם הצמדה וריבית: לו היה המוכר מבצע מכירה רעיונית של הנכס ביום הקובע הוא היה נאלץ לשלם את המס באופן מיידי (בשיעור של 50% ולפי שווי השוק של הנכס). לחלופין, הוא היה משלם הצמדה וריבית בגין תקופת הדחייה בתשלום המס עד למכירת הנכס.

וכדברי הוועדה: "השיטה שאומצה בעניין פוליטי מאפשרת לנישום ליהנות משני העולמות. היא מאפשרת לנישום לדחות תשלום מס נומינלי עד המכירה בפועל, ומאפשרת לחשב את השבח כאילו היתה מכירה ביום הקובע. בכך מתנגשת ההכרעה בעניין פוליטי בעקרון תשלום מס אמת, שכן מס נדחה הוא מס נחסך".

על רקע פסקי הדין הסותרים צפוי ביהמ"ש העליון לתת הכרעתו בסוגיה במסגרת ערעור שהגישה רשות המסים על פס"ד פוליטי (ע"א 8569/06).